每經記者 香菱    每經編輯 沈鵬    

西安人氣熱是好事，但房價也熱，就難免讓人心涼。

特別是佛山、蘇州、大連、南寧等城市剛剛才被住建部公開“點名”，西安相關負責人因房價被約談也是近兩年的事。

還有剛需一族對炒房客的撻伐，西安此時再不拿出點辦法，似乎有點說不過去。

這不，6月西安接連發(fā)布了最強限購、租購同權、共有產權等政策或細則，矛頭直指炒房客，大有向過熱的樓市潑冷水之勢。

狂飆的西安房價，能否剎住車呢？

01

全國嚴格調控樓市，西安房價漲幅卻穩(wěn)居榜首，這似乎并不是什么好事。

5月份，四個房價漲幅較大的城市，佛山、蘇州、大連、南寧被住建部公開“點名”。在此形勢下，連續(xù)半年房價漲幅第一的西安，難保不會成為下一個目標。

于是乎，6月20日下午，突然推出了“史上最嚴限購令”。

短短幾行通知，讓很多打算落戶買房的投資者有些措手不及。

其一，落戶滿1年或連續(xù)繳納12個月的社保，才有資格購房。

其二，非西安戶口，個稅或社保需繳納5年，才能購買一套房。

其三，臨潼被納入限購區(qū)域。

如此嚴苛的政策，目標直指披著剛需外衣的炒房客——落戶即買房，買完就離場。

而政策執(zhí)行后，或可有效限制這批人的炒房行為，也有助于促進西安房地產市場的穩(wěn)定。

當然，也難免傷及無辜。政策對于真心留下剛剛落戶的新西安人，或許有些“殘忍”，一年后才能取得購房資格，其間房價的變動，都會“牽扯”這部分人的利益。

目前看來，最能直接享受政策利好的是滿足購房資格的購房者，政策發(fā)布不過半個月，新房登記量明顯下滑，搶房的人數變少，他們似乎距離成為搖中房號的“幸運兒”又近了一步。

但有個事實不容忽視，今年上半年，西安商品住宅新增供應 526萬平方米，分別低于2017、2018年同期水平的9.7%、17.6%，供應量不足。

舉個例子，以前可能是1000人搶200套房，政策發(fā)布之后，可能變成800人搶200套房。搶房的人數確實會變少，但房源供給不足，供需矛盾依舊存在。

02

出臺新政策，剛好在某個節(jié)點上，總會引人遐想。

在“最強限購”政策頒布的第三天，西安推出“租購同權”的實施意見。

簡單來說，就是租客與買房客享有同等的權利，包括醫(yī)療、社會保險、養(yǎng)老服務、社會救助、子女教育等基本公共服務。

政策初衷當然很好，尤其對外來人口來說，提高租房的附加值，生活更有保障。

但是，在當前形勢下，提出租購同權，也引發(fā)了一些爭議。

其中，質疑聲音最大的便是子女受教育權利。以學區(qū)房為例，租客和購房者的子女是否有同等權利申報同一所學校？西安的優(yōu)質教育資源本身就比較稀缺，上學都需要搖號面試，租客想要享受同等的教育資源，實現難度比較大。

享受權利的同時，也需要付出一定的代價，不可避免的是租金上漲。

2015年，租購同權的概念便已提出，深圳、北京、廣州等城市已經搶先“吃螃蟹”，目前也一直在推進中。

有了政策的加持，對房企而言，無異于錦上添花，嗅到商機的龍湖、碧桂園等房企巨頭，隨后開始布局長租公寓市場。

但“資本”集中在少數人手里，優(yōu)質房源在少數房企手中快速聚集，個人出租市場空間縮小，租房的成本自然加大。

以廣州為例，廣州是最早實行租購同權的城市，還未等到同權，房租在工資中所占的比重反而越來越高，年輕人攢不到錢，能夠買得起房的可能性又降低了。

對西安來說，租購同權政策剛剛提出，需吸取北京、廣州等城市的前車之鑒。

03

為了解決“買不起房”，西安的政策還有共有產權住房。

去年9月，市政府下發(fā)《西安市深化住房供給側結構性改革實施方案》，提出20%的居住用地用于公租房建設，20%居住用地用于共有產權房建設，剩下60%的居住用地用于商品房建設。

預留了將近一年的緩沖時間后，今年7月1日，西安市已全面停止經濟適用房和限價房的資格審核，開始共有產權住房的資格審核。

政策的初衷很好，不僅壓縮了投資的空間，而且共有產權住房的購買規(guī)則，也將炒房者攔在門外，為低收入人群敞開了大門。

具體來說，共有產權住房的價格一般為同地段商品房50%—80%，產權與此對應。但是，對于政府產權份額要實行有償使用，繳納相應的租金。

與此同時，購買共有產權住房5年內不得上市交易，購買滿5年的，共有產權人依法享有產權份額增值收益權。

諸多的購買限制條件，再加上嚴格的申請條件，篩選過后，留下來的都是剛需。

沒資格的購房者，或者購買了共有產權住房，5年之后假如因換工作、子女入學需要換房，就只能買商品房。

這又涉及到兩個問題，商品房的存量和成本。

商品房的土地儲備比例已經減少，只有60%的居住用地用于商品房建設，并且新出讓土地的商品住房項目，還要按照宗地住宅總建筑面積配建一定比例公租房。

開發(fā)商成本增加，要保住利潤，商品房價格自然調整。

從全國市場來看，平抑房價是大勢所趨，穩(wěn)房價也是重中之重，西安正在努力跟上步伐。