每經(jīng)記者 劉柏    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

供應(yīng)極少、需求極旺，令蘇州工業(yè)園區(qū)成為上半年全國(guó)樓市矚目的焦點(diǎn)。“最嚴(yán)限售令”出臺(tái)之前，園區(qū)一二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛，部分投機(jī)客“買到手就賣、幾個(gè)月賺100萬(wàn)”，更是讓一手房成了投資客和剛需客共同瞄準(zhǔn)的獵物。

在蘇州房?jī)r(jià)全面飄紅、園區(qū)均價(jià)突破3萬(wàn)元大關(guān)的2016年，一家神秘的外資企業(yè)，卻能以15746元/平方米的均價(jià)，一口氣買下園區(qū)金雞湖畔143套精裝修住宅，并在2017年11月完成了網(wǎng)簽手續(xù)。

“神秘買家低價(jià)掃走一半住宅”的消息不脛而走，購(gòu)房未果的人們對(duì)此表達(dá)了強(qiáng)烈不滿，甚至有幾位年輕人在多次投訴后，索性踏上了漫長(zhǎng)的維權(quán)之路。

投訴人梁斌說(shuō)出了自己的一連串懷疑：“為何買方公司與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層姓名相同？一家無(wú)法查詢到的公司，為何在限購(gòu)之下能夠一次性買143套房？買方為何變更了工商登記信息？”

“開(kāi)發(fā)商和買房公司的高管有重合，而且買走的又都是低價(jià)房，把剩下單價(jià)極高的房源向市場(chǎng)出售，這涉及捂盤惜售和操控房?jī)r(jià)，侵害消費(fèi)者利益。”對(duì)于梁斌等人的質(zhì)疑，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此展開(kāi)了調(diào)查。

蘇州豐隆城市中心 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉柏 攝

賣不掉的143套低價(jià)房

記者了解到，這位神秘買家——上海安亭澳麗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，2003年在上海嘉定區(qū)獲批成立，企業(yè)類型為外商獨(dú)資企業(yè)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多次試圖與上海安亭澳麗取得聯(lián)系，根據(jù)啟信寶信息撥打企業(yè)電話時(shí)，卻被接線人員告知自從他們遷走之后，這里（原登記地址）就是另一家公司了，對(duì)那邊的情況不了解，也聯(lián)系不上他們。而114查號(hào)臺(tái)經(jīng)過(guò)查找，告知記者上海安亭澳麗從未在查號(hào)臺(tái)登記信息。

更為蹊蹺的是，上海安亭澳麗一邊賣房、網(wǎng)簽，一邊卻被列入“異常經(jīng)營(yíng)名錄”。

上海嘉定區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局向梁斌送達(dá)了一份《行政告知記錄》，告知該企業(yè)注冊(cè)地址、實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址皆無(wú)法查詢到該公司。鑒于該公司無(wú)法聯(lián)系到，目前嘉定區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督局已將當(dāng)事人列入異常經(jīng)營(yíng)名錄。

梁斌稱，向上海市場(chǎng)監(jiān)督管理局反映的時(shí)間是2017年10月，恰恰是在上海安亭澳麗進(jìn)行網(wǎng)簽前后，自己收到《告知書》的時(shí)間為2018年1月17日。

而143套住宅的情況則更值得關(guān)注。根據(jù)當(dāng)時(shí)備案的一房一價(jià)表，蘇州豪城建屋置業(yè)開(kāi)發(fā)的豐隆城市中心住宅單價(jià)最高超過(guò)7萬(wàn)元，而最低單價(jià)僅僅14516元。對(duì)于如此懸殊的差距，有業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“由于項(xiàng)目位置特殊，每套房的景觀、朝向、樓層、角度差異非常大，因此大面積、景觀好的個(gè)別幾套房，單價(jià)超過(guò)7萬(wàn)元也是很正常的。”

