每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月14日，國家統(tǒng)計局公布《2019年1~7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，今年前7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72843億元，同比增長10.6%；商品房銷售額83162億元，增長6.2%；7月份國房景氣指數(shù)較6月份回落0.01點至100.90。

值得注意的是一系列數(shù)據(jù)的回落：1~7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)3個月回落，房屋竣工面積連續(xù)19個月同比下跌，土地購置面積同比跌29.4%，商品房銷售面積同比下跌1.3%，房企到位資金增速連續(xù)3個月回落。但商品房銷售額增速在連續(xù)回落兩個月后重回升勢。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，“整體樓市表現(xiàn)出現(xiàn)了‘小陽春’后的退燒現(xiàn)象，不論是投資數(shù)據(jù)還是銷售數(shù)據(jù)，都在收緊調控的影響下再次出現(xiàn)了放緩，而且從趨勢上看，預計8月還會持續(xù)。”

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

三大因素致開發(fā)投資增速回落

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72843億元，同比增長10.6%，增速比1~6月份回落0.3個百分點。這已經(jīng)是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)3個月回落。其中，住宅投資53466億元，增長15.1%，增速回落0.7個百分點；住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為73.4%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“10.6%的同比增幅與市場預期一致，即增幅繼續(xù)收窄。這一現(xiàn)象主要是三方面因素所致，首先是房企購地積極性略受限制，尤其是部分城市近期土地市場管控比較嚴厲，穩(wěn)地價導向下房企拿地更趨理性；其次，受制于近期資金面收緊，尤其是銀行貸款管控等因素，部分房企的新開工節(jié)奏略有放緩；第三是與房企的預期有關，在市場下行預期下，房企更多會強調降價促銷和回籠資金，而在投資端更趨于保守。”

“今年1~7月份房屋竣工面積同比下跌11.3%，這已經(jīng)是連續(xù)19個月出現(xiàn)同比下跌現(xiàn)象，當然竣工數(shù)據(jù)的下跌幅度略有收窄。”嚴躍進指出，不排除部分項目沒有及時辦理竣工證而沒有進入統(tǒng)計，預計后續(xù)竣工數(shù)據(jù)曲線會反彈，隨著時間推移有望轉負為正。

與此同時，今年前7月，新開工面積仍然同比增長9.5%，但增速回落0.6%。嚴躍進表示，“該曲線呈現(xiàn)增幅繼續(xù)收窄的態(tài)勢。新開工往往也和房屋銷售等情況有關。近期房企會更加關注現(xiàn)金流，在銷售市場沒有明顯反彈的情況下，新開工節(jié)奏會放緩。當然在實際過程中，部分房企為了加快銷售目標推進，會加快新開工，目的就是為了取得預售證投入銷售。”

房企到位資金增速連續(xù)3月回落

今年前7個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅同比1~6月份擴大1.9%個百分點；土地成交價款4795億元，下降27.6%，降幅與1~6月份持平。

結合房企到位資金看，前7個月到位資金99800億元，同比增長7.0%，增速比1~6月份回落0.2個百分點，連續(xù)3個月回落。其中，國內貸款15377億元，增長9.5%；利用外資61億元，增長83.6%；自籌資金31032億元，增長2.8%；定金及預收款33980億元，增長9.6%；個人按揭貸款15198億元，增長11.3%。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

“最近3個月，房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況在不斷惡化。”張大偉指出。

從中央到銀保監(jiān)會，都在密集加強對房地產(chǎn)金融的風險把控。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示：在2019年各項房地產(chǎn)政策內容里，過去很少提及的房地產(chǎn)金融風險在2019年來密集提及。累計看，中央各部委在2019年來累計已經(jīng)發(fā)布過18次講話或政策，要求注意防范房地產(chǎn)金融風險。

尤其是7月份以來，監(jiān)管層連續(xù)兩次針對房地產(chǎn)信托及美元債，均單獨針對房地產(chǎn)發(fā)布資金收緊政策。近日，銀保監(jiān)會還啟動了針對北京、南京、蘇州、深圳、寧波、青島等32個前期房價過熱城市的房地產(chǎn)貸款業(yè)務專項檢查。 

“今年以來企業(yè)在購地方面相對偏保守。”嚴躍進指出，“當前對于‘穩(wěn)地價’的管控非常嚴厲，部分熱點城市近期也積極開展銀行系統(tǒng)大檢查，其中一項內容就是檢查是否存在違規(guī)資金進入購地市場。同時，近期市場出現(xiàn)了新特點，房企部分的項目轉讓力度大，一定程度上使得一些企業(yè)房企不直接去購地，而是通過收并購來實現(xiàn)戰(zhàn)略擴張。”

“在此環(huán)境下，房企的資金面開始收緊。同時也需要看到，資金略收緊的預期，也會倒逼房企主動降價促銷。” 嚴躍進表示。

前7月商品房銷售額達8.3萬億

1~7月份，全國商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%，降幅同比收窄0.5個百分點，其中住宅銷售面積下降0.4%。而商品房銷售額則增長6.2%，達83162億元，在連續(xù)兩個月增速回落后出現(xiàn)反彈，增速加快0.6個百分點。其中住宅銷售額增長9.2%，辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房分銷售額分別下降13.3%和10.9%。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

對此，張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，調控政策持續(xù)收緊，且發(fā)布密集，加之房價出現(xiàn)了部分區(qū)域的上行，高性價比房源減少，多重原因共同導致了銷售面積同比下調。

嚴躍進則表示，“7月份雖然是市場傳統(tǒng)淡季，但受部分需求釋放和房源結構影響，房價依然有反彈的可能。不過考慮到三季度對房價的嚴格管控，各類房價上漲城市預計會有進一步的市場管控和市場秩序穩(wěn)定動作，房價上漲幅度會進一步受到控制。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)