每經記者 冷 輝    每經編輯 廖 丹    

今年以來，房地產信托融資趨勢不斷收緊。7月11日，有消息稱，光大信托發(fā)布緊急通知，所有房地產類項目募集截至當日12點（包括直銷和代銷），當日12點后到賬金額需全部進行退款。

《每日經濟新聞》記者向業(yè)內知情人士求證得知，相關通知確實存在。不過，并不是全部暫停房地產信托，而是做余額管控。但對于“余額管控”的具體涵義，其并未過多解釋。

抑制向房地產過度“輸血”

近期，監(jiān)管部門對于房地產信托業(yè)務的監(jiān)管不斷加強。

數(shù)據顯示，截至今年5月末，房地產信托資產余額3.15萬億元，占全部信托資產余額的14.00%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。部分信托公司房地產信托業(yè)務增長速度較快，引起了監(jiān)管部門的重視。

根據《中國證券報》日前報道，針對近期部分房地產信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會開展了約談警示。

對這些信托公司，銀保監(jiān)會提出了五點要求：一是要求這些信托公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執(zhí)行房地產市場調控政策和現(xiàn)行房地產信托監(jiān)管要求；二是要求提高風險管控水平，確保業(yè)務規(guī)模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配；三是要求提高合規(guī)意識，加強合規(guī)建設，確保房地產信托業(yè)務穩(wěn)健發(fā)展；四是要求控制業(yè)務增速，將房地產信托業(yè)務增量和增速控制在合理水平；五是要求提升受托管理能力，積極優(yōu)化房地產信托服務方式，為房地產企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務。

實際上，早在今年5月，銀保監(jiān)會便發(fā)布了《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》（業(yè)內稱“23號文”），發(fā)布了信托領域整治工作要點，在“宏觀調控政策執(zhí)行”方面多處提及了房地產。提出重點檢查信托領域是否存在如下違規(guī)行為，包括：向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發(fā)項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業(yè)繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業(yè)發(fā)放流動資金貸款。

今年6月，在第十一屆陸家嘴論壇上，銀保監(jiān)會主席郭樹清也曾表示，必須正視一些地方房地產金融化問題。他提道：“房地產業(yè)過度融資，不僅擠占其他產業(yè)信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重?！?/p>

房地產信托監(jiān)管有所強化

房地產信托業(yè)務一向是多數(shù)信托公司資金投向的一個重要部分。信托業(yè)協(xié)會數(shù)據顯示，截至2019年一季度末，投向房地產的信托資金余額為2.81萬億元，占比14.75%，較2018年四季度末上升0.56個百分點。

從2018年的數(shù)據來看，盡管行業(yè)整體信托資產規(guī)模下降明顯，但房地產信托規(guī)模卻繼續(xù)增加。2018年四季度末，信托行業(yè)資金信托為18.95萬億元，較2017年四季度末的21.91萬億元下降13.51%。從資金信托余額在五大領域的占比來看，2018年四季度末的排序是工商企業(yè)（29.90%）、金融機構（15.99%）、基礎產業(yè)（14.59%）、房地產業(yè)（14.18%）、證券市場（11.59%）；如果從新增信托的占比來看，2018年四季度的五大領域排序是工商企業(yè)（37.45%）、房地產業(yè)（20.03%）、金融機構（8.67%）、基礎產業(yè)（6.54%）、證券市場（3.43%）。

有信托業(yè)內人士向《每日經濟新聞》記者表示，從監(jiān)管部門的角度來說，還是要求信托公司嚴格落實“房住不炒”，加強對信托公司業(yè)務的監(jiān)管，此前的“23號文”也對房地產信托業(yè)務有具體的整治要求，這都是連續(xù)的。短期來看，信托公司的相關業(yè)務會受到一些影響，但長期來看有利于信托公司向主動管理業(yè)務、實業(yè)投資等領域轉型。

該人士表示，從此前監(jiān)管部門窗口指導“三季度末房地產信托業(yè)務規(guī)模不得超過二季度末”等要求來看，如果沒有增加新的額度，之前的房地產信托產品又沒有到期，按照要求，基本上就沒辦法新增房地產信托業(yè)務，只能是存量到期之后，再做新的業(yè)務。

中泰證券宏觀日前也表示，據用益信托數(shù)據統(tǒng)計，2019年1~6月，新增房地產信托募資規(guī)模約3791億元，占集合信托成立規(guī)模的39%；此外，自2018年2月起，房地產信托成立規(guī)模已經連續(xù)17個月穩(wěn)居集合信托首位，居高不下。繼5月中旬發(fā)布“23號文”后，近期監(jiān)管再度趨緊，房住不炒、抑制泡沫的態(tài)度堅定不動搖，地產市場降溫是大勢所趨。

華創(chuàng)證券研究所分析師周冠南表示，近期對于房地產信托的監(jiān)管有所強化。盡管房地產投資資金來源中有關信托的占比并不高，但是信托融資在房地產領域的重要性顯著，關鍵之處在于房地產高杠桿的融資模式和信托在前端融資的關鍵作用。監(jiān)管對于地產信托的監(jiān)管可能影響信托產品的新設發(fā)行，同時年內信托到期高峰即將到來，信托凈融資額或進一步回落。