根據(jù)蘇州園區(qū)管委會(huì)的調(diào)查，當(dāng)時(shí)豐隆城市中心1、2、3幢取得預(yù)售許可，推出房源516套，其中住宅242套，而上海安亭澳麗購(gòu)入的143套住宅，均價(jià)僅15746元/平方米，幾乎與最低價(jià)格持平。這引起了梁斌等購(gòu)房人的強(qiáng)烈不滿：“安亭澳麗買走的幾乎都是低價(jià)房、中小戶型，普通購(gòu)房人去買房，只剩下大戶型和高價(jià)房了。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾多次聯(lián)系蘇州豪城建屋置業(yè)，但對(duì)方均表示只是前臺(tái)，什么都不知道，也不提供其他聯(lián)系方式。

記者實(shí)地走訪了豐隆城市生活廣場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目還在進(jìn)行后續(xù)收尾工作，商場(chǎng)部分已經(jīng)開(kāi)始營(yíng)業(yè)。項(xiàng)目距離金雞湖不到200米、地鐵站步行可達(dá)、園區(qū)兩大地標(biāo)建筑——摩天輪和IFS近在咫尺，旁邊還有一座大型商場(chǎng)，地理位置優(yōu)越。

記者從多個(gè)渠道獲知，原先均價(jià)約15000元/平方米的中小戶型住宅，現(xiàn)在已漲到5萬(wàn)多元，個(gè)別稀缺戶型更是超過(guò)6萬(wàn)元。

按當(dāng)時(shí)總協(xié)議價(jià)1.65億元（據(jù)蘇州工業(yè)園區(qū)回函），即便以目前園區(qū)較低的二手房單價(jià)5萬(wàn)元計(jì)算，143套房總面積10499.41平方米，總價(jià)為5.25億元，如今的溢價(jià)已經(jīng)近3.6億元。

另外，盡管梁斌等人多次質(zhì)疑、投訴上海安亭澳麗囤積房源，但多位中介均表示手中“豐隆城市中心70年產(chǎn)權(quán)住宅”房源少之又少，無(wú)法提供更多房源給購(gòu)房人身份的記者挑選。

一位資深中介向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，“去年5月，這批房子的確曾經(jīng)拿出來(lái)掛牌，一開(kāi)始是想以‘更名’的方式交易（即付了定金之后，將買房名額轉(zhuǎn)讓給第三人），但是政策很嚴(yán)，做不了，只能轉(zhuǎn)二手房賣。后來(lái)好像又有什么原因，加之政策卡得緊，就不賣了，所以現(xiàn)在房源非常少。”

眼看著房?jī)r(jià)蹭蹭上漲，上海安亭澳麗這143套住宅卻不能賣了。

記者看到了另一份（2018年11月）由嘉定區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)出的行政處理告知記錄，顯示“該企業(yè)確實(shí)購(gòu)買了多套房產(chǎn)，但并未正式對(duì)外銷售，被訴企業(yè)表示一定及時(shí)落實(shí)措施、依法依規(guī)經(jīng)營(yíng)”。

“他們就是拿來(lái)炒房的。”梁斌堅(jiān)持認(rèn)為。

“合法”的購(gòu)房資格

令梁斌最為不解的是，兩年多來(lái)，各部門的多份回函，均告知上海安亭澳麗這一購(gòu)房行為合規(guī)合法。

首先是企業(yè)性質(zhì)——外商獨(dú)資企業(yè)，在國(guó)內(nèi)買房是否有限制？梁斌等人堅(jiān)持認(rèn)為，外資企業(yè)購(gòu)買房產(chǎn)需要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門審批，他們質(zhì)疑的依據(jù)是——《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》（建住房〔2006〕171號(hào)）文件規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

對(duì)此，記者了解到，住建部信訪辦公室也作出了書面回復(fù)，對(duì)梁斌提出的“境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買非自主房地產(chǎn)”行為作出了解答。

受訪者供圖

但上海安亭澳麗是一家在大陸注冊(cè)的外資企業(yè)。

蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)在回函中明確寫道：“經(jīng)向工商部門咨詢，上海安亭澳麗注冊(cè)類型為有限責(zé)任公司（外國(guó)法人獨(dú)資），為中國(guó)法人，非境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房企業(yè)名義向蘇州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心咨詢，被告知“注冊(cè)在中國(guó)的企業(yè)可以買，不限購(gòu)，數(shù)量上沒(méi)有限制，外資企業(yè)也可以買。”

