每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

7月24日深夜，蘇州市人民政府發(fā)布《關(guān)于進一步完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見》（以下簡稱《意見》），7月25日起，限購、限售同時升級。

事實上，今年5月，蘇州已經(jīng)三次出手調(diào)控樓市，當時就針對限售、土地供應(yīng)等作出調(diào)整。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，“蘇州此次繼續(xù)出臺房地產(chǎn)政策，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)長效發(fā)展的導向，也體現(xiàn)了當前對于‘穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期’的政策思路。政策內(nèi)容詳細，以收緊為主要特征，對于打擊投資投機需求、促進市場平穩(wěn)發(fā)展等都有較為積極的作用。”

限售范圍擴大至蘇州全市

由于此前蘇州已經(jīng)執(zhí)行過較為嚴厲的政策，業(yè)內(nèi)對于此次政策調(diào)整，均表示“略超市場預期”。

根據(jù)《意見》，住房限制轉(zhuǎn)讓實施范圍蘇州市擴大：蘇州市區(qū)（即姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)、蘇州高新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)）范圍內(nèi)新取得預（銷）售許可的商品住房項目（含已經(jīng)取得預售許可尚未開始網(wǎng)簽的項目），購房人自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起滿3年后方可轉(zhuǎn)讓；二手住房通過市場交易購房人新取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

在居民購房政策方面，意見規(guī)定非本市戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市范圍內(nèi)申請購買第1套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前3年內(nèi)在蘇州市范圍內(nèi)連續(xù)繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。

其中社保及個人所得稅繳納范圍是指在蘇州大市范圍內(nèi)，包括蘇州市區(qū)（姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)、蘇州高新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)）及昆山、太倉、常熟、張家港等四市范圍。

5月11日，被稱為“史上最嚴”的限售新政，對蘇州工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點區(qū)域新房限售3年，蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房限售5年。

而此次意見的出臺，將限售范圍進一步擴大，并增加了限購措施。嚴躍進表示：“這一限售政策非常嚴厲。對于一些蘇州的炒房者來說，這兩年的房屋流動性明顯會減少，這也有助于打擊各類購房套現(xiàn)的行為。”

“包括蘇州市區(qū)、昆山和太倉也被納入嚴格限購的范圍，這和此類城市這兩年購房市場炒作等有關(guān)。尤其是太倉市場，因為靠近上海，是這兩年炒作較多的城市。限購政策規(guī)定下，此類區(qū)域購房的要求更高了。”嚴躍進指出。

信貸政策管控趨嚴

5月11日，蘇州樓市新政曾對土地出讓報價規(guī)則進行調(diào)整。調(diào)整后將竣工預售許可調(diào)整價由原來超市場指導價10%，調(diào)整為5%~8%，一次報價有效區(qū)間由原來超市場指導價25%~35%調(diào)整為10%~15%。

新政降溫效果立竿見影，蘇州下半年首次土拍共計成交住宅及商住用地9宗，地王不再出現(xiàn)，而住宅地塊成交最高溢價率降至22.8%。

此次調(diào)控再度加碼，對土地市場進一步加強用地出讓管理作出了規(guī)定。要求嚴格施行購地自有資金申報核查制度，競買企業(yè)應(yīng)說明購地資金來源并作出承諾。

《意見》規(guī)定，住宅用地出讓競買保證金調(diào)整為30%～50%，具體在出讓公告中設(shè)定。競得人申報自有資金不實的，取消競得資格沒收保證金或終止出讓合同沒收定金，并將競得人相關(guān)違法違規(guī)行為納入企業(yè)誠信系統(tǒng)。住宅用地鼓勵實行“限房價、限地價”出讓方式。

“這一規(guī)定強調(diào)了購地自有資金申報核查秩序，實際上也是為了防范違規(guī)資金進入購地市場，體現(xiàn)了蘇州當前對于土地市場繼續(xù)管控、防范地價虛高等現(xiàn)象的出現(xiàn)的決心。”嚴躍進表示。

此外，蘇州市還要求進一步加強住房信貸稅收管理。加強房地產(chǎn)信貸宏觀審慎管理，在嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策基礎(chǔ)上，金融監(jiān)管部門聯(lián)合督促銀行機構(gòu)將新增貸款中房地產(chǎn)貸款占比控制在合理水平；對明顯存在違反宏觀調(diào)控政策的，依法依規(guī)采取相應(yīng)監(jiān)管措施。加大對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征和清算環(huán)節(jié)管理力度，實施預售備案價格預警線管理。全面應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)，加強存量房交易合同監(jiān)管和稅收征管。

嚴躍進坦言：“這可以理解為房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸政策管控趨嚴的導向。類似政策也使得后續(xù)相關(guān)商業(yè)銀行的政策執(zhí)行會更加到位，包括首付貸和消費貸等領(lǐng)域的監(jiān)管會趨嚴。”

4次調(diào)控按下樓市“穩(wěn)定鍵”

如前所述，這是蘇州今年以來第4次出手調(diào)控樓市。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，從今年3月開始，蘇州市場轉(zhuǎn)暖明顯，不少購房者手握資金輾轉(zhuǎn)于各個售樓處，但要買到熱門區(qū)域樓盤卻并不容易。尤其是在蘇州工業(yè)園區(qū)，甚至出現(xiàn)了“房子是很好，但能不能買到還是個問題，據(jù)說都要托關(guān)系”這種情況。

據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，2019年第1周～第16周，蘇州全市樓盤平均認籌率都處于高位，兩次達到100%，僅在第4周和第10周低于50%。

二手房方面，2019年第一季度成交量同比增長25.7%。易居數(shù)據(jù)顯示，4月上半月，蘇州二手房成交量為5280套。將2019年4月上半月和3月下半月對比，蘇州二手房成交量增速達到159.2%。

5月6日，有市民在蘇州市住建局官網(wǎng)投訴稱：“這波漲價讓剛需心累，讓工薪階層心碎，政府何時可以出臺相關(guān)政策穩(wěn)定房價？”

5月10日，蘇州市住建局回應(yīng)稱：蘇州當前正在研究建立房地產(chǎn)市場長效機制，以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期為目標，堅持“房住不炒”定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

隔天的5月11日，被稱為“史上最嚴”的蘇州樓市限售新政便出爐。

“蘇州作為長三角區(qū)域的重要城市，未來發(fā)展空間還很大，基礎(chǔ)設(shè)施的完善、人才的流入，會對蘇州樓市起到支撐作用。而庫存走低、年初融資相對寬松，房企在蘇州補倉的意愿強烈。”當時，嚴躍進曾告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，蘇州此次加碼樓市調(diào)控，對打擊炒房需求、穩(wěn)定房價和市場預期具有積極作用，不排除當?shù)睾罄m(xù)會進一步加大對市場進行檢查、整頓的力度。

5月18日，住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的4個城市發(fā)出預警提示，其中就包括蘇州。

5月24日，蘇州市政府聯(lián)合住建局等部門召集30余家地產(chǎn)商召開蘇州房地產(chǎn)行業(yè)座談會。會議稱，如蘇州樓市的幾大指標得不到控制，7月后調(diào)控會即刻加碼，包括擴大限售范圍，提高外地人購房需要的社保門檻等。

易居百城房價報告顯示，今年上半年，蘇州市相城區(qū)房屋均價達到23359元/平方米，環(huán)比漲幅22.74%；蘇州工業(yè)園區(qū)房價成交均價環(huán)比漲幅近9%。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)