8月26日，龍光地產(chǎn)（03380，HK）發(fā)布了2019年半年業(yè)績(jī)。報(bào)告期內(nèi)，該公司在合約銷售、盈利能力、財(cái)務(wù)穩(wěn)健性等諸多方面表現(xiàn)亮麗，其中在收益質(zhì)量方面尤為突出。龍光中期凈資產(chǎn)收益率（ROE）繼續(xù)維持在16.9%的行業(yè)高位，全年ROE大概率突破30%，成為內(nèi)房股中ROE連續(xù)6年保持在20%以上的企業(yè)。

ROE=股票投資收益率

巴菲特曾明確表示：“我們判斷一家公司經(jīng)營(yíng)的好壞，取決于其ROE，我選擇的公司，都是凈資產(chǎn)收益率超過(guò)20%的公司”。這位著名投資人認(rèn)為，長(zhǎng)期計(jì)算投資一只股票的收益率，與這家公司ROE非常接近。

如果算上IPO前公布的數(shù)據(jù)，龍光2011年至2018年的ROE年平均值達(dá)到36.3%。同期在2372家港股上市公司中，僅有11家公司ROE連續(xù)超過(guò)20%，除龍光地產(chǎn)外，不乏騰訊控股、中海重工、瑞聲科技等行業(yè)龍頭。

與之相對(duì)應(yīng)，ROE保持在高位的企業(yè)在股市中都有著不俗表現(xiàn)，上述11家港股股價(jià)8年間平均漲幅高達(dá)291%，跑贏了同期的恒生指數(shù)。龍光地產(chǎn)表現(xiàn)更為突出，期間累計(jì)漲幅達(dá)476%。

統(tǒng)計(jì)顯示，去年TOP100房企平均凈資產(chǎn)收益率為15.12%，龍光ROE幾乎是百?gòu)?qiáng)平均值的一倍，龍光“煉金術(shù)”究竟是如何練就的？此次的半年報(bào)足以提供清晰的脈絡(luò)。

前瞻布局大概率超額完成銷售目標(biāo)

2019年上半年，龍光累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約人民幣453.1億元，同比增長(zhǎng)28%，前六個(gè)月已完成年度銷售目標(biāo)的53%，任務(wù)完成率居行業(yè)前列。同時(shí)，公司擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)達(dá)51.28億元，同比增長(zhǎng)49.4%；核心利潤(rùn)46.7億元，同比增長(zhǎng)59%；公司擁有人應(yīng)占核心利潤(rùn)45.1億元，同比增長(zhǎng)70.2%，核心利潤(rùn)在同等銷售規(guī)模房企中繼續(xù)領(lǐng)先，半年核心利潤(rùn)規(guī)模甚至超過(guò)部分同等銷售規(guī)模房企全年。

翻開(kāi)龍光地產(chǎn)近兩年的財(cái)報(bào)，其合約銷售額呈逐年快速上升態(tài)勢(shì)。2017全年，龍光地產(chǎn)合約銷售額為434.2億元；2018年，在行業(yè)遭遇普遍唱衰的環(huán)境之下，龍光地產(chǎn)年合約銷售額一舉沖到718億元，同比增長(zhǎng)65.4%。2019年龍光地產(chǎn)持續(xù)發(fā)力，今年1至7月合約銷售額已突破546.2億元，已完成全年850億元銷售目標(biāo)的64.26%。

分析認(rèn)為，龍光地產(chǎn)近年的強(qiáng)勁表現(xiàn)，得益于對(duì)重點(diǎn)區(qū)域的提前布局。截至6月30日，龍光在粵港澳大灣區(qū)土儲(chǔ)貨值達(dá)6,111億元，占總貨值比重81%，其中深圳土儲(chǔ)貨值超過(guò)人民幣1,800億元。這使得龍光2017到2018連續(xù)兩年成為深圳樓市銷冠，目前在深圳發(fā)展的地鐵物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到13個(gè)，先發(fā)優(yōu)勢(shì)顯著。同時(shí)在惠州和東莞，龍光地產(chǎn)的土儲(chǔ)貨值超過(guò)人民幣1,500億元。未來(lái)，龍光地產(chǎn)將長(zhǎng)期受益于深圳區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和政策紅利，并持續(xù)在粵港澳大灣區(qū)發(fā)力，奠定在灣區(qū)持續(xù)領(lǐng)先的行業(yè)位置。

