圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)（圖文無(wú)關(guān)）

7月15日，北京土拍市場(chǎng)難得上演了一次「全武行」，4家開發(fā)商/聯(lián)合體經(jīng)過(guò)一個(gè)小時(shí)、56輪爭(zhēng)奪，中海地產(chǎn)79.4億元拿下豐臺(tái)花鄉(xiāng)造甲村地塊，成為今年的北京地王。

成交之后，整個(gè)地產(chǎn)圈一片歡呼。附近的項(xiàng)目在趁機(jī)推銷——終于可以解套了，拿地的企業(yè)終于有了新儲(chǔ)備，沒(méi)拿地的也得慶幸一下——將來(lái)房子難賣的風(fēng)險(xiǎn)可以暫時(shí)不管了。

這塊地成交的背后，有無(wú)數(shù)無(wú)奈的開發(fā)商和開發(fā)商的無(wú)奈。幾年前，有人說(shuō)的面粉貴過(guò)面包的話成為現(xiàn)實(shí)——

造甲村地塊地價(jià)比周邊一些次新二手房的價(jià)格還高；有人說(shuō)過(guò)的，開發(fā)商困局：拿地怕房子賣不出去，不拿地沒(méi)糧等死，成為現(xiàn)實(shí)——期間和中海地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)最激勵(lì)的是合生，合生已經(jīng)多年沒(méi)有新項(xiàng)目，再不拿地就沒(méi)糧了，但拼了也沒(méi)拿著。

這塊地也是北京今年又一次：一級(jí)開發(fā)企業(yè)拿不下地塊的案例。幾年之前，只要土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)在競(jìng)拍名單里，這塊地的命運(yùn)幾乎就可以下結(jié)論了，但是現(xiàn)在這些規(guī)則都失靈了。

“但凡是一個(gè)認(rèn)為自己企業(yè)有產(chǎn)品力的，有點(diǎn)進(jìn)取心的，想在北京還有作為的房地產(chǎn)企業(yè)，都應(yīng)該去參與這一宗土地。”這是中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在今日開拍之前的評(píng)價(jià)。

但是，這個(gè)位置很熱（僅次于孫河），面積很大，不限價(jià)，不限70/90的地方，最終只有中海、合生、首開+城建+保利+建工聯(lián)合體、金茂+寶龍+騏驥參加競(jìng)拍。

豐臺(tái)造甲村地塊最終成交總價(jià)79.4億元，樓面價(jià)6.66萬(wàn)/平米，是北京2017年以來(lái)第10宗總價(jià)超70億的項(xiàng)目。

作為北京近3年里第10塊“不限價(jià)”的地塊，豐臺(tái)造甲村地塊的總出讓面積6.87萬(wàn)平米，總規(guī)劃建筑面積21.6萬(wàn)平米，但其中商品住宅部分面積為10萬(wàn)平米；商辦面積4.65萬(wàn)平米，還建商業(yè)面積5.95萬(wàn)平米（建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于5500元/平米）；無(wú)償代建9700平米（養(yǎng)老設(shè)施8200平米、垃圾收集站1500平米）。

高總價(jià)、多屬性、商業(yè)占比大，還有各種代建還建，但這些都沒(méi)能阻擋開發(fā)商的豪賭。這畢竟是“四環(huán)限住令”后，北京為數(shù)不多的內(nèi)環(huán)宅地。

尤其是在大興第二機(jī)場(chǎng)完成試運(yùn)行，以及麗澤商務(wù)區(qū)的興起之后，“北京向南”幾乎已經(jīng)是大勢(shì)所趨。

再進(jìn)一步具體到花鄉(xiāng)版塊，也從來(lái)都是“地王”的聚集地，從來(lái)不乏“豪宅”鄰居。

當(dāng)年，華潤(rùn)首開在白盆窯怒花了86億元拿地；中鐵置業(yè)也豪擲了70億元拿地；葛洲壩中國(guó)府的“地王”樓面價(jià)7.6萬(wàn)/平米，懋源·璟岳、懋源·釣云臺(tái)也都是10萬(wàn)+的豪宅盤。

附近限競(jìng)房西城天鑄限價(jià)77800元/㎡，二手房?jī)r(jià)格在6萬(wàn)元/㎡左右，造甲村地塊的樓面價(jià)甚至直逼旁邊的限競(jìng)房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)。

事后，張大偉評(píng)論說(shuō)：能拿得到地的企業(yè)，沒(méi)有幾家了。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從2018年5月至2019年5月，中海以拿地建筑總面積92萬(wàn)平米、位居北京土拍市場(chǎng)首位，加上造甲村地塊，目前總建面已經(jīng)超過(guò)百萬(wàn)平米。

從榜單上看，企業(yè)規(guī)模在500億元以下的企業(yè)，已經(jīng)不具備在北京拿到優(yōu)質(zhì)地塊的能力了。

從7月份開始，市場(chǎng)又進(jìn)入了集中推盤期，市場(chǎng)上幾乎沒(méi)有“唯一”性項(xiàng)目，每個(gè)板塊里面都有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。由于有限價(jià)因素在，多數(shù)項(xiàng)目都想盡快銷售，降低資金壓力。

但是，前期有錢拿地的企業(yè)，如果后期產(chǎn)品跟不上，銷售就會(huì)受到影響，動(dòng)則上百億的項(xiàng)目會(huì)帶來(lái)相當(dāng)大的周轉(zhuǎn)壓力。前期沒(méi)錢拿地的企業(yè)，只有眼巴巴的看著。只有那些有錢，又有產(chǎn)品自信的企業(yè)，才敢大膽砸錢。

中海只所以敢集中大量拿地，是因?yàn)橹泻Ｕw的資金成本很低，中海又有不錯(cuò)的產(chǎn)品底子。前段時(shí)間的“網(wǎng)紅盤”中海·望京府就是一個(gè)典型例子。四面朝南的戶型，一條龍的過(guò)道，還有不輸陣的限價(jià)，已經(jīng)在京城購(gòu)房人里掀起一場(chǎng)波瀾。首期開盤當(dāng)日幾乎日光，已經(jīng)提前收割了一波需求。

但是，豐臺(tái)花鄉(xiāng)是一個(gè)出大項(xiàng)目的地方，華潤(rùn)、懋源、葛洲壩、中鐵等開發(fā)商在前已經(jīng)消化了一大波需求，而目前北京市場(chǎng)的新房容量極其依賴換房需求，這次想要快速去化，可能并沒(méi)有那么容易，除非產(chǎn)品遠(yuǎn)超購(gòu)房者預(yù)期。

36氪 未來(lái)可棲