每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

8月18日當天，北京下調(diào)報價的二手房有1287套，降價房源廣泛分布于海淀、朝陽、豐臺、順義等地，其中有的房源降幅超過20萬元。而價格上漲的房源僅118套，很多業(yè)主選擇了用降價來促成交易。

第三方機構的數(shù)據(jù)，在一定程度上印證了北京二手房市場的降溫。

8月15日，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，北京7月份二手房價格環(huán)比下降0.3%，同比下降0.5%，這是北京二手房自今年1月以來再次出現(xiàn)環(huán)、同比齊跌。

但與此同時，上海、廣州和深圳分別同比上漲0.4%、0.4%和0.7%，4個一線城市中僅北京下跌。

北京的二手房緣何跌跌不休？

降價脫手

目前的北京二手房市場，降價可能是個普遍現(xiàn)象。

“目前二手房源充足，存在一定的議價空間，一般每套都能談下5萬~10萬元的優(yōu)惠。”順義區(qū)一名中介人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“不過金九銀十快到了，到時候房價還會回暖，您要是想入手近期是最合適了。”

據(jù)諸葛找房，如前所述，8月18日當天，北京下調(diào)報價的二手房有1287套，降價房源廣泛分布于海淀、朝陽、豐臺、順義等地，其中有的房源降幅達到了20萬元以上。而上漲的房源僅118套，很多人選擇了用降價來促成交易。

比如，大興區(qū)西紅門一套130平方米的二手房，4月29日掛出時的報價是470萬元，8月19日的報價已經(jīng)降到了445萬元。

根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計，7月北京二手住宅網(wǎng)簽1.3萬套，成交量止跌微升，環(huán)比上漲8%，同比下降14%。

截至7月底，北京二手住宅網(wǎng)簽8.53萬套，同比下降7%；成交均價6.4萬元/平方米，環(huán)比上漲1.5%。進入2019年，北京二手房報價指數(shù)開始回暖，2月報價指數(shù)為44.07%，為近兩年來峰值，后連續(xù)4個月下降；7月，二手住宅報價指數(shù)為30.31%，指數(shù)止跌微幅回調(diào)，環(huán)比上漲1.8%。

另據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期為116天，即這些成交房源從新增登記到簽訂合同賣出的平均時間為116天，接近4個月，較2018年增加近20天。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示：“整個市場的降溫，外加限購、限價等一系列政策絲毫沒有放松，對交易量肯定會形成一定利空。今年銀行貸款政策一季度稍好，但第二季度有所限制，諸多因素的累積造成了利空的形成，也使得二手房交易量上不去。”

限競房擠壓

中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年1～7月，北京商品住宅（不含保障性住房）累計新上市448.23萬平方米，同比增長39.82%。

新上市的商品房中，絕大部分是在土地出讓時就被限制最高售價的限競房，然而從整體情況看，限競房去化并不理想，同時也在擠壓著二手房的生存空間。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從2018年6月10日入市開始，截至2019年6月10日，北京限競房網(wǎng)簽套數(shù)合計11976套，網(wǎng)簽套數(shù)占供應總量為35%；網(wǎng)簽面積為125萬平方米，按照面積計算，網(wǎng)簽完成率只有31%；平均網(wǎng)簽價為每平方米48693元，網(wǎng)簽總金額為610億元。也就是說，近七成限競房還未簽約銷售，就已經(jīng)變?yōu)閹齑娣e壓。

有分析認為，2016～2018年北京二手房市場成交份額總體表現(xiàn)穩(wěn)定，今年由于共產(chǎn)房大量供應，限競房集中網(wǎng)簽，導致二手房成交占比下降至71%，為近五年最低值。

豐臺區(qū)限競房橡樹瀾灣的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“我們這里均價是5.4萬元/平方米，周圍沒有太新的房源了，均價也在5萬元左右。我們這里開盤之后，周圍小區(qū)許多二手房業(yè)主都調(diào)低了報價。”

海淀區(qū)限競房項目紫郡蘭園的限價是約5.3萬元/平方米，這個價格比周邊二手房價至少要低10%左右，有的甚至單價低2萬元不止。

嚴躍進表示：“目前來說，下半年還是二手房市場的低點，會出現(xiàn)持續(xù)降溫。但到第四季度，市場環(huán)境或許有所改善，這也是房企、開發(fā)商和投資者需要注意的。另外，第四季度北京二手房市場可能會迎來小幅復蘇，但這未必能改寫交易數(shù)據(jù)為負的事實。不過總體來說，第四季度還是值得期待的。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