每經(jīng)記者 吳抒穎 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

創(chuàng)建于1992年的老牌粵派房企——廣州頤和地產(chǎn)的資金鏈問題又一次被擺上了臺面。

聯(lián)合評級在最近發(fā)布的一份報(bào)告中指出，2019年9月11日，根據(jù)頤和地產(chǎn)相關(guān)公告顯示，由于流動(dòng)性惡化，公司未能按時(shí)償付“17頤和01”和“17頤和04”的債券利息及本金，已構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約。

這是頤和地產(chǎn)在2019年4月被曝光資管產(chǎn)品違約之后，首次出現(xiàn)的債券違約。這家以豪宅開發(fā)見長、在全國布局了30多個(gè)大型項(xiàng)目、也沒有盲目多元化的房企遭遇了什么？

一位熟悉頤和地產(chǎn)的人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，頤和地產(chǎn)的主要問題是房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境下行所致。

記者通過分析頤和地產(chǎn)的評級報(bào)告及實(shí)地走訪頤和地產(chǎn)旗下項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，頤和地產(chǎn)雖然旗下項(xiàng)目繁多，但有不少為問題項(xiàng)目，這或許也是其當(dāng)前遭遇流動(dòng)性危機(jī)的原因之一。

頻繁甩賣資產(chǎn)

頤和地產(chǎn)所遇到的流動(dòng)性危機(jī)，苗頭其實(shí)早已經(jīng)出現(xiàn)。

公開信息顯示，頤和地產(chǎn)截至2019年6月末，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入0.86億元，同比下滑93.33%；歸母凈利潤虧損1.09億元，同比下滑203.28%。截至2019年6月末貨幣資金只有2.92億元。

但頤和地產(chǎn)的總負(fù)債卻在上升，截至2019年6月末總負(fù)債135.7億元，主要以流動(dòng)負(fù)債為主，其中一年內(nèi)的短期負(fù)債13.37億元，有息負(fù)債高達(dá)46.65億元。

2019年4月，據(jù)《紅周刊》報(bào)道，頤和地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)公司通過信業(yè)基金發(fā)行的卓異3號私募基金、通過中江信托發(fā)行的中江金龍86號先后出現(xiàn)逾期，中債估值中心也在頤和地產(chǎn)集團(tuán)相關(guān)債券的中債市場隱含評級-債券債項(xiàng)評級由A+調(diào)整至BBB。

2019年9月，聯(lián)合評級在跟蹤頤和地產(chǎn)債券違約之后表示，截至目前，頤和地產(chǎn)仍未披露2018年年度審計(jì)報(bào)告等，由于無法獲取跟蹤評級所需的財(cái)務(wù)報(bào)告以及其他相關(guān)資料，決定終止對“17頤和01”和“17頤和04”的跟蹤評級，并宣布上述債項(xiàng)的信用等級失效。

頤和地產(chǎn)這兩筆債券的發(fā)行并不容易。熟悉這兩筆債券發(fā)行的人士曾經(jīng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“梳理財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)都梳理了很久。”

在債券和資管計(jì)劃違約之前，頤和地產(chǎn)其實(shí)已經(jīng)開啟了相當(dāng)長一段時(shí)間的“瘦身計(jì)劃”。其交易對象包括恒大、世茂等龍頭房企，以及珠江實(shí)業(yè)等廣州本地國企。

2019年10月29日，廣佛世茂官方公眾號宣布，世茂此前收購的臺山頤和項(xiàng)目已重新命名為世茂御泉十里，擬打造為灣區(qū)西岸的千畝宋泉文旅小鎮(zhèn)。

這一項(xiàng)目原為臺山頤和溫泉城，頤和地產(chǎn)擬投資50億元打造。

2018年6月8日，珠江實(shí)業(yè)又公告以“股權(quán)+債權(quán)”的形式，投資廣州東湛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（頤和地產(chǎn)旗下子公司）不超過人民幣4億元，當(dāng)中增資0.65億元獲得花都頤和盛世項(xiàng)目公司約三成股份，剩余款項(xiàng)作為債權(quán)投資款，年利率12%，借款期限3年。

2017年，頤和地產(chǎn)就將其位于沈陽的頤和城項(xiàng)目出讓予恒大。

在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)，頤和地產(chǎn)針對變賣資產(chǎn)回復(fù)稱，目前有2~3個(gè)項(xiàng)目合作，其他項(xiàng)目運(yùn)營情況正常。

