每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 魏文藝    

與2018年相比，2019年各陣營(yíng)房企制定的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)更為保守。

統(tǒng)計(jì)顯示，2019年僅16家房企銷(xiāo)售額目標(biāo)增長(zhǎng)率超過(guò)20%。其中福晟、中駿銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率分別為44.9%、36.3%。恒大、融創(chuàng)等龍頭房企結(jié)合國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及市場(chǎng)預(yù)期，主動(dòng)進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，適當(dāng)降低了銷(xiāo)售目標(biāo)。

2019年已經(jīng)過(guò)去三分之一，房企們的年度目標(biāo)完成幾何？在“房住不炒”“一城一策”的調(diào)控基調(diào)下，各陣營(yíng)房企有哪些應(yīng)對(duì)策略？房企在城市布局、融資、土儲(chǔ)、方面呈現(xiàn)出哪些特點(diǎn)？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年1~4月，頭部房企增速出現(xiàn)下滑；TOP31~50（中型）房企開(kāi)始發(fā)力，其中不少房企1~4月份的銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)超30%。不過(guò)，銷(xiāo)售TOP10房企貨值占百?gòu)?qiáng)42%，行業(yè)分化趨勢(shì)仍在加劇。融資方面，1~4月TOP10房企融資同比增加17.7%，也是平均融資額最多的一個(gè)梯隊(duì)；前4月融資成本最高的為T(mén)OP51+的企業(yè)，達(dá)7.27%。

重點(diǎn)跟蹤房企2019年1-4月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)（單位：億元、萬(wàn)平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：中招商證券研報(bào)

各陣營(yíng)房企表現(xiàn)穩(wěn)健

今年前4月，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)趨于平穩(wěn)，共有75家房企銷(xiāo)售額突破百億元。進(jìn)入4月份，行業(yè)整體銷(xiāo)售表現(xiàn)一定程度上延續(xù)了3月的回暖態(tài)勢(shì)，結(jié)束了前3月累計(jì)銷(xiāo)售規(guī)模略低于去年同期的趨勢(shì)，TOP100房企單月業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期同比增長(zhǎng)16.6%。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年1~4月份，房企銷(xiāo)售額超過(guò)百億元的企業(yè)均值為388.96億元，碧桂園、萬(wàn)科銷(xiāo)售額均超2000億元，其中碧桂園銷(xiāo)售額高達(dá)2380億元；恒大、保利、融創(chuàng)三家房企銷(xiāo)售額超1000億元。

隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)的銷(xiāo)售額門(mén)檻持續(xù)提升，“千億”陣營(yíng)將繼續(xù)擴(kuò)容。中指院預(yù)計(jì)，到2019年底，“千億”級(jí)房企數(shù)量預(yù)計(jì)達(dá)到36家。

從中指院及招商證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今1~4月TOP100房企的銷(xiāo)售金額整體同比增長(zhǎng)14%，其中TOP50的同比增長(zhǎng)率為12%，TOP51~100增速為25%，TOP31~50的增速高達(dá)28%。而TOP10及TOP30房企的增長(zhǎng)率僅為6%及9%，這也意味著頭部房企的增速低于百?gòu)?qiáng)房企的整體增速，TOP31~50房企正在蓄勢(shì)迸發(fā)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，不少中型房企前4個(gè)月銷(xiāo)售額仍保持了較高的增速，其中中海、華潤(rùn)、綠地、世茂、金地、陽(yáng)光城、旭輝及新城控股的同比增速超過(guò)30%，金科和遠(yuǎn)洋的同比增長(zhǎng)超40%。

同時(shí)，也有房企相比去年出現(xiàn)了大幅下降。如綠城中國(guó)1~4月的銷(xiāo)售額較去年下降34%，華夏幸福下降30%，金茂下降16%，碧桂園下降8%，恒大下降16%。

銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)變化或與房企布局有關(guān)。天風(fēng)證券研報(bào)顯示，根據(jù)今年1~4月的累計(jì)銷(xiāo)售額，TOP10房企中，一二線布局為主的房企銷(xiāo)售增速普遍在30%以上，部分以三四線為主布局的企業(yè)銷(xiāo)售增速受低能級(jí)市場(chǎng)影響走弱。重點(diǎn)布局三四線城市的百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售增速負(fù)7%，增速環(huán)比增加6個(gè)PCT，降幅收窄。

壓縮利潤(rùn)去二線搶地

經(jīng)歷了1、2月份的低潮期后，土地市場(chǎng)從3、4月份開(kāi)始逐漸升溫。而二線城市土地市場(chǎng)近來(lái)的火爆，與去年多宗地塊流拍的場(chǎng)景形成鮮明對(duì)比。

4月23日，武漢推出10幅土地?cái)埥鸪^(guò)228億；4月24日，蘇州5幅土地出讓攬金135.7億；4月25日、26日安徽省合肥市土拍火爆異常，共計(jì)出讓25幅土地，2067畝土地，最終攬金210.67億元。

