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20城房租漲幅榜出爐 上半年哪些城市租房壓力大?

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2019-07-24 18:38:37

“靠持有房租賺取租金,性價(jià)比已經(jīng)不高了。”

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來(lái),不少城市傳出房租下跌、租客難覓的消息,加上“畢業(yè)季不旺”、各線城市租金收益率連跌兩個(gè)季度、住宅綜合收益率連續(xù)5個(gè)季度下行,讓不少房東感受到前所未有的壓力。

盡管住房租賃市場(chǎng)整體仍呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的格局,但城市之間已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化。諸葛找房半年報(bào)顯示,2019年上半年,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國(guó)20個(gè)城市平均租金仍然累計(jì)上漲1.67%,其中15個(gè)城市累計(jì)上漲,漲幅最高超過(guò)10%,5個(gè)城市累計(jì)下跌;一線城市上半年平均租金累計(jì)上漲達(dá)3.41%,重點(diǎn)二線城市僅上漲0.67%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,盡管各個(gè)城市平均租金漲跌互現(xiàn),但由于部分城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,已經(jīng)顯現(xiàn)出對(duì)城市基本面和住房需求的透支,租金收益率和住宅綜合收益率出現(xiàn)了明顯的下跌。“靠持有住房賺取租金,性價(jià)比已經(jīng)不高了。”有專家認(rèn)為。

20城近7個(gè)月住房租金(單位:元/平方米·)變化情況及上半年住房平均租金累計(jì)漲幅榜 數(shù)據(jù)來(lái)源:諸葛找房

“畢業(yè)季”租賃行情短暫

“這兩個(gè)月租房比較活躍,但是最近租金水平穩(wěn)定,也沒(méi)有上漲的趨勢(shì)。”上海市區(qū)一家房地產(chǎn)中介小劉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

近日,記者實(shí)地走訪上海部分房屋中介時(shí)發(fā)現(xiàn),不少中介門店的櫥窗上已不再?gòu)堎N租房信息,中介工作人員表示:“租房走得快,現(xiàn)在都不貼出來(lái)了,需要什么直接問(wèn)吧。”

在諸葛找房監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市中,合肥、北京、泉州、大連、上海等5個(gè)城市平均租金累計(jì)漲幅最高,其中合肥漲幅高達(dá)10.23%。而廣州、深圳、三亞等城市租金則下降明顯,其中三亞平均租金今年以來(lái)累計(jì)跌幅達(dá)到6.8%,廣州則下跌了5.29%。

全國(guó)大中城市租金均價(jià)走勢(shì)及上半年累計(jì)漲幅 數(shù)據(jù)來(lái)源:諸葛找房

諸葛找房認(rèn)為,推動(dòng)租金上漲的因素有季節(jié)性小高峰,但根本原因仍是人口流入導(dǎo)致租房需求增加。北京、上海保持較強(qiáng)的人口吸附能力,租金均價(jià)呈現(xiàn)連續(xù)上漲趨勢(shì);深圳在春節(jié)后出現(xiàn)過(guò)一輪租房小高峰,隨后5、6月份租金均價(jià)小幅回落。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析認(rèn)為:“這與需求增加有關(guān),如合肥人才引進(jìn)政策吸納人口進(jìn)入,居住需求增加,租賃屬于消費(fèi)性需求,因此反應(yīng)會(huì)比買賣來(lái)的快一些。”

“租賃和買賣不一樣,租賃是實(shí)際需求為主導(dǎo),如果租賃指數(shù)下滑多半是因?yàn)樾枨蟛蛔慊蚴枪?yīng)充沛,但結(jié)果是一樣的,供大于求會(huì)導(dǎo)致租金下跌。”盧文曦補(bǔ)充說(shuō)。

今年暑期的“畢業(yè)季”行情并不給力。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,各城市整體租金均價(jià)已處相對(duì)高位,畢業(yè)季需求釋放短暫帶旺租賃市場(chǎng),6月份多數(shù)城市租金均價(jià)上漲,但漲幅有所收窄。

而部分二線城市,如鄭州、南京等城市畢業(yè)季行情先行,5月租金呈上漲態(tài)勢(shì),6月則漲幅收窄;西安等城市升溫滯后。

今年畢業(yè)季租房成交量也同樣未見(jiàn)放量。據(jù)我愛(ài)我家研究院實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)的11個(gè)城市, 6月份住宅租賃成交量環(huán)比普漲,其中武漢以環(huán)比24.5%漲幅領(lǐng)漲;同比數(shù)據(jù)僅杭州、北京、蘇州3城上漲,其中杭州以15.7%領(lǐng)漲。

對(duì)此,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,“武漢租金環(huán)比成交漲幅最高,說(shuō)明了這類城市的市場(chǎng)需求量比較大、具備一定的成長(zhǎng)性。從實(shí)際情況來(lái)講,當(dāng)前租賃市場(chǎng)的發(fā)展,還是跟畢業(yè)季有一定關(guān)系。武漢當(dāng)?shù)馗咝.厴I(yè)生較多,產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較好,這些都容易帶動(dòng)租房的成交。”

