每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 林菁晶    

9月5日，第九屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)在深圳舉行。會(huì)上，中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心資產(chǎn)證券化REITs課題組組長(zhǎng)孟曉蘇做《落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效管理機(jī)制》主題演講。他指出，第一，要落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制；第二，要完善市場(chǎng)體系與保障體系；第三，要穩(wěn)步推進(jìn)“房地產(chǎn)稅”立法。

在孟曉蘇看來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)，而是一個(gè)不斷回旋上升的市場(chǎng)。而近年的“短期刺激”，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷出現(xiàn)“三年周期”。

他此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)曾表示，我們不用發(fā)愁房企會(huì)怎樣，我們需要考慮的是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)問(wèn)題，避免房地產(chǎn)形勢(shì)出現(xiàn)幾年一個(gè)小周期的尷尬情況。

應(yīng)全方位學(xué)習(xí)世界不同國(guó)家的城市建設(shè)經(jīng)驗(yàn)

孟曉蘇表示，目前我國(guó)大城市建成區(qū)域普遍偏小，國(guó)家規(guī)劃城市人均面積應(yīng)達(dá)到100平方米，但很多城市只有70～80平方米。

他舉例道，比較而言，東京都市圈建成區(qū)6993平方公里，約等于我國(guó)北京、上海、廣州、深圳、天津和重慶六大城市面積之和。偏小的城市建成區(qū)域也帶來(lái)了交通擁堵、汽車限購(gòu)等問(wèn)題，當(dāng)下汽車行業(yè)連續(xù)18個(gè)月產(chǎn)銷下滑，二者不無(wú)聯(lián)系。

“城市規(guī)劃面積偏小也導(dǎo)致了我國(guó)很多城市住宅用地都是偏小的，所以地價(jià)過(guò)高，人為地推高了房?jī)r(jià)。”

我們需要分析城鎮(zhèn)化過(guò)程中各個(gè)城市的不同情況，不要都套用一個(gè)模式。有些城市是人口凈流出的城市，就要做好人口減少的規(guī)劃，考慮流出人口如何更好安排，留下的人口如何過(guò)得更好。許多人口凈流出的鄉(xiāng)村，進(jìn)城人口的房子還在繼續(xù)留著不能轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。出現(xiàn)的怪象是“村里的房子沒(méi)人住，農(nóng)民工進(jìn)城沒(méi)有房子住”。

“很多大城市在土地規(guī)劃和用地規(guī)劃方面都存在問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)全方位學(xué)習(xí)世界不同國(guó)家的城市建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。”孟曉蘇認(rèn)為，“我國(guó)大城市應(yīng)走出單一的規(guī)劃模式，按照城市規(guī)劃用地指標(biāo)，合理增加土地供給，科學(xué)擴(kuò)大城市規(guī)模。特別是要增加城市住宅建設(shè)用地，防止因供地過(guò)少造成地價(jià)過(guò)高，人為推升房?jī)r(jià)上漲。”

從小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)始征房產(chǎn)稅

孟曉蘇表示，房產(chǎn)稅的方案可以通過(guò)三步走。

首先，應(yīng)向全部城鎮(zhèn)住房征收房產(chǎn)稅。首套房免征房產(chǎn)稅的政策很難實(shí)施，一方面因?yàn)槭滋追康恼J(rèn)定有難度，另一方面也引發(fā)“假離婚”等現(xiàn)象。

其次，每位居民“退稅一套”可保公平。每個(gè)居民可以有一套房產(chǎn)的退稅份額，也就保證了公平。退稅的憑據(jù)是身份證，這樣每個(gè)家庭成員都能夠有一套房的退稅名額。簡(jiǎn)單說(shuō)，即“見(jiàn)房就征，見(jiàn)證就退”，應(yīng)當(dāng)將商改房、政策性安置房都包括在內(nèi)。如果操作按此，退稅系統(tǒng)可以在短期內(nèi)建立。

最后，是從小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)始征房產(chǎn)稅。小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)繳納過(guò)土地出讓金，如果不通過(guò)征稅的辦法，沒(méi)有辦法解決這個(gè)問(wèn)題，通過(guò)房產(chǎn)稅可以很妥善地將此問(wèn)題解決。稅率可以高一點(diǎn)，這樣的話小產(chǎn)權(quán)房就會(huì)成為穩(wěn)定的稅源，同時(shí)可以讓賣房的農(nóng)民、買(mǎi)房的居民和地方政府多方共贏。

征收房產(chǎn)稅能夠令政府每年獲得穩(wěn)定的稅金，還能在此基礎(chǔ)上取消行政手段的限購(gòu)與限貸，將房產(chǎn)稅變成市場(chǎng)調(diào)控的辦法。最后，若實(shí)施房產(chǎn)稅，就沒(méi)有再征收土地增值稅的必要了。

“房產(chǎn)稅的建立將是一個(gè)重大改變，是我國(guó)重大的制度創(chuàng)新。”孟曉蘇總結(jié)道。

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