旗下項(xiàng)目疑停滯

遭遇流動(dòng)性危機(jī)，頤和地產(chǎn)旗下的項(xiàng)目也受到了影響。

頤和地產(chǎn)官網(wǎng)介紹，通過實(shí)施“立足廣州、輻射全國”戰(zhàn)略，先后在廣州、北京、上海、西安、杭州、沈陽、銀川、鞍山、包頭、成都等多個(gè)城市投資開發(fā)建設(shè)了高檔住區(qū)、特色酒店、高爾夫設(shè)施、學(xué)校及教育機(jī)構(gòu)等。

頤和地產(chǎn)擅長大盤+豪宅的開發(fā)模式，在其大本營廣州，目前在售的項(xiàng)目有花都頤和山莊和頤和盛世兩個(gè)。其中花都頤和山莊是一個(gè)超級大盤，項(xiàng)目總占地面積為1500畝，標(biāo)準(zhǔn)地名為“云梯山莊”。

2019年10月28日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在花都頤和山莊售樓處看到，現(xiàn)場僅有一名置業(yè)顧問值守。據(jù)該置業(yè)顧問介紹，目前項(xiàng)目沒有在售新房，在推的悅湖居組團(tuán)M5、M6棟，面積122~126平方米，還沒拿預(yù)售證。“年底了，公司就不賣了，預(yù)計(jì)明年再拿。”

置業(yè)顧問介紹，悅湖居目前已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì)交樓時(shí)間為2021年。記者看到，不僅是售樓處僅一名置業(yè)顧問在現(xiàn)場，其樣板間目前也處于無人看守的狀態(tài)，可隨意出入。而記者在施工現(xiàn)場看到，目前項(xiàng)目的綠網(wǎng)尚未拆下，也沒有施工人員出入，現(xiàn)場也沒有施工痕跡。

而據(jù)陽光家緣，云梯山莊（E區(qū)M1M6棟）最新一張預(yù)售證于2018年11月27日取得，目前大部分都處于“不可銷售”狀態(tài)，其面積段與樓棟號與在售的悅湖居組團(tuán)一致，但從公開信息不能夠證實(shí)這部分“不可銷售”房源即為悅湖居組團(tuán)在售項(xiàng)目。

在頤和地產(chǎn)的介紹中，花都頤和山莊將配建有幼兒園和小學(xué)。據(jù)花都頤和山莊的官方材料，花都頤和山莊小學(xué)將在2019年年末落成，擬于2020年開始正式招生。

但這一小學(xué)項(xiàng)目目前的進(jìn)度或許也未及預(yù)期?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場看到，這一由廣州建筑承建的項(xiàng)目合同工期為300天，目前已經(jīng)圍蔽，圍擋中標(biāo)注“頤和實(shí)驗(yàn)小學(xué)即將動(dòng)工”字樣，項(xiàng)目內(nèi)部目前則沒有動(dòng)工痕跡，也未見人員值守。

頤和地產(chǎn)方面回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者時(shí)沒有正面回復(fù)項(xiàng)目目前的進(jìn)展情況，僅指出，“悅湖居組團(tuán)所在項(xiàng)目的開發(fā)主體是廣州白云國際機(jī)場綜合開發(fā)有限公司，屬于我司與機(jī)場集團(tuán)的合作開發(fā)項(xiàng)目，由于機(jī)場對該項(xiàng)目計(jì)劃重組，新的合作方式還在協(xié)商之中。”

維權(quán)事件頻發(fā)

即使沒有遇到資金問題，頤和地產(chǎn)也是“負(fù)面纏身”的典型。

通過啟信寶查詢頤和地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)，頤和地產(chǎn)涉嫌“商品房預(yù)售合同糾紛”的糾紛超過100條。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，廣州頤和盛世、花都頤和山莊的業(yè)主都曾經(jīng)因?yàn)榉慨a(chǎn)證問題和頤和地產(chǎn)進(jìn)行過交涉。

2018年4月，一名頤和盛世的業(yè)主在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”上表示，其從2012年購買了頤和盛世的房子，一直都未辦理房產(chǎn)證，希望落實(shí)相關(guān)問題。

廣州市政府彼時(shí)回復(fù)，經(jīng)廣州市花都區(qū)國土規(guī)劃局核查，頤和盛世花園小區(qū)屬“飛地”，其位置超出了花都區(qū)地籍區(qū)（子區(qū)）范圍，無法編制花都區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)單元編碼。經(jīng)與佛山市南海區(qū)國土部門協(xié)商，編碼問題已于2018年1月初得到解決，相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)已順利開展。