近三年全國(guó)50城租金收益率 數(shù)據(jù)來(lái)源:城市房產(chǎn)網(wǎng) 易居研究院

住宅綜合收益率連降5季度

租金價(jià)格的上漲并未讓租金收益率同步上漲,住宅綜合收益率也同步下降。

易居地產(chǎn)研究院《第二季度50城租金收益率研究》(以下簡(jiǎn)稱《50城租金收益率》)顯示,全國(guó)50城房?jī)r(jià)同比上漲7%、環(huán)比漲1%,而租金則同環(huán)比分別下跌1%和2%。

報(bào)告顯示,二季度50城房屋租金收益率(房屋的年租金收入與房屋價(jià)值的比值)環(huán)比下降3%、住宅綜合收益率(過(guò)去一年房?jī)r(jià)漲幅加過(guò)去一年租金收益率)環(huán)比下降了32%,已連續(xù)5個(gè)季度下降。

近三年全國(guó)50城住宅綜合收益率 數(shù)據(jù)來(lái)源:城市房產(chǎn)網(wǎng) 易居研究院 

從歷史數(shù)據(jù)可見(jiàn),2017年三季度至今,租金收益率便持續(xù)震蕩下行。易居地產(chǎn)研究院認(rèn)為,主要原因仍然是房?jī)r(jià)大幅上漲所致。從供給上看,由于各地樓市持續(xù)去庫(kù)存,以及部分城市由于炒房客投資性持有,租賃住房供應(yīng)量井噴,但居民收入未見(jiàn)大幅增加,導(dǎo)致供大于求,租金下跌。

相比房?jī)r(jià),房租更能夠剔除其他因素,客觀衡量一個(gè)城市真實(shí)理性的住房需求。嚴(yán)躍進(jìn)坦言,“數(shù)據(jù)上看,部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,如果房?jī)r(jià)到了一定的高度,持有房屋靠租金上漲,住宅收益率等也會(huì)減少,性價(jià)比是不高的。”

各級(jí)別城市中,三線城市房租下跌明顯,租金收益率下降速度最快,一定程度上反映了三線城市房?jī)r(jià)上漲對(duì)城市基本面和居民住房需求的透支。

城市租金收益率分化明顯

易居研究院指出,部分城市長(zhǎng)期以來(lái)租金收益率較低,主要是由于房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大,租金上漲速度小于房?jī)r(jià)上漲速度。

盡管一二線城市平均租金上漲,其租金收益率表現(xiàn)仍不如三線城市。

分城市看,三線城市租金收益率同比下降12%的情況下,仍然高于一二線城市。4個(gè)一線城市的平均租金收益率為1.7%,其中,北京上海為1.8%、環(huán)比上漲,廣州和深圳則為1.6%和1.5%,環(huán)比分別下跌13%和3%;31個(gè)二線城市平均租金收益率為2.4%,15個(gè)三線城市租金收益率為2.5%,同比下降12%。

據(jù)易居研究院報(bào)告,廣州二季度租金環(huán)比跌幅達(dá)到10%,同時(shí)房?jī)r(jià)小幅上漲2%,因此租金收益率跌幅達(dá)到13%。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫、城市吸引力下降等因素,都對(duì)租賃市場(chǎng)帶來(lái)一定沖擊。例如深圳市場(chǎng),創(chuàng)業(yè)、金融、互聯(lián)網(wǎng)類型的企業(yè)較多,受行業(yè)波動(dòng)影響比較大;另外,部分城市由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到臨近城市,也使得一部分租房需求分流。”

從《50城租金收益率》對(duì)各城市租金收益率進(jìn)行的排名看,前5的城市集中在東北、西部弱二線和三線城市,分別為烏魯木齊3.6%、韶關(guān)3.5%、西寧3.4%、 銀川3.2%和哈爾濱3.2%。

記者查閱國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),今年6月份烏魯木齊新房?jī)r(jià)格與2015年同期相比漲幅僅為18.2%,在70城市中倒數(shù)第3位;韶關(guān)為同比上漲24.6%,也遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他城市。正是由于房?jī)r(jià)整體漲幅不大、租金穩(wěn)步上漲,租金收益率呈現(xiàn)了較高水平。

租金收益率最低的5個(gè)城市分別為廈門1.2%、 深圳1.5%、三亞1.5%、福州1.5%和青島1.6%。這5個(gè)城市也同步呈現(xiàn)相同的變化:廈門房?jī)r(jià)比2015年同期上漲54.7%、深圳為47%、三亞48.9%,這些城市的房?jī)r(jià)水平遠(yuǎn)超租金水平,并且近幾年房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)大于租金漲幅。

易居研究院研究員王若辰判斷:“2019年下半年,50城住宅綜合收益率預(yù)計(jì)將繼續(xù)下降。一線城市與二三線城市的住宅綜合收益率或?qū)⒊霈F(xiàn)分化,一線城市收益率有望觸底企穩(wěn),而二三線城市收益率預(yù)計(jì)仍將繼續(xù)降低。”

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封面圖片來(lái)源:攝圖網(wǎng)

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