“主要是看這個(gè)企業(yè)是不是在中國(guó)大陸注冊(cè)的企業(yè)，是不是大陸工商部門批的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，只要營(yíng)業(yè)執(zhí)照是中國(guó)大陸的，就沒(méi)問(wèn)題。”2018年8月16日一份電話錄音中，蘇州市住建局一位陳姓工作人員反復(fù)告知梁斌。

記者向蘇州園區(qū)管委會(huì)方面發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿并未有回應(yīng)。

北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“這是一家在中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)的企業(yè)，買多少套都很正常。”

從梁斌提供的各類文件、回函中可以看出，兩三年間，他就上海安亭澳麗企業(yè)性質(zhì)、購(gòu)房資格等，反復(fù)多次向蘇州園區(qū)、蘇州市住建部門、江蘇省住建廳，以及住建部等進(jìn)行信訪和投訴，但始終沒(méi)有得到“安亭澳麗違規(guī)買房”的結(jié)論。

“您通過(guò)各種渠道來(lái)投訴、咨詢，從住建部門的調(diào)查看，上海安亭澳麗購(gòu)買豐隆的房子，沒(méi)有任何不當(dāng)之處。”梁斌向記者展示的一份電話錄音中，蘇州工業(yè)園區(qū)相關(guān)部門工作人員斬釘截鐵地說(shuō)。

“適時(shí)”的工商信息變更

記者留意到，2019年2月，上海安亭澳麗完成了10余項(xiàng)工商變更，其中包括經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)范圍、股東及注冊(cè)資本。

據(jù)啟信寶，上海安亭澳麗的經(jīng)營(yíng)范圍從“在嘉定區(qū)某地塊內(nèi)從事商品房開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、銷售，房地產(chǎn)中介和咨詢（涉及許可經(jīng)營(yíng)的憑許可證經(jīng)營(yíng)）”，變更為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)”。

變更后，上海安亭澳麗由上海澳豐企業(yè)管理有限公司100%持股、上海澳豐則由Anting Investments Limited（上海安亭）100%持股。

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值得注意是，上海澳豐的董事之一YIP YUON MENG MARK，也出現(xiàn)在豐隆城市中心的開(kāi)發(fā)企業(yè)——蘇州豪城建屋置業(yè)的董事長(zhǎng)及法定代表人一欄。

蘇州豪城建屋置業(yè)有限公司在2018年7月的變更中，負(fù)責(zé)人郭益智退出，新增“YIP YUON MENG MARK”為負(fù)責(zé)人。

那么，上海安亭澳麗與蘇州豪城建屋置業(yè)是否涉嫌捂盤惜售？

郭韌認(rèn)為，是否捂盤惜售應(yīng)從各方面進(jìn)行考察，比如企業(yè)是否通過(guò)在建方式拖延時(shí)間以達(dá)到囤地惜售目的、是否通過(guò)拖延拿預(yù)售證許可證方式拉長(zhǎng)銷售周期、是否存在大幅度提高開(kāi)盤售價(jià)、是否存在謊稱樓盤已經(jīng)全部賣出，而企業(yè)和企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)存在重合，即使能夠證明，也無(wú)法直接認(rèn)定該企業(yè)存在捂盤惜售。

一家企業(yè)一次性“團(tuán)購(gòu)”某樓盤一半以上房源，又曾因失聯(lián)而登上異常經(jīng)名錄；曾試圖出售143套房屋，又因市場(chǎng)監(jiān)督部門的介入而停止，最終這家企業(yè)變更了經(jīng)營(yíng)范圍，是否意味著143套房仍將進(jìn)入市場(chǎng)？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)各種渠道，但始終無(wú)法聯(lián)系上這家神秘企業(yè)。對(duì)此，記者將持續(xù)關(guān)注事件發(fā)展。

（出于保護(hù)記者人身安全考慮，本稿署名為記者化名；鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

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