每經(jīng)記者 王佳飛 甄素靜 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

為了不讓孩子輸在教育起跑線上，近年來，不少家長(zhǎng)不惜花費(fèi)重金購(gòu)置教育質(zhì)量好的學(xué)區(qū)房產(chǎn)，以便讓孩子能夠在這些學(xué)校就讀。這就是目前在許多城市十分搶手的“學(xué)區(qū)房”。

學(xué)區(qū)房，可以說是房地產(chǎn)市場(chǎng)的衍生品。因?yàn)楫惓屖?，學(xué)區(qū)房也成為不少樓盤項(xiàng)及二手房賣家的促銷手段，好的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格普遍高出其他房源的20％，甚至更高。

隨著9月開學(xué)季將至，今年學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的表現(xiàn)如何？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分赴北京、廣州、深圳等地實(shí)地調(diào)查，為讀者提示學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的真相

北 京

學(xué)區(qū)房概念逐漸淡化 價(jià)格仍高位運(yùn)行

西城區(qū)金融街區(qū)域內(nèi)富集北京優(yōu)質(zhì)的教育資源，小學(xué)學(xué)段，實(shí)驗(yàn)二小、西單小學(xué)、宏廟小學(xué)名揚(yáng)京城，中學(xué)學(xué)段，北京四中、北師大實(shí)驗(yàn)附中等亦是家長(zhǎng)眼中的好學(xué)校。

京畿道小區(qū)，對(duì)口西單小學(xué)，直升北師大實(shí)驗(yàn)附中，令眾多家長(zhǎng)虎視眈眈。

2015年7月末，在金融街工作的趙婷（化名）如愿買下了京畿道小區(qū)一套近40平方米的一居室，總價(jià)450萬元，單價(jià)11萬元/平方米左右?！澳菚r(shí)候買這樣的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房真的得搶，開始都覺得是忽悠，但確實(shí)是真實(shí)存在的?！?/p>

“當(dāng)時(shí)10天內(nèi)，我們鎖定了京畿道、豐匯園、華遠(yuǎn)北街（均為金融街區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)）的3套房，精力基本都花在與房主博弈上了。雖然那時(shí)候房主比較好談，但談好價(jià)的房子被其他人搶走也是有的。”趙婷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者回憶，“華遠(yuǎn)北街那套，已經(jīng)約好第二天中午簽約，結(jié)果被其他中介攔下了，據(jù)說是有客戶全款買下了。最終簽約的京畿道這套?！?/p>

4年間，北京的學(xué)區(qū)房迅速上漲。鏈家工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，如今京畿道小區(qū)這樣的一居室，“上月成交了1套，總價(jià)750萬元左右，單價(jià)18萬元+，并且房主掛出這套房子也就1周左右?！?/p>

據(jù)此計(jì)算，趙婷買下的京畿道這套學(xué)區(qū)房，4年間價(jià)格漲幅超過六成。

“西城的學(xué)區(qū)房現(xiàn)在是稀缺資源了，買套性價(jià)比高的不容易。老城區(qū)，房子老，多要全款購(gòu)買，并且買了只能用來給孩子上學(xué)。近期京畿道小區(qū)也有過一單540萬元的，總價(jià)沒那么高，但是個(gè)半地下戶型。”上述工作人員告訴記者。

從鏈家方面提供的數(shù)據(jù)看，京畿道小區(qū)目前二手房均價(jià)在16萬元/平方米左右，近90天內(nèi)成交了6套，而1個(gè)月內(nèi)的帶看次數(shù)達(dá)到了81次。

僅以京畿道小區(qū)40平方米左右的一居室為例，鏈家在2013年10月的成交價(jià)格是280萬元，單價(jià)約7.6萬元/平方米；2014年12月的成交價(jià)格是335萬元，單價(jià)漲到了約8.6萬元/平方米。

此后，價(jià)格一路飆升，2015年7月，單價(jià)達(dá)到了11.5萬元/平方米；2016年8月，成交總價(jià)超580萬元，單價(jià)達(dá)14.9萬元/平方米。到了去年9月，鏈家成交的該戶型最高總價(jià)達(dá)到了765萬元，單價(jià)超過20萬元/平方米。

