每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

上任不過一個半月，萬科長租公寓事業(yè)部總經(jīng)理薛峰就向公司提出了辭職。

薛峰履新之時被認為是“最合適的人”，但在實踐過程中的困難最終還是導致了他的“閃電辭職”——長租公寓BU是萬科今年新成立的事業(yè)部，長期以來長租公寓在萬科內部為各個城市公司所負責，雖然萬科計劃推動由BU主導，但這并非易事。

萬科方面回復“鎂刻地產(chǎn)”記者稱，在業(yè)務發(fā)展過程中存在正常的人事變動和實際困難，是萬科必須要面對的功課。萬科集團高級副總裁孫嘉目前是長租公寓BU的董事長和第一負責人，長租公寓團隊也將在他的帶領下進行組織重建和事人匹配。

孫嘉所將面對的大環(huán)境是，長租公寓事業(yè)正在從“資本紅人”變成“明日黃花”，大玩家們收縮戰(zhàn)線，小玩家們漸次退場，這是一個比以往任何時候都更難的事業(yè)。

萬科的境況更加復雜，“萬村計劃”從失控到收斂所背負的尖銳批評將是這名少帥接下去要解決的現(xiàn)實問題。

圖片來源：泊寓官網(wǎng)

理想與現(xiàn)實

泊寓脫胎自廈門萬科的被窩公寓，它的初衷是為了滿足萬科內部“買不起房”員工的住房需求。

那時候，萬科正在全面多元化的路上，長租公寓作為新的風口，成為了萬科轉型路上的一站。

泊寓勾勒過“美好的藍圖”，萬科彼時選取的客群是，“那些事業(yè)沒有最后定型，還有抱負、有理想的年輕人”，它將為他們提供“高品質空間與創(chuàng)意時尚生活。”

泊寓的這種理念一定程度上貼合了90后的需求。在蜜罐里長大的他們對居住品質有著更高的需求，對租金的變動并非十分敏感，泊寓的出現(xiàn)滿足了他們。

“不用和別人合用衛(wèi)生間，還可以有一些社交活動，一起做飯、打打桌球。”泊寓的租客小陳的想法在很大程度上代表了這一客群的共識。

一線城市是租賃最活躍的市場，泊寓的布局也由此鋪開。

萬科始終是對規(guī)模有著追求的，萬科董事會主席郁亮曾在2017年度業(yè)績發(fā)布會上公開喊話，“德國最大的租賃企業(yè)，大概是33萬間公寓。我們用三年左右的時間，有機會趕超它。”

而在一線城市中的深圳、廣州，城中村容納著這座城市絕大部分的勞動者。萬科將目光瞄準它們，并在深圳推行了野心勃勃的“萬村計劃”，卻不曾想由此埋下了隱患。

萬村計劃的目標是宏大的。其主要模式是以略高于市場價的租金承租城中村農民房業(yè)主的樓房，進行升級改造后重新供應給租客，在這一過程中整合并植入商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文化等內容，試圖以較低成本，推動居住升級。

萬村計劃同時也是激進的。在短短一年多的時間內，萬科涉足了80~90座城中村，其中有富士康員工集聚的清湖新村，還有以“三和大神”被熟知的景樂新村。

盡管萬科力控單間租金保持在同一區(qū)間，但在改造的過程中，城中村的租客們不可避免地被置換了大部分，住在城中村的勞動者們對于租金微弱的升幅可能都極其敏感。

于是，這種在城中村高調的大規(guī)模改造的模式很快遇到了發(fā)展的坡坎——在進入清湖新村時，富士康員工發(fā)表了一封公開信，直指萬科“進村”將推高租金。

萬科總裁祝九勝曾經(jīng)在業(yè)績會上否認這一指控，“目前的情況來看機構的占比其實非常低。從我們的觀察來看，中國最高的城市（租賃）機構滲透率5%，一般城市2%都不到，所以機構在目前介入有限。”

從城中村撤退

無論是否真正推高了租金，“萬村計劃”因此受到來自社會各界的尖銳批評是不爭的事實。

輿論的壓力將“萬村計劃”推上了風口浪尖，但讓風真正停下來的卻不完全是它。

2018年年底，“萬村計劃”那時的掌舵者張紀文承認，這一計劃已經(jīng)全面暫停簽約新的房源；2019年年中，“萬村計劃”主動違約，準備放棄部分已簽約房源。

從2017年9月開始到2019年7月止損，不過兩年時間“萬村計劃”就被邊緣化，這是萬科在多元化業(yè)務上試錯的一個縮影。

萬科早年為了鼓勵各一線公司積極嘗試新業(yè)務是允許它們“試錯”的。萬科為此成立了“試錯委員會”，鼓勵年輕人大膽嘗試，即使錯了所承擔的責任也很小。

對于新業(yè)務，作為不動產(chǎn)開發(fā)商的萬科所采取的辦法是，給一段時間的“觀察期”，在觀察期內，可以放手大膽去做，如果觀察期結束沒有看到未來，就必須“果斷退出”，“進行資產(chǎn)處置，該停的就停、該賣的就賣掉。”

