每經(jīng)記者 王佳飛 攝影報(bào)道    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

鄭州二手房掛牌價(jià)已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月下降了。

7月末，一條“鄭州一樓盤每平方米降價(jià)3000元”的消息更是廣為流傳，甚至出現(xiàn)了買房者和退房者在售樓處“擦肩而過，互道珍重”。

但與此同時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，鄭州新建商品房價(jià)格一直穩(wěn)定，自2018年末以來，環(huán)比增幅一直保持在0.1%以內(nèi)。

對于這些看似矛盾的表現(xiàn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪了鄭州多個(gè)項(xiàng)目，力求還原數(shù)據(jù)背后的真相。

12月連降

“原本以為地鐵快通了房價(jià)會漲一波，我便準(zhǔn)備以78萬元將鄭州二七區(qū)一套37平方米的小戶型出售，但沒想到中介說現(xiàn)在的行情最多只可能賣68萬元。”趙女士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》她的賣房經(jīng)歷，“現(xiàn)在幾個(gè)月過去了，房子依舊沒有成交。”

鄭州二手房市場近來持續(xù)低迷。

據(jù)諸葛找房，自2018年6月以來，鄭州二手房掛牌價(jià)已連續(xù)下跌12個(gè)月，從當(dāng)時(shí)的1.68萬元/平方米跌至7月的1.53萬元/平方米。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2018年底以來，鄭州二手房價(jià)同比除今年4、5月略有增加外，幾乎都呈現(xiàn)出下降態(tài)勢，今年6月更是有著0.4%的降幅新高。

二手房市場信心似乎也不足。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，近期鄭州二手房供應(yīng)量增加，同時(shí)降價(jià)成為普遍現(xiàn)象。今年6月，鄭州二手房掛牌量106855套，環(huán)比上漲1.8%，其中漲價(jià)房源3186套，環(huán)比下降17%，而降價(jià)房源18340套，環(huán)比持續(xù)小幅上漲，平均降幅4.74萬元。

鄭州市中心城區(qū)的樓盤吸引力在下降，降價(jià)房源也多集中于金水、二七、中原等老城區(qū)。二七區(qū)的一名中介人員告訴記者：“這附近可選擇較多的是無電梯房，同時(shí)小區(qū)環(huán)境可能差一些，這部分房源不太賣得上價(jià)。”

鄭州某在售樓盤

新房涌入

鄭州新建商品房供應(yīng)的確在增加，進(jìn)而分流了部分二手房客戶。

根據(jù)鄭州市統(tǒng)計(jì)局《2018年鄭州市房地產(chǎn)市場情況》，2018年鄭州全市住宅施工面積12714.8萬平方米，比上年增長13.1%；住宅竣工面積1357.1萬平方米，比上年增長33.2%。

據(jù)鄭州市人民政府消息，截至2018年12月底，商品住房累計(jì)可售面積為2207.69萬平方米，與2017年12月底相比，商品住房增加429.66萬平方米。從年度數(shù)據(jù)看，2018年商品住房累計(jì)可售面積為歷史新高。

中指院數(shù)據(jù)表明，上半年鄭州商品住宅市場累計(jì)供應(yīng)445萬平方米，雖然同比略有下降14%，但成交大幅增加——累計(jì)成交630萬平方米，同比增長43%。

鄭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說：“6月以來，各開發(fā)商加快了推盤速度，一些區(qū)域存在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)入市。”

據(jù)諸葛找房，6月鄭州共有27個(gè)項(xiàng)目開盤加推，供應(yīng)8190套房源，成交6126套，開盤項(xiàng)目增加7個(gè)，供應(yīng)量增加65%，成交量增加47%。

另據(jù)Wind，鄭州土地供應(yīng)總體也呈現(xiàn)出上升趨勢。今年春節(jié)以來，居住用成交土地?cái)?shù)量和成交土地規(guī)劃建筑面積除6月外皆穩(wěn)步增長，7月成交土地規(guī)劃建筑面積達(dá)到161.76萬平方米，這些都將在不久之后轉(zhuǎn)化為可售項(xiàng)目。

但樓面價(jià)有不斷走低趨勢。據(jù)Wind，鄭州成交土地樓面價(jià)自2018年8月6151.25元/平方米后便開始整體趨弱，今年6月最新數(shù)據(jù)為3411.82元/平方米，幾乎腰斬。

降價(jià)邊緣

新房的大量入市，擠壓二手房的空間同時(shí)，自身也不免膠著。

中指院數(shù)據(jù)表明，鄭州新房價(jià)格整體呈下降態(tài)勢。

2019年上半年，鄭州商品住宅成交均價(jià)為13138元/平方米，同比下降3%。自2015年起，鄭州商品住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲趨勢，但2018年下半年增速明顯放緩，2019年上半年成交均價(jià)首次出現(xiàn)下跌。

