每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“最近新聞都在說北京的房租降了，但我真沒聽說有誰房租降了。就算降了，那也可能是整體下降，我覺得自己是‘被平均’了。”家住北京市石景山區(qū)的小趙對此深表疑惑，“房租下降的數(shù)據(jù)靠譜嗎？”

我愛我家半年報數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，北京住房租賃交易量環(huán)比2018年下半年下降4.95%，同比2018年上半年下降1.88%，為近10年首降。

每年六七月的畢業(yè)季向來是北京租賃市場的高峰期，房租都會有不同程度上漲，但今年以來，盡管主城區(qū)平均租金仍有上漲，但市場對房租上漲預(yù)期的改變也成為了既定事實。

“我們上學(xué)時住的宿舍，每年1000多元住宿費(fèi)，可能是全北京最便宜的房子了。”今年研究生畢業(yè)的小田告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“現(xiàn)在我一個月花兩千多跟別人合租，住的還是五環(huán)外。不過這個價格我也能接受，沒有想象中那么可怕。”

房租上漲預(yù)期生變

2018年那波“北京房租暴漲”之時，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾表示：“目前在租賃市場的業(yè)務(wù)很大部分都是通過中介公司低價囤房，包裝高價出租，賺的是租金上漲的差價。這種情況下，部分中介公司動輒發(fā)布區(qū)域市場環(huán)比價格上漲10%的數(shù)據(jù)，對于市場來說，制造上漲預(yù)期。”

但一年之后，市場上漲預(yù)期生變。

根據(jù)我愛我家研究院的分析，2017年之前，北京一直有大量外來人口流入，旺盛的租房需求支撐了住房租賃市場的持續(xù)火熱，支撐了租金的不斷上漲。但2016年開始，北京的人口形勢發(fā)生變化，常住外來人口自2016年開始下降，2016～2018年依次減少15.1萬人、13.2萬人、29.7萬人；常住人口則自2017年開始下降，2017年、2018年分別減少2.2萬人、16.5萬人。

“隨著北京外來人口的減少，北京的住房租賃需求不再會一直增長，住房租賃交易量也不再會一直上升，今年上半年租賃交易量的下滑雖說不是必然，但也在情理之中。”我愛我家營銷與品牌中心總監(jiān)劉波表示。

與此同時，北京也加大力度治理“隔斷房”。

7月7日，北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)出倡議書，倡議不壟斷房源、不哄抬租金、規(guī)范租金貸、抵制群租、依法進(jìn)行租賃備案等；7月8日，北京市住建委發(fā)布3個合同示范文本，將禁止隔斷房提升至法律層面。

有媒體將此解讀為“如果沒有隔斷，只能整租，到時候租客租房成本會更高”，但張大偉認(rèn)為，不打隔斷租金更高，這很可能是一種錯覺。“與市場預(yù)期的相反，在強(qiáng)監(jiān)管下，原本靠賺取房租差價牟利的機(jī)構(gòu)或許會轉(zhuǎn)而通過擴(kuò)展房源等其他方式賺取收益。”

記者就此咨詢了某中介機(jī)構(gòu)工作人員，對方表示“尚未接到總部通知”，并稱“不影響現(xiàn)狀，除非鄰居舉報，去年底已經(jīng)整治過一次”。

小趙告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他租住的品牌公寓中有一間隔斷，在去年底被拆除。“隔斷間拆除后，整個屋子亮堂了不少，本以為中介機(jī)構(gòu)會在風(fēng)頭過后再將隔斷打上，但到現(xiàn)在也沒有。不過，房屋租金也沒有因為隔斷拆除而上漲太多，今年續(xù)租時每月比去年有隔斷時多了100余元。”

主城區(qū)平均租金仍有上漲

雖然交易量下行，但今年上半年北京住房租賃整租市場的單位租金仍登上了90元/平方米·月，套均租金登上了6000元/套·月，主城區(qū)房租金仍然保持上升趨勢。

據(jù)我愛我家數(shù)據(jù)，北京租賃交易量較多的10個區(qū)域中，西城區(qū)以119.37元/平方米·月的整租平均租金領(lǐng)跑，東城區(qū)、海淀區(qū)分列二、三位，平均租金同樣超過110元/平方米·月，朝陽區(qū)排名第四，平均租金101.08元/平方米·月。其他各區(qū)租金與前四位差距較大，平均租金基本在80元/平方米·月以下。

同比2018年上半年，10個區(qū)整租平均租金全部上漲，其中西城區(qū)、順義區(qū)、海淀區(qū)漲幅最大，漲幅分別為12.52%、11.30%、10.03%，漲幅最小的是通州1.06%。西城區(qū)在教育資源、區(qū)位優(yōu)勢等因素的影響下仍然牢牢占據(jù)北京住房租賃市場的高地。

上半年的整租交易中，一居室、兩居室、三居室、四居及以上的交易占比依次為38.04%、50.03%、11.40%和0.53%，一居室、兩居室、三居室、四居及以上的套均租金依次為5112元/套·月、6222元/套·月、8300元/套·月和10630元/套·月。

僅以一居室為例，記者留意到，截至7月13日，據(jù)安居客，租金均價為4560元/月，較上月微漲0.18%，而東城區(qū)個別區(qū)域的環(huán)比漲幅已達(dá)10%。

具體來看，朝陽區(qū)租金均價5629元/月，較上月增長0.72%；海淀區(qū)5579元/月，較上月增長0.15%；東城區(qū)6154元/月，較上月增長1.81%；西城區(qū)5908元/月，較上月增長1.99%。城六區(qū)中僅豐臺區(qū)和石景山區(qū)一居室租金環(huán)比出現(xiàn)下降，降幅分別是0.18%和1.12%。

其中，租金最高的東城區(qū)，史家胡同小區(qū)由于手握優(yōu)質(zhì)教育資源（史家胡同小學(xué)），7月一居室租金均價已經(jīng)達(dá)到8700元/月，環(huán)比漲幅達(dá)9.9%；東城十三條社區(qū)目前沒有在售二手房，租房房源數(shù)為22套，最便宜的15平方米老破小單間租金是2600元/月，整個小區(qū)的一居室租金均價在3977元/月，較上月增長近10%。

我愛我家研究院分析指出，6、7月大學(xué)生畢業(yè)形成的夏季租賃旺季依然是北京住房租賃市場最熱的時刻，市場交易在旺季明顯高于其它月份。因此，7月北京租賃市場的量價還將上行，8月后市場將進(jìn)入淡季，量價轉(zhuǎn)向下行。

“北京的租金多年來始終保持持續(xù)上漲趨勢，目前仍未中止。”我愛我家研究院表示。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)