每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

超7000億元的規(guī)模、超13%的管理面積增長、近20%的營收增速……一系列數(shù)據(jù)證明，物業(yè)服務行業(yè)正整體邁入高速發(fā)展的快車道。

10月15日，中國物業(yè)管理行業(yè)首次發(fā)布物業(yè)服務企業(yè)500強榜單，并發(fā)布《2019物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展指數(shù)測評報告》（下稱《報告》）?！秷蟾妗分赋?，2018年全國物業(yè)服務企業(yè)共約12.7萬家，500強物業(yè)服務企業(yè)不到行業(yè)的千分之四，但在管理規(guī)模和營收方面占了四成以上的份額。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為：“從趨勢上講，物業(yè)管理短期內(nèi)還不會出現(xiàn)行業(yè)規(guī)模高度集中的情況。物管行業(yè)發(fā)展剛剛起步，市場規(guī)模很大，不像房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入充分競爭的階段，三五年以后可能會出現(xiàn)具備一定品牌優(yōu)勢的大型企業(yè)，但短期內(nèi)并不會。”

2019物業(yè)服務企業(yè)綜合實力TOP20 數(shù)據(jù)來源：中物研協(xié)

行業(yè)營收規(guī)模超7000億

由中國物業(yè)管理協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合開展，中物研協(xié)具體實施的《報告》顯示，2018年全國物業(yè)管理行業(yè)總面積達279.3億平方米，相比2017年增加32.65億平方米，同比增長13.2%。

巨量營收讓物業(yè)服務行業(yè)充滿吸引力。2018年物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營收入達7043.63億元，較2017年增加1036.4億元，增長17.25%。物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)隨之不斷豐富，物業(yè)管理行業(yè)的營業(yè)收入同步增加。

從企業(yè)數(shù)量看，2018年全國物業(yè)服務企業(yè)共12.7萬家，比2017年增加0.9萬家，增長率7.2%。從業(yè)人員數(shù)量方面，2018年全國物業(yè)管理從業(yè)人員約983.7萬人，比2017年增加8.7%，新增79.0萬人。

《報告》指出，受物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展歷史、區(qū)域經(jīng)濟等因素的影響，目前500強企業(yè)區(qū)域分布差異明顯，呈現(xiàn)東南強，西北弱的格局。廣東、江蘇和浙江省位居第一梯隊，物業(yè)管理面積均超過20億平方米，分別為25.6億平方米、25.4億平方米、21.6億平方米；上海、重慶、山東、安徽等省、直轄市物業(yè)管理面積超過10億平方米。

此外，500強企業(yè)呈現(xiàn)區(qū)域聚集的趨勢，重點城市集聚眾多優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)，有助于區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)合作與資源共享，共同促進區(qū)域物業(yè)管理的提升，助力服務居民美好生活。

嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“本質(zhì)上來講，排行榜更體現(xiàn)企業(yè)的綜合能力，但‘行業(yè)集中度’則更多是關(guān)注單一指標——業(yè)務量規(guī)模，而這一指標還沒有某一家獨大的現(xiàn)象，市場仍然有這充分競爭的空間。”

重點城市500強企業(yè)數(shù)量分布 數(shù)據(jù)來源：中物研協(xié)

4‰企業(yè)貢獻行業(yè)超40%營收

與房地產(chǎn)市場格局類似的是，物業(yè)管理企業(yè)同樣面臨行業(yè)高度集中的問題。

萬科物業(yè)、綠城物業(yè)、碧桂園物業(yè)位列500強前三甲。500強企業(yè)凈利潤總值226.22億元，平均凈利潤4524.33萬元。從盈利結(jié)構(gòu)上看，500強企業(yè)物業(yè)服務凈利潤為158.42億元，占總凈利潤比重為70.03%。

值得注意的是，500強以4‰的企業(yè)比例貢獻了全行業(yè)超過40%的營收和在管面積：2018年500強物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)收入2831.76億元，占物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)總收入的40.2%；在管面積上，2018年500強企業(yè)物業(yè)管理項目70403個，管理面積118.87億平方米，占2018年物業(yè)行業(yè)管理總面積的42.56%。

事實上，500強企業(yè)自身也存在分化加劇的現(xiàn)象?！稖y評報告》顯示，百強企業(yè)管理面積達80.08億平方米，較2017年59.81億平方米增加33.89%、占500強企業(yè)的67.37%，即百強企業(yè)占據(jù)市場總份額的28.67%，這一比例也較2017年增長了4.42%，頭部物業(yè)服務企業(yè)的市場份額不斷擴大。

2017-2018年百強企業(yè)營業(yè)收入及增速情況（億元） 數(shù)據(jù)來源：中物研協(xié)

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“物業(yè)行業(yè)本身就是相對薄利行業(yè)，物業(yè)公司為了擴大收入，提高利率最直接的手段還是擴大在管規(guī)模。因此，當前物業(yè)市場的格局與房企一樣，存在強者恒強、弱者恒弱的局面。隨著頭部房企將物業(yè)服務公司分拆上市，未來市場的競爭格局或是以品牌物業(yè)公司公司，中小物業(yè)公司或?qū)⒚媾R生存難的問題。”

房企分拆物業(yè)上市成熱潮

2018年以來，房企分拆物業(yè)上市成為熱潮。截至目前，在A股和港股上市的物業(yè)服務企業(yè)共計15家。

進入2019年，物業(yè)分拆上市延續(xù)去年熱度。今年上半年，濱江服務、奧園物業(yè)在香港成功上市；保利發(fā)展8月7日公告保利物業(yè)已向港交所遞交上市申請；時代中國控股9月9日公告其附屬公司時代鄰里已向港交所遞交上市申請；10月7日，藍光發(fā)展發(fā)布公告稱其下屬控股子公司藍光嘉寶已獲保薦人告知，港交所原則上同意其上市申請；10月11日，鑫苑服務正式登陸港交所。

而不久前世茂房地產(chǎn)總裁許世壇透露，旗下世茂物業(yè)完成轉(zhuǎn)型并更名“世茂服務”后，預計將于2021年分拆上市。

“物業(yè)通過上市主要有助于企業(yè)資金和品牌的提升，是有利于企業(yè)獨立穩(wěn)健地發(fā)展。但上市是企業(yè)發(fā)展的充分條件，不是必要條件。”王小嬙向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“企業(yè)的獨立穩(wěn)健發(fā)展是多重因素決定，還需看企業(yè)如何經(jīng)營，上市后企業(yè)還需聚焦主業(yè)，注重服務品質(zhì)的上升，提高用戶滿意度，實現(xiàn)規(guī)模擴張和業(yè)務擴張。”

王小嬙告訴記者：“當前各種融資渠道收緊，房企資金壓力倍增、負債率逐漸上升，加之樓市黃金時代已經(jīng)過去，一線城市的土地稀缺，存量時代來臨，各大房企開始考慮轉(zhuǎn)型以謀求長期的發(fā)展。物業(yè)行業(yè)整體營收的上升也打通了另一條新路，房企可通過物業(yè)服務布局增加企業(yè)內(nèi)的利潤。”

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)