每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝     

4月17日，自然資源部下發(fā)通知，要求各地州盟和百萬人口以上縣（縣級市），2019年住宅用地供應將根據(jù)商品住房庫存消化周期，按照“顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停”五類調(diào)控目標，并明確指出“該快的快、該停的停”。其中特別指出，消化周期在36個月以上的，應停止供地；36至18個月的，要適當減少供地；18至12個月的，維持供地持平水平；12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。

《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，至少已有1座二線城市的商品房用地消化周期達到36個月以上，按規(guī)定將停止供地。另有14座城市的消化周期小于6個月，按規(guī)定應加快供地。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

消化周期超36個月應停止供地

自然資源部上述通知指出，做好2019年住宅用地“五類”調(diào)控目標制定實施工作，是落實中央關于房地產(chǎn)調(diào)控相關要求，實現(xiàn)因城施策、分類調(diào)控目標，保持住宅用地供應穩(wěn)定，引導市場預期，促進房地產(chǎn)用地市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。

通知要求，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣（縣級市），根據(jù)商品住房庫存消化周期（截至2019年3月），結(jié)合本地土地市場實際，切實優(yōu)化住宅用地供應，實施差別化調(diào)控政策，在上年住宅用地供應分類調(diào)控目標基礎上，調(diào)整確定2019年住宅用地供應“五類”（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調(diào)控目標。

其中特別指出，消化周期在36個月以上的，應停止供地；36至18個月的，要適當減少供地；18至12個月的，維持供地持平水平；12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。

通知還指出，建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制是黨中央國務院重大決策部署，不僅是經(jīng)濟問題，也是重大民生問題、政治問題。落實住宅用地“五類”調(diào)控目標，是自然資源主管部門堅決落實黨和國家重大決策部署的重要體現(xiàn)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，上述住宅用地供應實行“五類”調(diào)控目標管理并不是首次出現(xiàn)。2017年，原住建部和國土資源部就曾聯(lián)合下發(fā)通知，提到強化住宅用地供應“五類”調(diào)控目標管理，“對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。”

與2017年的“五類調(diào)控目標管理”相比，今年的五類調(diào)控在“36-18個月的，要適當減少供地”，多了“適當”二字；并將“18-12個月的，維持供地持平水平”進行了特別點明。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，上述通知主要是指導各地國土部門制定年度住宅用地供應計劃，根據(jù)各地商品住宅去化周期來針對性地制定供地計劃，對穩(wěn)定底價具有積極意義。

哪些城市將會暫停宅地供應？

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，“五類調(diào)控目標管理”自2017年就已開始執(zhí)行，那么執(zhí)行效果有究竟如何呢？

上述通知指出，各地要根據(jù)2018年通報的“五類”調(diào)控目標，結(jié)合2018年和2017年住宅用地供應數(shù)據(jù)，總結(jié)評估2018年“五類”調(diào)控目標落實情況。

雖然通知中并未總結(jié)評估結(jié)果，但當前去庫存效果明顯，商品房庫存不斷走低。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月末，商品房待售面積51646萬平方米，比2月末減少605萬平方米；庫存數(shù)據(jù)創(chuàng)最近61個月來的新低，而單月605萬平方米的去庫存規(guī)模，也是近6個月來的高點。

那么，按照自然資源部的上述通知，將有哪些城市會暫停住宅用地供應呢？

數(shù)據(jù)來源：上海易居房地產(chǎn)研究院  注：“燕郊”為河北省三河市燕郊鎮(zhèn)

據(jù)上海易居研究院數(shù)據(jù)，截至2月末，其監(jiān)測的全國100個城市中，武漢以2067萬平方米的商品住宅庫存位居全國首位，天津、沈陽、重慶、西安、佛山、長春、長沙、太原等城市的商品住宅的庫存也超過1000萬平方米。此外，大廠以67萬平方米的庫存面積位居全國100個城市最末位，燕郊、馬鞍山的庫存也低于100萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院

去化周期方面，以各城市近12個月的月均去化速度簡單計算，至2月末，廈門以超過40個月的去化速度位居全國100個城市首位，并成為監(jiān)測的100個城市中唯一一個去化周期超過36個月的城市，而香河以35.65個月的去化周期緊隨其后。鄭州則以2.8個月的去化周期，在監(jiān)測的100個城市中位列最末位。

數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院

上海易居研究院的數(shù)據(jù)還顯示，監(jiān)測的100個城市中，近6成的城市去化周期低于12個月。其中去化周期低于6個月的城市有14個；在6至12個月間的有44個城市；在12個月至18個月間的有30個城市；在18個月至36個月間的有11個城市；超過36個月的僅有1個城市。

“近兩年一些城市新房交易波動還是比較明顯的，像廈門、香河等城市，之所以庫存規(guī)模較大，主要是因為這類城市在近兩年的調(diào)控期，基本上以二手房交易為主，新房交易占比相對較小，但這兩地的新房需求量并不低。”嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在制定住宅用地供應計劃的實際操作中，還要結(jié)合各地實際，預估此類城市潛在的新房交易規(guī)模。