就在7月初，西城區(qū)德勝片區(qū)剛剛成交了一套僅12.2平方米的“老破小”學(xué)區(qū)房，成交價(jià)高達(dá)360萬元，單價(jià)逼近30萬元/平方米。

“不過現(xiàn)在我個(gè)人倒不是很建議您出手，可以再觀望。”該上述工作人員向記者坦言，“德勝片區(qū)的潛在購(gòu)房者將這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)炒高了，因?yàn)榍岸螘r(shí)間入學(xué)時(shí)，一些符合德勝片區(qū)條件的學(xué)生因?yàn)閷W(xué)位不足而被派位至其他學(xué)區(qū)，所以的一部分客戶外溢過來，把這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)炒高了。”

但《每日經(jīng)濟(jì)記者》注意到，一直以來，政策的導(dǎo)向不斷淡化學(xué)區(qū)房的概念。入學(xué)政策也開始變得靈活，向著多校劃片轉(zhuǎn)變。

2018年，北京傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房重鎮(zhèn)東城、西城、海淀的入學(xué)政策開始大調(diào)整，再一次牽動(dòng)了購(gòu)房者敏感的神經(jīng)。當(dāng)年4月25日，北京市教委為學(xué)區(qū)房定的基調(diào)是“穩(wěn)妥推進(jìn)單校劃片和多校劃片相結(jié)合入學(xué)方式”。

今年，北京市教委表示將繼續(xù)穩(wěn)妥推進(jìn)單校劃片和多校劃片相結(jié)合入學(xué)方式，同時(shí)“對(duì)房產(chǎn)、戶口具備條件且居住達(dá)到一定年限的老居民子女繼續(xù)實(shí)行原有單校劃片，不完全符合學(xué)校單校劃片入學(xué)的將實(shí)施多校劃片”。

2018年4月27日，東城區(qū)宣布，當(dāng)年6月30日后取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書家庭，將通過電腦派位的方式在東城區(qū)內(nèi)多校劃片安排入學(xué)。今年更是明確提出一個(gè)實(shí)際居住地址用于登記入學(xué)之年起，原則上6年內(nèi)只提供一個(gè)單校劃片入學(xué)學(xué)位。

2018年4月28日，海淀區(qū)也宣布，自2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請(qǐng)入學(xué)的，將不再對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，實(shí)施多校劃片。

在此政策下，即使是購(gòu)買了一所名校之前對(duì)應(yīng)房源的家長(zhǎng)，此后也不能保證孩子一定能上該所名校，學(xué)區(qū)房概念在東城和海淀漸呈模糊趨勢(shì)。

而西城的政策大致沒有變化，2018年只是提及了“學(xué)位不足時(shí)，通過多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)派位入學(xué)”。今年則用調(diào)協(xié)調(diào)入學(xué)代替了多校劃片，這使得西城區(qū)的學(xué)區(qū)房成為家長(zhǎng)位追捧目標(biāo)。

一位西城區(qū)中介人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“雖然西城房?jī)r(jià)沒有明顯的上漲，但是成交量已經(jīng)上來了。幾乎每周都有成交，比2018年好太多了。很多之前買了海淀、東城的客戶，現(xiàn)在也想置換到西城來?！?/p>

值得注意的是，7月26日，北京住建委消息稱，近期有10家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在針對(duì)整治違法群租、炒作“學(xué)區(qū)房”、發(fā)布虛假房源信息等房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的專項(xiàng)行動(dòng)中被查處。

廣 州

學(xué)位缺口小 學(xué)區(qū)房選擇面大

不久前，廣州市越秀區(qū)一套學(xué)區(qū)房售賣現(xiàn)場(chǎng)引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)注。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，這套學(xué)區(qū)房實(shí)為“老破小”精裝改造后出售，原本開價(jià)256萬元，36萬元加價(jià)后合計(jì)以292萬元成交。

有多位熟悉廣州學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的代理人士告訴記者，這種把“老破小”學(xué)區(qū)房精裝改造后加價(jià)出售的案例并不少見，因?yàn)檫@套房子發(fā)動(dòng)了很多中介營(yíng)銷所以看起來“很火”，最后這套三房戶型的成交價(jià)格也并不算貴，“值不值得買看個(gè)人需求就好了?！?/p>

