每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

自3月份以來，熱點城市土地市場明顯升溫，尤其是熱點一二線和強三線城市土地競拍市場普遍回暖。五一小長假剛過，不少城市的土地市便開始熱鬧起來。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，5月8日，包括天津、蘇州、濟南在內(nèi)的10余個城市共成交約32宗地塊，單日成交金額近300億元。當日拿地的既有如碧桂園這樣的頭部房企，也有金地、奧園等實力房企，其中更不乏像天陽、秦山等各地中小規(guī)模房企。

值得注意的是，在5月8日成交的32宗地塊中，除極個別地塊為底價成交外，高溢價率成交地塊占據(jù)多數(shù)。

房企多地高溢價“搶”地

4月下半月以來，房企“搶地”節(jié)奏明顯加快。相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計顯示，4月單月拿地金額超過50億元的房企就多達18家，多次刷新土地市場的月度記錄。

進入5月份，房企的“搶地”模式進一步開啟。5月8日當天，便有包括天津、蘇州、濟南在內(nèi)10余城舉行土地出讓，土地成交總金額近300億元，吸引了包括碧桂園、金地、榮盛等在內(nèi)的眾多房企，多宗地塊拍出高溢價率。

如江西九江兩宗商住地被碧桂園、中基以5.82億元摘得，溢價率分別為71.88%、60.05%；常州新北區(qū)以總價22.77億元成交兩宗地塊，被弘陽和嘉宏房地產(chǎn)分別以12.4億元、10.37億元競得，溢價率30%左右；蘇州3宗地塊成交總金額41億元，分別被路勁、榮盛和中南以溢價率46%、68%、45%奪得；天津3宗地塊被碧桂園、金地和泰達建設(shè)分別以底價、溢價率40%和45%摘得，總價達58億元；濟南以總價62.6億元成交8宗地，被中駿、中鐵及當?shù)胤科蠓謩e拿下，最高溢價率達43.65%；浙江嘉興3宗宅地被天陽、秦山房地產(chǎn)以12億元拿下，溢價率分別為50.25%和56.5%；溫州鹿城區(qū)地塊被隆晟16.19億元競得，溢價率29.83%。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析認為：“房企預(yù)期近兩年市場將好轉(zhuǎn)，防止在市場上升階段踏空而進行積極點布局。但從總價和溢價率來看，當前有些過熱。”

中指數(shù)據(jù)研究報告顯示，2月成交樓面價同比結(jié)束了連續(xù)11個月的下跌態(tài)勢，3月同比漲幅進一步擴大，4月樓面價同比漲幅保持在20%以上，絕對價格已達歷史單月次高水平，僅較2017年9月最高水平低400元/平方米。部分熱點城市土地溢價率也現(xiàn)底部回升態(tài)勢，甚至超過100%。

究其原因，上述報告分析認為，部分大型房企短期補貨意愿強烈、企業(yè)資金壓力得到緩解、行業(yè)投資更加聚焦一二線熱點及強三線城市、短期土地市場供不應(yīng)求導(dǎo)致競拍熱度加劇等因素共同催熱了土地市場。

進入4月后，各地政府推地節(jié)奏開始加快。中指數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示，4月300城宅地供應(yīng)規(guī)模同比增長15.6%，環(huán)比大幅增長七成以上，但是仍不能明顯緩和目前企業(yè)高漲的拿地情緒，甚至二梯隊房企也加入了搶房大戰(zhàn)。

“當前企業(yè)拿地不能太盲目，需要市場預(yù)設(shè)地回歸理性。”張宏偉判斷：“接下來政策層面有可能會針對這些過熱的城市作出降溫舉措。”

房企追高拿地或存風險

從企業(yè)角度看，土儲規(guī)模的擴張并不意味著利潤。

張宏偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，按靜態(tài)測算利潤率的話，拿地激進的企業(yè)如果今年開盤銷售，基本不賺錢。高價拿地使得利潤凈率降了很多，只有規(guī)模沒有利潤，對企業(yè)來說還是比較難受的。”

如5月8日，榮盛以溢價率68%、總價8.84億元獲得蘇州吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)居住地塊，成交樓面價14263元/平方米。記者查閱周邊房價發(fā)現(xiàn)，甪直鎮(zhèn)目前在售項目價格15000元~18000元/平方米，個別高端項目價格可達20000元/平方米左右；而周邊二手房價與新建住宅幾乎持平。

再如，浙江嘉興海鹽縣一宅地被秦山房地產(chǎn)以4.39億元摘得，樓面價5217元/平方米，溢價率56.50%。而目前海鹽縣二手房價8000元~10000元/平方米，新房價格8500元~13500元/平方米。

熱點城市在“穩(wěn)房價”基調(diào)下普遍實行限價、限簽、限購等政策，加之房企不愿降低預(yù)期，高價拿地的項目項目普遍面臨入市困難。同時，部分城市對高端項目需求不高，高地價項目也存在著較大的去化壓力。

此外，2019年起房企進入集中償債高峰期，流動性風險仍在加劇。

“這些企業(yè)拿這些地，未來會有些風險，還會被套一年兩年。回看2017年，高價拿地的項目入市仍然不樂觀，這個時候企業(yè)還是應(yīng)該吸取前幾年的教訓(xùn)，不能盲目樂觀。”張宏偉指出，對于小型房企而言，也是被逼無奈，不拿地就沒有儲備，資金不投出去也對抗不了通脹；企業(yè)壓力比較大，必須加速市場布局，否則未來沒有市場份額，才是最危險的。

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan；封面圖片來源：攝圖網(wǎng)）