2018年8月，花都頤和山莊的一名業(yè)主也在留言板上表示，其于2017年3月份在花都頤和山莊購房，已過去將近一年半時(shí)間開發(fā)商仍未正常辦理完購房手續(xù)，希望能夠解決問題。

廣州市政府當(dāng)時(shí)回復(fù)，花都頤和山莊2017年3月銷售的100多套房屋在認(rèn)購時(shí)處于在建抵押狀態(tài)，買賣雙方在認(rèn)購書上已經(jīng)約定該房屋為抵押房。由甲方另行通知簽約日期，收到通知后7天內(nèi)辦理手續(xù)。經(jīng)相關(guān)部門約談，開發(fā)單位承諾在2018年10月前完成該項(xiàng)工作。

據(jù)新浪樂居，位于天壽路與廣園快速路交匯處的頤和大廈于2013年底收樓，但直至2018年房產(chǎn)證仍未能拿到。

新浪樂居援引知情人士的說法稱，“項(xiàng)目還在驗(yàn)收中，有些手續(xù)還沒辦完。”而民事判決書顯示，“所建樓宇存在違章建筑，未能驗(yàn)收”是其中一個(gè)關(guān)鍵原因。

老牌房企的歧路

頤和地產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)很早，在其進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的1992年，后來的廣州地產(chǎn)龍頭恒大、富力尚未成立。

在廣州，頤和地產(chǎn)也曾經(jīng)留下過有口皆碑的作品，其早期開發(fā)的位于白云區(qū)的頤和山莊坐擁白山景，被業(yè)界稱為豪宅代表。

在頤和地產(chǎn)的官網(wǎng)上，有一段董事長何建梁的致辭可以看到這家房企的一些理念。他說：“當(dāng)別人追求‘做大規(guī)模’的時(shí)候，我們卻在冷靜地夯實(shí)自身的基礎(chǔ)；當(dāng)別人炫耀‘超強(qiáng)實(shí)力’的時(shí)候，我們還在不斷完善自身的產(chǎn)品細(xì)節(jié)和服務(wù)內(nèi)涵；當(dāng)別人信誓旦旦地宣揚(yáng)“誠信”的時(shí)候，我們?nèi)躁P(guān)注于自律地做好‘誠信’。”

何建梁稱，雖然十余年的發(fā)展，頤和地產(chǎn)積累了一定的規(guī)模和實(shí)力，但仍然篤信這樣的經(jīng)營法則：“我們要的規(guī)模，不是帳面上數(shù)以億計(jì)的資產(chǎn)，不是遍地開花的分支機(jī)構(gòu)，而是基于資源的健康循環(huán)，基于良性、靈活的企業(yè)架構(gòu)，基于冷靜的戰(zhàn)略思維。”

從何建梁的發(fā)言中，頤和地產(chǎn)的愿景應(yīng)是一家“小而美”的房企。它的確沒有盲目多元化，它的主業(yè)始終是特色豪宅和旅游地產(chǎn)。在中指院編制的榜單中，頤和曾經(jīng)連續(xù)10年進(jìn)入全國地產(chǎn)百強(qiáng)。

曾有業(yè)界人士認(rèn)為，頤和地產(chǎn)失勢的原因是豪宅項(xiàng)目一般去化率較低，回報(bào)周期長，在遭遇樓市嚴(yán)調(diào)控時(shí)相較普通住宅更容易面臨資金周轉(zhuǎn)不開的問題。

但廣州當(dāng)?shù)厥煜ゎU和地產(chǎn)的人士則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，不應(yīng)該將頤和地產(chǎn)的問題都?xì)w咎于豪宅開發(fā)模式上。“如果房地產(chǎn)行業(yè)收緊的話，行業(yè)內(nèi)所有的產(chǎn)品系都會(huì)受到影響的。經(jīng)過三四輪房地產(chǎn)調(diào)控，整個(gè)行業(yè)資金緊張，大房企都面臨這樣的問題，更不要說小房企。”“融資艱難，中小型房企就被“洗牌”了。”一名券商分析師表示。

頤和地產(chǎn)是這個(gè)行業(yè)的一個(gè)縮影。人民法院公告網(wǎng)資料顯示，截至2019年10月30日，今年以來宣告破產(chǎn)的房企已經(jīng)增加到410家。其中，中小型房企是重災(zāi)區(qū)。

在資金面持續(xù)收緊的當(dāng)下，還有更多的像“頤和地產(chǎn)”一樣的房企正在變賣資產(chǎn)、加速退場的路上。