今年，龍光地產(chǎn)全年推貨金額超1,500億元，其中僅粵港澳大灣區(qū)就占比66%。按照目前的進(jìn)度來(lái)看，預(yù)計(jì)龍光地產(chǎn)下半年可售資源充裕及銷售勢(shì)頭良好，超額完成全年銷售任務(wù)指日可待。

得益于龍光地產(chǎn)一直以來(lái)堅(jiān)持“深耕”戰(zhàn)略，目前在粵港澳大灣區(qū)城市群已實(shí)現(xiàn)了全覆蓋，龍光以多元化和跨周期方式精準(zhǔn)布局，在大灣區(qū)一、二線城市擁有充裕的低成本優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，并聚焦于主流人群的住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，具有顯著的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

城市更新積累豐厚成業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)“新引擎”

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的逐步深入，城市更新也逐漸成為眾多房企補(bǔ)充土儲(chǔ)的重要來(lái)源和在區(qū)域深耕的有力抓手之一，龍光地產(chǎn)抓住城市更新的有利機(jī)遇，發(fā)揮出深耕粵港澳大灣區(qū)17年的深厚積淀。

報(bào)告期內(nèi)，龍光地產(chǎn)新增城市更新類項(xiàng)目貨值852億元。截至6月30日，公司在10個(gè)城市拓展了共計(jì)62個(gè)城市更新項(xiàng)目，可轉(zhuǎn)化土儲(chǔ)面積1877萬(wàn)平方米，貨值超過(guò)3,250億元，其中90%以上位于粵港澳大灣區(qū)；在項(xiàng)目改造性質(zhì)上，有2,600億元貨值布局在深圳、惠州、東莞、珠海等可自主改造的城市，占比達(dá)80%，轉(zhuǎn)化能力較強(qiáng)。

匯豐發(fā)布研報(bào)表示，龍光地產(chǎn)城市更新項(xiàng)目土儲(chǔ)成本低，平均核心利潤(rùn)率高達(dá)15%到20%，未來(lái)將成為公司新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)引擎。龍光地產(chǎn)在2018年成功孵化了珠海玖龍匯和佛山綠島湖項(xiàng)目，2019年還將成功孵化深圳蛇口自貿(mào)區(qū)、惠州大亞灣和深圳僑城東3個(gè)項(xiàng)目，貨值超700億元。

正是得益于龍光地產(chǎn)在深耕地區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯和城市更新的得當(dāng)布局，其核心利潤(rùn)率繼續(xù)保持行業(yè)標(biāo)桿地位。報(bào)告期內(nèi)，公司整體毛利率34.8%，核心利潤(rùn)率17.3%，連續(xù)多年穩(wěn)居上市房企前列。

高質(zhì)量發(fā)展獲資本市場(chǎng)肯定

除了規(guī)模與利潤(rùn)雙增長(zhǎng)外，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略也是龍光受到投資者青睞的重要原因。今年上半年，龍光地產(chǎn)更通過(guò)多元化融資方式，進(jìn)一步優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)，保持高質(zhì)量的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

報(bào)告期內(nèi)，龍光地產(chǎn)成功發(fā)行3.5億美元優(yōu)先票據(jù)及15.1億元境內(nèi)公司債，票面年利率5.5%，在民營(yíng)房企中處于低位。截至6月30日，公司加權(quán)平均借貸成本6.1%，低于行業(yè)平均水平；凈負(fù)債比率65%，維持在合理水平；公司持有現(xiàn)金及銀行結(jié)余增加至383億元，相當(dāng)于1年內(nèi)到期債務(wù)的逾2倍，無(wú)債務(wù)到期的資金壓力。

高質(zhì)量的發(fā)展獲得資本市場(chǎng)高度肯定。報(bào)告期內(nèi)，龍光地產(chǎn)入選2019年財(cái)富中國(guó)最佳董事會(huì)50強(qiáng)、財(cái)富中國(guó)500強(qiáng)和福布斯全球上市公司2000強(qiáng)，排名均大幅上升；公司獲納入恒生高股息率指數(shù)股，并為恒生綜合大型股╱中型股指數(shù)、恒生大灣區(qū)指數(shù)、MSCI中國(guó)全股票指數(shù)及富時(shí)Shariah全球股票指數(shù)成份股；花旗、瑞銀、匯豐、華泰證券等多家國(guó)內(nèi)外大行，持續(xù)給予行業(yè)首選股推薦。

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