每日經(jīng)濟新聞 2019-10-30 00:10:10
每經(jīng)特約評論員 李宇嘉
近期,樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了一些變化,比如天津、南京、長沙、河北燕郊、三亞等地或局部區(qū)域,都針對人才購房,松綁了限購。
但隨后三亞、長沙、燕郊三地“放松限購的傳聞”均被官方否認。與此同時,近期深圳房地產(chǎn)市場在供給側(cè)“放大招”,繼6月24日出讓5宗地之后,11月底深圳又將出讓7宗地塊;而近期海南省公布的《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案》,則在全?。ǔ惩猓┤∠鋺粝拗?。
在“房住不炒”漸進落地,國家強調(diào)“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的基調(diào)下,如何看待各地林林總總的政策變化呢?
客觀地講,盡管今年以來整體經(jīng)濟承壓,但地產(chǎn)調(diào)控也并未放松,甚至有所趨嚴,逆周期調(diào)控似與地產(chǎn)調(diào)控呈“脫鉤”之勢,表現(xiàn)了管理層對于房地產(chǎn)下滑容忍度的上升,對資源過度流入地產(chǎn),導致實體經(jīng)濟疲軟、民生福利受損、系統(tǒng)性風險上升等方面的擔憂。所以,不管是吸引人才,還是區(qū)域規(guī)劃,任何借機松綁調(diào)控,給市場傳達政府“救市”信號的政策扭曲,都是要被糾正的。因此,就有了收回“退出限售”的政策;三亞、長沙、燕郊“放松限購傳聞”被官方否認。
雖然房地產(chǎn)不作為短期刺激經(jīng)濟的手段,但基于高位運行、龐大體量的行業(yè)現(xiàn)狀,地產(chǎn)如果下行太快,也將對各方面造成比較大的沖擊。龐大體量的地產(chǎn)要實現(xiàn)“軟著陸”,這就有了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調(diào)控基調(diào)。也就是,中短期看,地產(chǎn)調(diào)控既不是刺激,也不是打壓,而是穩(wěn)定,即尊重行業(yè)運行規(guī)律,探索行業(yè)與人口、產(chǎn)業(yè)、城市協(xié)調(diào)和平穩(wěn)發(fā)展新機制。
從目前來看,房地產(chǎn)運行最大的特征,就是區(qū)域分化。從全國來看,開發(fā)投資累積增速連續(xù)保持2位數(shù)增幅(1-8月和1~9月均為10.5%),銷售累積增速跌幅收窄,單月同比增速連續(xù)三個月為正。但是,市場區(qū)域分化較為嚴重,地產(chǎn)屬地化的情況下,對地方經(jīng)濟影響完全不同。比如,1~9月份東部地區(qū)商品房銷售面積同比下降2.9%。
同樣是東部地區(qū),以筆者所在的大灣區(qū)為例,核心城市廣州和深圳,受益于規(guī)劃利好、利率穩(wěn)定、人口流入、房價管控,商品房市場相對平穩(wěn)。但是,大灣區(qū)其他7個城市,則呈現(xiàn)出前期快速回升后的下行期。根據(jù)筆者的調(diào)研,這其中既有前期需求過快釋放后的慣性回落,也有短期需求“接續(xù)不上”的問題。
除了城市間的分化外,城市內(nèi)部的分化也特別明顯。比如,今年6月南京高淳傳出放松限購、10月六合傳出放松限購。不過,高淳、六合等距離主城區(qū)很遠,本質(zhì)上是三四線城市,以導入人口,政策有所調(diào)整也在情理之中。
總的來說,各個城市樓市、人口、產(chǎn)業(yè)的基本面,都是很清晰的。樓市政策調(diào)整,到底是刺激樓市、再次啟動“去庫存”,還是基于行業(yè)自身運行規(guī)律,基于人口、產(chǎn)業(yè)、城市協(xié)同發(fā)展,政策動機一目了然。所以,那些松綁政策被叫停的城市,那多半是給市場傳達了刺激樓市、依賴樓市的不良信號,甚至是基于短期經(jīng)濟增長的訴求、財政收入下滑的擔憂,單維度地刺激地產(chǎn),并沒有將地產(chǎn)與人口、產(chǎn)業(yè)、城市長遠發(fā)展結(jié)合起來,夯實地產(chǎn)的真實需求。
今年以來,深圳住宅供地開始放量,先是6月24日一次性出讓5宗地,11月底還要出讓7宗地。事實上,今年以來一線城市都增加了宅地供應。
據(jù)克爾瑞統(tǒng)計,今年上半年一線城市宅地供應面積增長20%,而過去幾年,一線城市供地基本呈現(xiàn)縮量態(tài)勢。而且,近年來一線城市所有地產(chǎn)調(diào)控政策,都指向需求端緊縮。問題是,目前京滬人口基數(shù)大,廣深人口明顯增加,每年常住人口增長40萬~50萬,再加上區(qū)域規(guī)劃利好不斷,潛在的購房需求也很大。因此,必須要未雨綢繆,提前在供應端做文章。考慮到從供地到供房的周期,加上要引導預期,調(diào)控要轉(zhuǎn)向供給側(cè)。除了增加供地外,住房供應結(jié)構也要調(diào)整,比如深圳公共住房供給占比高達60%。
再比如,目前北京共有產(chǎn)權住房、限競房已成為供應主體;“十三五”期間,上海新增住房供應170萬套,租賃住房占比超過60%;近期,《廣州市共有產(chǎn)權保障性住房管理辦法》開始征求意見。毫無疑問,從一線城市開始,住房全面回歸居住屬性,供應開始向中低收入和外來人口傾斜。目的是什么?就是在城市化“下半場”,讓新就業(yè)大學生、外來人口新市民能夠以較低的成本在城市扎根、融入城市。
因此,未來不管是商品住房,還是非商品住房,包括一線城市在內(nèi)的熱點城市,都會呈現(xiàn)高位運行的態(tài)勢,但并應該不會出現(xiàn)房價上漲。
同時,類似北上廣深等一線城市,類似于粵港澳大灣區(qū)、長三角都市圈、京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)等這樣的新“增長極”、新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、增量人口導入?yún)^(qū),增加供地、供房是有效的(有效需求),不僅不會導致“去庫存”壓力,反而能夠以供應來引導和平抑市場需求和預期,有利于整個區(qū)域房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
未來,如果大灣區(qū)、長三角都市圈、京津冀城市群、中部城市群(武漢、鄭州、長沙等)、成渝等西部城市群等幾個重點區(qū)域的房地產(chǎn)穩(wěn)定了,全國樓市也就穩(wěn)定了,它們是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的壓艙石。
(作者為廣東省住房政策研究中心首席研究員)
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