每日經濟新聞 2019-08-30 00:12:13
每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝
2019年,房地產市場預期逐步回歸理性,城市投資也將回歸基本面的價值判斷。
“新擴張與再平衡”之下,城市間競爭格局將發(fā)生何種變化?哪些城市繼續(xù)領跑?又有哪些城市成為投資潛力黑馬?
9月5日的第九屆中國價值地產年會上,每日經濟新聞聯(lián)手中國指數研究院將重磅發(fā)布《2019年中國城市價值白皮書》(下稱《白皮書》),解密中國城市投資價值與房企行業(yè)格局、發(fā)展路徑及布局趨勢。
中指控股CEO、中國指數研究院常務副院長黃瑜女士表示:“此次《白皮書》最大的亮點在于指標體系的優(yōu)化迭代,并強化了產業(yè)研究;和2018年報告相比,在保持評價模型和整體分析框架的基礎上,根據城市發(fā)展情況和市場變化增減部分指標、同時挖掘部分城市發(fā)展中的新亮點?!?/p>
三大城市群投資吸引力領先
在國家戰(zhàn)略的疊加之下,未來中國城市群的發(fā)展格局愈發(fā)清晰:長三角、粵港澳、京津冀、長江中游以及成渝五大城市群以11%的國土面積創(chuàng)造了54%的經濟規(guī)模,成為我國經濟增長的重要引擎和新房開發(fā)的核心區(qū)域。
而隨著粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化、京津冀協(xié)同發(fā)展等重大戰(zhàn)略規(guī)劃帶動紅利釋放,三大城市群的主要城市的投資吸引力則更顯領先優(yōu)勢。
《白皮書》從“人口+產業(yè)+交通”三大維度研判城市發(fā)展趨勢,在不確定中尋找確定。
“我們認為,未來東部發(fā)達城市群以及中西部核心城市仍是全國最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。這些城市政策紅利不斷釋放,房地產市場空間較大。同時,良好的產業(yè)與人口基礎使其抗風險能力較強,并且能夠使企業(yè)更快的穿越周期?!秉S瑜表示。
房企應聚焦核心城市群
城市價值是房地產價值的外生影響因素,聚焦核心城市群,能夠最大程度分享城市發(fā)展來的紅利?!栋灼穼?9個城市群的規(guī)劃定位及發(fā)展階段劃分為五大層級,并對主要城市群經濟、人口及房地產市場規(guī)模進行分析,完整呈現(xiàn)了城市群之間、城市群內不同城市間的產業(yè)與人口優(yōu)勢,以及房地產市場的發(fā)展階段和投資潛力。
從2018年數據來看,粵港澳大灣區(qū)、長三角人均效益最高,人均GDP超11萬元;長三角GDP規(guī)??偭窟_17.9萬億元,顯著高于其他城市群;長江中游及成渝城市群城市平均GDP增速超8%。
同時,長三角、京津冀、長江中游、成渝城市群人口眾多,常住人口規(guī)模超1億人,其中成渝城市群在重慶、成都人口聚集效應帶動下,人口規(guī)模首次超1億。
《白皮書》指出,從2010年以后全國人口流動趨勢來看,東部三大區(qū)域仍是人口主要流向地,而中西部人口增長以核心城市為主,中西部重點二線城市經濟、產業(yè)崛起帶動人口吸引力增強,全國整體形成“3+6”的人口增長格局。
在上述因素的直接影響下,從房地產市場規(guī)模來看,長三角城市群規(guī)模最大,房地產開發(fā)投資額超過2.5萬億元,商品房銷售面積超2.5億平方米;粵港澳大灣區(qū)投資熱度持續(xù)高漲,2018年房地產開發(fā)投資額同比增長17%至1.1萬億元;長江中游、成渝商品房銷售面積2018年也分別達到1.9億和1.8億平方米,市場容量突出。
黃瑜認為:“對于企業(yè)而言,一方面要聚焦核心城市群,最大程度依靠城市發(fā)展紅利取得快速、可持續(xù)發(fā)展;另一方面,企業(yè)需把握好城市發(fā)展階段和城市輪動的差異特征,依靠精準布局,更好地抓住投資、營銷窗口期,獲得成長。”
解密“千億”房企布局趨勢
2019年上半年,1000億元以上房企“超級陣營”達到12家,500億~1000億元的一級陣營有21家、200億~500億元陣營為37家,強者恒強的行業(yè)格局繼續(xù)延續(xù)?!扒|”房企遵循著怎樣的發(fā)展路徑?他們的業(yè)績貢獻來源如何構成?
《白皮書》給出了答案:廣布局、拓資源、重運營,聚焦一二線、城市群與都市圈戰(zhàn)略。
數據顯示,12家“千億”房企平均進駐112個城市,是500億~1000億元房企的2倍,項目數量更是其4.8倍,為規(guī)?;?、全國化發(fā)展奠定業(yè)績基石;此外,“千億”房企注重產品品質打造,并通過結構調整以及制度優(yōu)化加快降本增效力度,盈利能力持續(xù)領先。
業(yè)績貢獻來源方面,一二線城市仍是房企的主戰(zhàn)場。
黃瑜表示:“房企的投資策略總體變化不大,以一二線為重點,三四線機遇性布局,但存在結構性和階段性調整?!?/p>
從城市結構看,進入2019年,隨著城市化進程推進以及都市圈結構的調整,重點二線城市的區(qū)域潛力繼續(xù)釋放,20家代表房企二線城市的銷售業(yè)績貢獻率為57.6%;一線城市貢獻率為21.1%,一二線城市合計占比78.7%,仍是房企主要布局區(qū)域。
而作為投資晴雨表的土地市場,呈現(xiàn)“量減價升”局面,房企則結合市場變化靈活調整拿地策略。
以6家領導品牌房企為例,在市場繁榮期,企業(yè)的資金較為充裕,房企精準把握城市輪動周期,審慎吸納優(yōu)質土地儲備,表現(xiàn)較為積極;在調控影響下的衰退期,房企拿地更為審慎。
在因城施策背景下,政策改善預期增強,2019年以來企業(yè)拿地積極性有所提高,熱點一二線城市土地競拍熱度回升。具體到區(qū)域布局看,20家代表房企在一線城市拿地樓面價同比上升98.0%;在二線城市同比上升33.2%;三四線城市則同比微降1.2%。一二線城市土地成交市場回溫,三四線布局力度下調。
“房企投資策略的結構性與階段性調整主要表現(xiàn)在兩個方面?!秉S瑜表示,“一二線城市更加注重都市圈和城市群,對人口流入以及產業(yè)支撐強的二線布局力度加大;另一方面,前兩年三四線存在政策支持和短期需求釋放機遇,房企布局有所側重,但2019年以來隨著政策的調整以及市場需求的消化,房企三四線的投資規(guī)模比例總體收縮,加大了經濟發(fā)展較好的強三四線城市投資?!?/p>
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