越秀、天河一直是廣州教育資源最豐富的區(qū)域，學(xué)區(qū)房的價(jià)格自然也是全市最高。不過，廣州比深圳、北京等地友好的地方在于，雖然頂級(jí)學(xué)位價(jià)格高，但中等學(xué)位也有眾多選擇空間，整體學(xué)位缺口比深圳少得多。近日，記者也采訪了多位在廣州購(gòu)買學(xué)位房家長(zhǎng)，他們有的重金求名校，但也經(jīng)歷了波折，也有的奔赴郊區(qū)謀求合適的學(xué)位房。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，越秀、天河的學(xué)位房均價(jià)都在50000元/平方米以上，部分省一級(jí)學(xué)位房均價(jià)則在90000元/平方米以上。

“感受就一個(gè)字‘貴’！”問及在廣州購(gòu)買學(xué)區(qū)房的經(jīng)歷，李先生如是告訴記者。

來廣州工作之后，李先生一直住在天河區(qū)龍口西附近工作、租房，因此對(duì)于學(xué)校的選擇倒是沒有多少糾結(jié)，就近看中了龍口西路小學(xué)的學(xué)位房，從去年開始底花了4個(gè)月在此找房，但要么價(jià)格太高，要么沒搶到。最后，終于等到一位做生意的業(yè)主因?yàn)榧毙栀Y金周轉(zhuǎn)著急出售而拿下了一套三房戶型，均價(jià)66000元/平方米左右，總價(jià)約620萬元。

而在省一級(jí)名校聚焦的越秀區(qū)，在高價(jià)購(gòu)買了學(xué)位房之后，還要憑實(shí)力、運(yùn)氣才能順利升入對(duì)應(yīng)學(xué)校。

為了華僑外國(guó)語的學(xué)位，多年前張女士在淘金路買下一套上世紀(jì)90年代建成的兩房，如今均價(jià)在52000元/平方米左右。去年，張女士的小孩正值小升初，學(xué)位本來包括華僑外國(guó)語的小學(xué)、初中，她本以為可以直升，但沒想到還是參與了搖號(hào)，“幸好搖到了，不然我只能讓孩子去讀民辦學(xué)校，學(xué)費(fèi)又很高?！?/p>

升學(xué)雖然是場(chǎng)硬仗，但也是不少家長(zhǎng)不得不去打的仗。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2019年1~4月，越秀區(qū)學(xué)區(qū)房需求成交占比基本維持在20%~30%之間。截至今年5月，越秀區(qū)學(xué)區(qū)房需求成交占比飆升40%，環(huán)比凈增19.4%，甚至較3月旺季凈增10.7%。

越秀、天河學(xué)位優(yōu)質(zhì)，但對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房不僅價(jià)格高，樓齡也老，俗稱“老破小”。因經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，又不愿蝸居“老破小”，不少家長(zhǎng)也會(huì)把學(xué)區(qū)房目光鎖定在離市區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域。

由于經(jīng)濟(jì)條件有限，孩子又著急上學(xué)，陳先生在2015年前后就未考慮在名校眾多的越秀、天河購(gòu)買學(xué)區(qū)房，因價(jià)格原因，最后還是將目光鎖定在黃浦區(qū)蘿崗附近。

“當(dāng)時(shí)買大房壓力是挺大的，這個(gè)小區(qū)學(xué)位也還不錯(cuò)?！标愊壬x中了一套52平方米的戶型，帶玉泉小學(xué)學(xué)位，均價(jià)14900元/平方米左右。

去年，由于家庭原因陳先生必須換一個(gè)大一點(diǎn)的戶型，這套房子以30000元/平方米左右的價(jià)格出手?！皼]有臨時(shí)漲價(jià)，小戶型好賣，有的大戶型還降價(jià)了?！?/p>

