每日經(jīng)濟新聞 2019-07-12 00:28:26
每經(jīng)記者 冷 輝 每經(jīng)編輯 廖 丹
今年以來,房地產(chǎn)信托融資趨勢不斷收緊。7月11日,有消息稱,光大信托發(fā)布緊急通知,所有房地產(chǎn)類項目募集截至當日12點(包括直銷和代銷),當日12點后到賬金額需全部進行退款。
《每日經(jīng)濟新聞》記者向業(yè)內(nèi)知情人士求證得知,相關(guān)通知確實存在。不過,并不是全部暫停房地產(chǎn)信托,而是做余額管控。但對于“余額管控”的具體涵義,其并未過多解釋。
抑制向房地產(chǎn)過度“輸血”
近期,監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管不斷加強。
數(shù)據(jù)顯示,截至今年5月末,房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額3.15萬億元,占全部信托資產(chǎn)余額的14.00%,較年初增加1665.97億元,同比增長15.15%。部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長速度較快,引起了監(jiān)管部門的重視。
根據(jù)《中國證券報》日前報道,針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司,銀保監(jiān)會開展了約談警示。
對這些信托公司,銀保監(jiān)會提出了五點要求:一是要求這些信托公司增強大局意識,嚴格落實“房住不炒”的總要求,嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求;二是要求提高風(fēng)險管控水平,確保業(yè)務(wù)規(guī)模及復(fù)雜程度與自身資本實力、資產(chǎn)管理水平、風(fēng)險防控能力相匹配;三是要求提高合規(guī)意識,加強合規(guī)建設(shè),確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展;四是要求控制業(yè)務(wù)增速,將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平;五是要求提升受托管理能力,積極優(yōu)化房地產(chǎn)信托服務(wù)方式,為房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務(wù)。
實際上,早在今年5月,銀保監(jiān)會便發(fā)布了《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(業(yè)內(nèi)稱“23號文”),發(fā)布了信托領(lǐng)域整治工作要點,在“宏觀調(diào)控政策執(zhí)行”方面多處提及了房地產(chǎn)。提出重點檢查信托領(lǐng)域是否存在如下違規(guī)行為,包括:向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資,或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資;直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價款提供融資,直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款。
今年6月,在第十一屆陸家嘴論壇上,銀保監(jiān)會主席郭樹清也曾表示,必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題。他提道:“房地產(chǎn)業(yè)過度融資,不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源,也容易助長房地產(chǎn)的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重。”
房地產(chǎn)信托監(jiān)管有所強化
房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)一向是多數(shù)信托公司資金投向的一個重要部分。信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示,截至2019年一季度末,投向房地產(chǎn)的信托資金余額為2.81萬億元,占比14.75%,較2018年四季度末上升0.56個百分點。
從2018年的數(shù)據(jù)來看,盡管行業(yè)整體信托資產(chǎn)規(guī)模下降明顯,但房地產(chǎn)信托規(guī)模卻繼續(xù)增加。2018年四季度末,信托行業(yè)資金信托為18.95萬億元,較2017年四季度末的21.91萬億元下降13.51%。從資金信托余額在五大領(lǐng)域的占比來看,2018年四季度末的排序是工商企業(yè)(29.90%)、金融機構(gòu)(15.99%)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)(14.59%)、房地產(chǎn)業(yè)(14.18%)、證券市場(11.59%);如果從新增信托的占比來看,2018年四季度的五大領(lǐng)域排序是工商企業(yè)(37.45%)、房地產(chǎn)業(yè)(20.03%)、金融機構(gòu)(8.67%)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)(6.54%)、證券市場(3.43%)。
有信托業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,從監(jiān)管部門的角度來說,還是要求信托公司嚴格落實“房住不炒”,加強對信托公司業(yè)務(wù)的監(jiān)管,此前的“23號文”也對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)有具體的整治要求,這都是連續(xù)的。短期來看,信托公司的相關(guān)業(yè)務(wù)會受到一些影響,但長期來看有利于信托公司向主動管理業(yè)務(wù)、實業(yè)投資等領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。
該人士表示,從此前監(jiān)管部門窗口指導(dǎo)“三季度末房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模不得超過二季度末”等要求來看,如果沒有增加新的額度,之前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品又沒有到期,按照要求,基本上就沒辦法新增房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),只能是存量到期之后,再做新的業(yè)務(wù)。
中泰證券宏觀日前也表示,據(jù)用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2019年1~6月,新增房地產(chǎn)信托募資規(guī)模約3791億元,占集合信托成立規(guī)模的39%;此外,自2018年2月起,房地產(chǎn)信托成立規(guī)模已經(jīng)連續(xù)17個月穩(wěn)居集合信托首位,居高不下。繼5月中旬發(fā)布“23號文”后,近期監(jiān)管再度趨緊,房住不炒、抑制泡沫的態(tài)度堅定不動搖,地產(chǎn)市場降溫是大勢所趨。
華創(chuàng)證券研究所分析師周冠南表示,近期對于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管有所強化。盡管房地產(chǎn)投資資金來源中有關(guān)信托的占比并不高,但是信托融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要性顯著,關(guān)鍵之處在于房地產(chǎn)高杠桿的融資模式和信托在前端融資的關(guān)鍵作用。監(jiān)管對于地產(chǎn)信托的監(jiān)管可能影響信托產(chǎn)品的新設(shè)發(fā)行,同時年內(nèi)信托到期高峰即將到來,信托凈融資額或進一步回落。
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