“萬村計劃”正是在這樣的機制下急速前行。有萬科的品牌背書，定位和價格迎合了年輕人的需求，這些房源是有市場的。

在“鎂刻地產(chǎn)”記者走訪的石廈村、新圍仔村等萬村改造的公寓中，很多房源都能夠在較短的時間內被預定。去年8月，祝九勝指出，萬科泊寓在深圳的入住率為92%以上。

穩(wěn)定的入住率不代表著必然的現(xiàn)金回報。如果沒有能夠很快地開業(yè)，“萬村計劃”所沉淀、消耗的資金量是巨大的，這是模式本身的缺憾。

“萬村計劃”是集中式長租公寓，它采取的是輕資產(chǎn)模式。通過與各樓棟的業(yè)主簽約合作來獲取房源租賃期一般在12年及以上。

從簽約的那一刻起，萬科就必須為此向業(yè)主方付出租金，沒有免租期。“只要晚開業(yè)一個月，所消耗的錢可能需要一年才能賺回來。”了解萬村的人士表示。

和其他的品牌公寓別無二致，雖然萬科后期布局了“服務”、“運營”并期望借此產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但目前“租金差”仍然是它主要的收益模式。

這種模式暫時不是公認的、成熟的商業(yè)模式，所有的參與者都在虧損。萬科沒有公布具體的收益情況，但同樣布局這一領域已久的朗詩有報表可以參考。

據(jù)朗詩年報，2017、2018年朗詩長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，兩年來總虧損達到2.34億元。

后萬村時代

萬科當下的基調是，“收斂聚焦”和“鞏固基本盤”，而開發(fā)業(yè)務都將是萬科的基本盤，它支持著未來10年萬科主要的收入、利潤和現(xiàn)金流。

至于新業(yè)務，郁亮認為，“如果摸索三年尚未找到成熟的商業(yè)模式，業(yè)務就應該暫停，因為我們不知道怎么持續(xù)下去。”

必須承認，萬科長租公寓業(yè)務目前的回報率是不盡如人意的，那么，這項業(yè)務是做還是不做？

萬科發(fā)展長租公寓的決心還是堅定的。“在房地產(chǎn)領域，必須在租售并舉兩個領域做到數(shù)一數(shù)二，才是行業(yè)領先領跑的公司。”郁亮認為。

這并不是萬科對外的喊話，一些熟悉泊寓的人士對“鎂刻地產(chǎn)”記者指出，萬科內部也是如此定調，這是一個千億級的市場，“萬科必須要做好。”

決心有了，剩下的就是模式的問題。北京泊寓、上海泊寓其實進行了一些可供思考的探索。

例如，北京泊寓與和成壽寺村辦企業(yè)金城源投資管理公司合作開發(fā)的集體土地租賃項目；上海泊寓與閔房集團合作開發(fā)閔行區(qū)存量住房項目、并對租賃住房進行運營管理。

北京泊寓的模式中，萬科方面負責建設和運營，每年付給村集體收益。在這個過程中，萬科的投入成本很少，它只需要付出建安成本。

“可實現(xiàn)基礎的盈利是我們租賃住房業(yè)務可持續(xù)發(fā)展的前提。”北京泊寓曾在接受“鎂刻地產(chǎn)”記者采訪時指出。

對“萬村計劃”進行修枝剪葉和對租賃模式的持續(xù)探索，對萬科長租公寓業(yè)務的發(fā)展是必要且重要的。

長租公寓的商業(yè)邏輯比起住宅開發(fā)必然更加復雜，也更強調運營和服務，這對于萬科來說，并非易事，它必須要突破原有的開發(fā)思維才能夠適應行業(yè)。

萬科長租公寓事業(yè)部董事長孫嘉在2019年5月底與同行交流的分享會上曾經(jīng)指出，“在租賃行業(yè)，未來最優(yōu)秀的品牌，最主要的企業(yè)肯定是在北京、上海和深圳三個城市。”

萬科必然不可能一直都是單一的開發(fā)商，它的轉型路徑因此具有標志性的意義。因此，無論成敗與否，萬科長租公寓的命運都備受關注。從不熟悉的領域摸索成長，到曾經(jīng)引領行業(yè)，泊寓的未來又將走向何方？

 

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：泊寓官網(wǎng)