成交規(guī)模較大的熱點(diǎn)區(qū)域，降價(jià)趨勢更為明顯。

根據(jù)中指院，2019年上半年惠濟(jì)區(qū)成交規(guī)模最大，累計(jì)成交量達(dá)到113萬平方米，占市區(qū)成交總規(guī)模的18%，降價(jià)的苗頭也最先在這里顯現(xiàn)。

此前據(jù)媒體報(bào)道，鄭州最北部的惠濟(jì)區(qū)大河宸院推出了133平方米特價(jià)房，由原價(jià)13000～14000元/平方米降至毛坯10500元/平方米、精裝11500元/平方米，降幅達(dá)到3000元/平方米。

當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者到達(dá)大河宸院售樓處時(shí)，這里人頭攢動，一如當(dāng)下熏蒸的暑氣。

“你是聽到了我們打折的消息才過來的吧？”項(xiàng)目工作人員笑著對記者說，“這兩天有很多看房者直接來咨詢降價(jià)的事情，但其實(shí)那是我們的團(tuán)購活動，現(xiàn)在已經(jīng)停止了。”

該銷售繼續(xù)解釋：“我們一共就700多套房源，而我們委托的兩家銷售公司一下子就訂了150套，銷售公司承銷多，所以我們肯定要進(jìn)行一些讓利，團(tuán)購總是比單買要合適些。”

“這是個(gè)誤會。”該銷售說，“按說團(tuán)購是一次性售完的，不會對其他業(yè)主有影響，但團(tuán)購中有幾套房源因未能及時(shí)付清首付被清岀，導(dǎo)致了零星房源流向市場，并且也按團(tuán)購價(jià)在銷售，一些業(yè)主便認(rèn)為我們在降價(jià)銷售，我們已經(jīng)向他們解釋了，并向主管部門做了匯報(bào)。”

“現(xiàn)在團(tuán)購活動已經(jīng)停止了。”

同樣在惠濟(jì)區(qū)，另一個(gè)由鄭州本地開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目家河家，銷售人員的報(bào)價(jià)比其公示的備案價(jià)低了1000元/平方米左右。“我們這附近的幾個(gè)新盤單價(jià)幾乎都是一樣的，你可以去比較一下。”

而在南龍湖區(qū)一處新盤，銷售人員向記者介紹：“目前鄭州的房價(jià)穩(wěn)定，項(xiàng)目二期與去年底上市的一期比，單價(jià)僅上浮了100余元，很多資金實(shí)力不足的小開發(fā)商甚至還略有降價(jià)。”

鄭州某中介機(jī)構(gòu)的掛牌房源

限購邊緣

目前，鄭州對非本地戶籍人員進(jìn)行限購，但在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的實(shí)地走訪中，幾乎每個(gè)銷售人員都向記者承諾可以突破限購限制。

“沒有鄭州戶籍也可以，只要您看中這套房子，限購什么的都好說。”

記者走在惠濟(jì)區(qū)各樓盤間，時(shí)常會有自稱“外場銷售”的人上前搭訕“來我們這里看看房吧”。

在一處新盤，有銷售人員在向一些人做樓盤介紹，其向記者表示：“這些是我們找的渠道銷售。”

不過，就在7月22日～9月30日，據(jù)河南省人民政府消息，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局將開展房地產(chǎn)市場集中整治，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的違法違規(guī)行為。

在整治的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為中，文件均提及前文所述“向不具備購房資格的對象出售商品住房/提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，或者誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購房人偽造資料規(guī)避限購政策”。

記者留意到，2018年7月，河南省住建廳曾發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為的通知》，從預(yù)售證管理、商品房現(xiàn)場銷售、商品房銷售行為以及中介服務(wù)等多方面，對開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)在商品房銷售中存在的“返本銷售”“首付貸”“私下內(nèi)部認(rèn)籌、排號”等一系列違規(guī)行為進(jìn)行了明確限制，并明確了處罰主體單位。

此后的8月，鄭州市人民政府印發(fā)《關(guān)于依法查處商品房違法預(yù)售行為的通告》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房必須遵守5項(xiàng)規(guī)定，同時(shí)明確了商品房違法預(yù)售的8種處理方式。從具體條款看，去年8月與此次的文件內(nèi)容殊途同歸。

“現(xiàn)在一些樓盤的各種突破限購、降價(jià)銷售、大肆渠道鋪設(shè)，歸根結(jié)底還是反映出了開發(fā)商對鄭州樓市下半年信心不足，以期快速回款。”一名業(yè)內(nèi)人士說。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