不過新房子的選擇也曾讓陳先生頭疼，既要在預(yù)算范圍內(nèi)買盡量大一些的房子，還要考慮到學(xué)位問題，“沒辦法只能選遠(yuǎn)的?！弊罱K，陳先生只得跨越近60公里，從蘿崗搬去了南沙。以不到200萬元的價(jià)格購(gòu)入一套三房戶型，且有不錯(cuò)的新建成中學(xué)學(xué)位。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，上半年學(xué)位需求客戶入市熱情相當(dāng)高，部分擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的板塊學(xué)區(qū)房成交持續(xù)活躍。賣家心態(tài)相對(duì)強(qiáng)硬，基本不存在議價(jià)空間，部分賣家甚至存在反價(jià)現(xiàn)象。比如五羊新城一套15平方米的戶型，原本售價(jià)僅僅85萬元，但因多臺(tái)客戶有購(gòu)買意向，業(yè)主最后反價(jià)至100萬元。

深 圳

學(xué)位頻預(yù)警 買學(xué)區(qū)房這樣避風(fēng)險(xiǎn)

近日北京一則高單價(jià)學(xué)區(qū)房成交的消息，在深圳關(guān)注學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)圈子里引起了一陣小騷動(dòng)。

有家長(zhǎng)一邊在大膽猜想將來深圳學(xué)區(qū)房的價(jià)格，一邊則擔(dān)心著自家高價(jià)購(gòu)置學(xué)區(qū)房會(huì)不會(huì)因政策變動(dòng)不能入學(xué)。去年年末，螺嶺外國(guó)語實(shí)驗(yàn)學(xué)校憑面積入學(xué)的告示余悸還在。

“即便孩子已經(jīng)入讀了理想的小學(xué)名校，仍提心吊膽，擔(dān)心因?yàn)橘I房太晚導(dǎo)致積分不夠被分流走，花了高價(jià)錢買的學(xué)區(qū)房，也不能被對(duì)應(yīng)的初中名校錄取?！弊鳛榧议L(zhǎng)的清芳告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

清芳的擔(dān)憂同時(shí)隨著近兩年圳各區(qū)學(xué)位預(yù)警發(fā)布劇增。

截至目前，除學(xué)位相對(duì)寬裕的南山區(qū)外，羅湖、光明、龍崗、龍華、福田、寶安、坪山、鹽田已陸續(xù)發(fā)布學(xué)位預(yù)警信息。

記者注意到，即便是深圳人口最少、最年輕的功能新區(qū)大鵬新區(qū)，也在今年首次發(fā)布了秋季招生學(xué)位預(yù)警，建議非深戶籍購(gòu)房或租房、深圳其他區(qū)戶籍購(gòu)房或租房等類型的學(xué)位申請(qǐng)者，請(qǐng)?zhí)崆白龊妙A(yù)判，根據(jù)自身學(xué)位類型和積分情況就近選擇學(xué)校申請(qǐng)學(xué)位；類型靠后和積分較低的學(xué)位申請(qǐng)者請(qǐng)?zhí)崆白龊没卦妥x的準(zhǔn)備。

據(jù)羅湖區(qū)教育局今年年初發(fā)布的預(yù)警信息顯示，2019年羅湖區(qū)小一、初一申請(qǐng)人數(shù)將大幅增加，公辦學(xué)校學(xué)位將出現(xiàn)較大缺口。從2019年開始，全區(qū)所有公辦小學(xué)、初中實(shí)行學(xué)區(qū)住房學(xué)位申請(qǐng)鎖定。一套住房成功申請(qǐng)公辦學(xué)校學(xué)位后，小學(xué)六年、初中三年內(nèi)其他家庭不得用該住房再次申請(qǐng)公辦學(xué)校學(xué)位。

而且，在羅湖區(qū)臨時(shí)購(gòu)房、租房，深圳戶籍不保證就近入學(xué)，非深戶籍不受理申請(qǐng)。租房居住的必須在本市沒有住宅類房產(chǎn)（沒有實(shí)際居住的除外）并在學(xué)區(qū)實(shí)際居住滿一年以上。申請(qǐng)學(xué)位的住房必須為申請(qǐng)人實(shí)際居住。如果沒有實(shí)際居住，地段學(xué)校將不受理學(xué)位申請(qǐng)。