各陣營(yíng)房企在“金三銀四”開(kāi)既是加大投資力度。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年~4月銷(xiāo)售TOP10房企貨值占百?gòu)?qiáng)42%。中海、綠城等企業(yè)4月拿地金額均較前3月平均值提升300%以上，單月拿地金額幾乎是前3月的一半以上。其中中海4月接連在蘇州、寧波等二線等高價(jià)拿地，新城、華潤(rùn)4月拿地力度也顯著提升。

高溢價(jià)拿地后，房企或降低了原本的預(yù)期利潤(rùn)率。同策集團(tuán)首席分析師張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，有拿地指標(biāo)而又沒(méi)拿到地的企業(yè)壓力非常大；拿到地的房企銷(xiāo)售指標(biāo)也很難完成，目前大部分地塊測(cè)算凈利潤(rùn)率大幅下降，以3%~5%甚至0%的測(cè)算凈利率來(lái)拿地，相比去年上半年測(cè)算控制在12%凈利率左右差距巨大，彼時(shí)8%~9%的測(cè)算凈利率是拿不到地的，而去年四季度開(kāi)始土地市場(chǎng)出現(xiàn)流拍。今年一季度各地土拍中不少地塊就屬于此前的流拍地塊。

除利潤(rùn)要壓縮外，高價(jià)拿地是否會(huì)遭遇政策風(fēng)險(xiǎn)？克而瑞預(yù)計(jì)，未來(lái)城市市場(chǎng)分化將與行業(yè)調(diào)整并行。一方面，在“因城施策”主導(dǎo)下各地方政府的市場(chǎng)調(diào)控整體表現(xiàn)為有收有放，部分一二線城市可能迎來(lái)調(diào)控收緊，市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)將在所難免；另一方面，在未來(lái)貨幣寬松力度與信貸投放寬松節(jié)奏將有所放緩的預(yù)判下，相對(duì)于核心一二線和強(qiáng)三線城市而言，回調(diào)壓力將更主要集中于一般的三四線城市。

房企融資現(xiàn)小高峰

從前4個(gè)月來(lái)看，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，房企融資規(guī)模近8500億元；其中海外債占比為25.6%，成為房企首選的融資途徑。2019年以來(lái)，房企發(fā)行海外債的票面利率均值為8.82%，融資成本進(jìn)一步提高；超短期融資券4個(gè)月內(nèi)融資總額突破400億元，融資規(guī)模與去年全年相當(dāng)，主要用于償還債務(wù)利息，企業(yè)償債高峰到來(lái)。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2019年1~4月，TOP10房企融資同比增加17.7%，也是平均融資額最多的一個(gè)梯隊(duì)；前4月融資成本最高的為T(mén)OP51+的企業(yè)，達(dá)7.27%，較2018年增長(zhǎng)1.34個(gè)百分點(diǎn)，主要由于當(dāng)代置業(yè)、景瑞控股等企業(yè)2019年融資成本持續(xù)維持10%以上，且融資額較大。

自2018年初以來(lái)，央行先后進(jìn)行五次降準(zhǔn)，銀行間流動(dòng)性相對(duì)充裕。今年以來(lái)，房企抓住融資環(huán)境有所改善的窗口發(fā)行債券。2019年前3月，房企債券融資額同比達(dá)到峰值。華創(chuàng)證券研究所數(shù)據(jù)顯示，2019年前3個(gè)月房企發(fā)行地產(chǎn)債的規(guī)模達(dá)到1914億元，債券數(shù)量共計(jì)253只，對(duì)比去年同期的1363億元、149只債券，同比增長(zhǎng)40%和70%。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2019年截至4月，房企新增債券類(lèi)融資成本7.12%，較2018年全年上升0.80個(gè)百分點(diǎn)。其中，境外債券融資成本達(dá)8.06%，較于2018年全年增長(zhǎng)1.01個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，4月單月融資成本8.23%，環(huán)比上升2.20個(gè)百分點(diǎn)；其中境外債券融資成本9.05%，較于3月上升2.18個(gè)百分點(diǎn)。

由于4月恒大發(fā)行了6筆共計(jì)30億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，利率為9.50%~10.50%之間，結(jié)構(gòu)性地拉高了境外發(fā)債成本。與此同時(shí)，一些發(fā)行成本歷來(lái)較高的企業(yè)如當(dāng)代置業(yè)等，4月也選擇境外發(fā)債，成為當(dāng)月房企融資成本上升的主要原因。

比境外發(fā)債成本還要高的是房地產(chǎn)信托。據(jù)媒體報(bào)道，今年前4月房地產(chǎn)信托輸血房企近3000億元，房地產(chǎn)信托共成立1940只產(chǎn)品，募集資金2850.94億元，較2018年同期的2702.02億元增長(zhǎng)5.51%，平均募集期為1.51年，其中最低的預(yù)期收益率為8.08%，最高則達(dá)到了13.54%，平均的預(yù)期年化收益率為8.35%。

此外，ABS也是房企融資的重要工具。同策咨詢(xún)研究院發(fā)布的一季度房企ABS發(fā)行規(guī)模排行榜顯示，碧桂園融資規(guī)模最高，但票面利率都在6%以上；萬(wàn)科融資規(guī)模僅次于碧桂園，但利息很低，均在3.8%~4.17%之間。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan；封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）