每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

5月23日，中國(guó)社科院發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書:中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.16（2019）》。藍(lán)皮書顯示，住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)未變，防止價(jià)格刺激市場(chǎng)大幅波動(dòng)應(yīng)成為調(diào)控重點(diǎn)目標(biāo)。2019年預(yù)測(cè)住宅銷售平均價(jià)格約9206元/平方米，預(yù)期價(jià)格增長(zhǎng)7.6%。

藍(lán)皮書指出，在經(jīng)歷了2017年“最嚴(yán)調(diào)控年”之后，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出政府調(diào)控與市場(chǎng)供需多方的博弈。2019年，貨幣政策繼續(xù)放松的空間逐漸縮小，對(duì)樓市的刺激作用比較有限，加之“房住不炒、因城施政”的調(diào)控思路并未發(fā)生改變，預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回落，投資增速放緩，行業(yè)平穩(wěn)調(diào)整的趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。

藍(lán)皮書指出，預(yù)計(jì)政策調(diào)整以結(jié)構(gòu)化方式進(jìn)行，各地將充分發(fā)揮城市政府的主體責(zé)任，自下而上，實(shí)行局部試探性微調(diào)。

不同城市的市場(chǎng)運(yùn)行結(jié)果將明顯分化：一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點(diǎn)，適當(dāng)松動(dòng)過(guò)緊的行政管制措施，在政策邊際改善之下，市場(chǎng)成交活躍度將有所提升，銷售面積同比可能實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)；三四線城市區(qū)別對(duì)待棚改安置，已完成去庫(kù)存的地區(qū)將逐步退出或減少貨幣化安置。由于失去強(qiáng)政策托底，加之市場(chǎng)需求透支，市場(chǎng)銷售有可能進(jìn)一步回落。

藍(lán)皮書顯示，2018年1~12月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長(zhǎng)9.5%，增速比上年同期提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。雖然2018年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持高速增長(zhǎng)，但增速比前11個(gè)月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。從不同城市看：2018年一線城市投資增速穩(wěn)步回升，2019年有望延續(xù)這一趨勢(shì)；二線城市投資低速徘徊，年底市場(chǎng)熱度明顯提升；三四線城市2018年投資增速不斷放緩，2019年仍將面臨較大的回調(diào)壓力。

總體來(lái)看，投資增速放緩主要受兩方面因素影響。一是政策因素。在2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)控政策不放松、各地調(diào)控手段不斷升級(jí)的背景下，中小房企投資明顯乏力。二是融資環(huán)境。雖然2018年第四季度市場(chǎng)流動(dòng)性有了較為明顯的緩解，但對(duì)于房企的直接拉動(dòng)作用仍有限，從而導(dǎo)致了房企投資增速放緩。2018年下半年以來(lái)，土地拍賣市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，企業(yè)拿地態(tài)度普遍謹(jǐn)慎，底價(jià)成交、流拍頻現(xiàn)。鑒于市場(chǎng)下行壓力不斷積聚，商品房銷售面積、土地購(gòu)置面積增速雙雙下滑，將顯著抑制企業(yè)新開工意愿，短期內(nèi)新開工面積將進(jìn)入下行通道，年內(nèi)不排除步入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間的可能性。

藍(lán)皮書報(bào)告課題組認(rèn)為，住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)未變，防止價(jià)格刺激市場(chǎng)大幅波動(dòng)應(yīng)成為調(diào)控重點(diǎn)目標(biāo)。2018年商品住宅平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)12.2%，明顯高于預(yù)期。2019年預(yù)測(cè)住宅銷售平均價(jià)格約9206元/平方米，預(yù)期價(jià)格增長(zhǎng)7.6%，這是全國(guó)平均水平。可以推測(cè)，部分重點(diǎn)城市價(jià)格將大幅超過(guò)這個(gè)預(yù)期水平。應(yīng)對(duì)部分重點(diǎn)城市加強(qiáng)多層面的預(yù)測(cè)、監(jiān)測(cè)和預(yù)警，將防止價(jià)格刺激市場(chǎng)引發(fā)大幅波動(dòng)作為調(diào)控的重點(diǎn)目標(biāo)。

（封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）