記者在走訪福田頂級(jí)雙實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)時(shí)，一位中介人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者推薦了名校對(duì)口小區(qū)的44平方米單間，價(jià)格相比周邊普通學(xué)位房要高不少。

隨后記者查閱了該小區(qū)周邊普通學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)及近年來漲幅，在福田頂級(jí)名校雙實(shí)驗(yàn)片區(qū)之外八卦嶺、圓嶺均價(jià)在5.7萬元/平方米、7.6萬元/平方米，而雙實(shí)驗(yàn)對(duì)口的小區(qū)均價(jià)在11.6萬元/平方米，與高價(jià)相匹配的是師資力量和學(xué)生優(yōu)異的成績(jī)。

對(duì)于高價(jià)的二手學(xué)區(qū)房購(gòu)置，深圳學(xué)位資深研究者虎媽建議，名校學(xué)位房尤其是深高級(jí)、深實(shí)驗(yàn)，最好小學(xué)前買入；首選九年制學(xué)位房，謹(jǐn)慎選擇僅有名校小學(xué)的學(xué)位房，因?yàn)樾W(xué)階段再換名校初中學(xué)位房有被分流的風(fēng)險(xiǎn)；此外，也可選擇學(xué)位相對(duì)寬松的區(qū)域，比如南山區(qū)、福田區(qū)。

并不是所有父母都鐘情名校。相對(duì)于清芳的學(xué)區(qū)房焦慮，王先生與女兒選擇了另一條路。

在他和女兒的規(guī)劃里，出國(guó)是必須的，“女兒小學(xué)、初中都是在家附近學(xué)校讀。沒有高價(jià)學(xué)區(qū)房，但對(duì)待孩子我也是認(rèn)真的，花了3萬多給她報(bào)了英語班，明年初中畢業(yè)后去香港讀高中，高中之后出國(guó)讀大學(xué)”。

此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于深圳房?jī)r(jià)高企、換房成本高，以及學(xué)區(qū)政策不斷調(diào)整，不少年輕置業(yè)者在學(xué)區(qū)、居住和投資三者需求上，更傾向房屋居住和投資屬性。

這些置業(yè)者認(rèn)為，某些區(qū)域?qū)W區(qū)政策變動(dòng)的高風(fēng)險(xiǎn)平衡不掉學(xué)區(qū)房帶來高收益，除名校學(xué)區(qū)還可選擇國(guó)際學(xué)校等。高價(jià)逼仄的居家環(huán)境不如給孩子寬松成長(zhǎng)氛圍。

除誤踩高價(jià)二手學(xué)區(qū)房坑外，被新房學(xué)區(qū)宣傳誤傷家長(zhǎng)也不在少數(shù)，如深圳龍華區(qū)的壹城中心等，開發(fā)商以名校、醫(yī)院、商場(chǎng)配套、投資回報(bào)等預(yù)期宣傳也不在少數(shù)。實(shí)際交付時(shí)，才發(fā)現(xiàn)所謂名校等均未落實(shí)，期望落空。

針對(duì)此類維權(quán)投訴，7月中旬，深圳開展了統(tǒng)一整治工作，檢查樓盤71個(gè)，檢查房地產(chǎn)中介企業(yè)53家，現(xiàn)場(chǎng)責(zé)令改正14家，擬立案27宗。

那么，如何規(guī)避學(xué)區(qū)房購(gòu)置風(fēng)險(xiǎn)？明源地產(chǎn)研究院總編、首席研究員王恒嘉認(rèn)為，首先要去向教育部門查詢學(xué)區(qū)劃分，而不是只聽銷售人員的講述；其次要預(yù)估將來可能的變化風(fēng)險(xiǎn)，比如有的城市已經(jīng)開始實(shí)施大學(xué)區(qū)，也就是說好多學(xué)區(qū)合并，買到一個(gè)房子，只是增加上名校的可能，而不是一定能上；最后，如果購(gòu)房者非常看重學(xué)區(qū)價(jià)值，又不太相信開發(fā)商的承諾，最好讓他們把這個(gè)承諾和不能實(shí)現(xiàn)的補(bǔ)償措施，白紙黑字寫到合同里。