每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年下半年以來，理財(cái)產(chǎn)品“爆雷”頻起，上市公司實(shí)控人因非法集資、行賄、內(nèi)幕交易等違規(guī)行為被拘事件接踵而至，各類債務(wù)違約數(shù)量激增。而這一陣“雷雨”已經(jīng)蔓延到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域企業(yè)債券違約的已有7只，涉及金額139億元，其中不乏頤和地產(chǎn)、銀億股份、中弘股份、正源地產(chǎn)等在區(qū)域較有知名度的房企。如果加上房地產(chǎn)上下游建筑材料、建筑裝飾領(lǐng)域的企業(yè)，出現(xiàn)債券違約的則達(dá)21只，違約總金額達(dá)464.83億元。

而已經(jīng)成功發(fā)行債券的房企，也可能面臨債券出問題的壓力。如融信、佳源國際等房企就被曝出現(xiàn)部分私募債被納入大智慧的“禁投池”，而大智慧財(cái)匯禁止投資證券池已經(jīng)被保監(jiān)會所采用。

同時，記者留意到，今年下半年相繼出現(xiàn)“爆雷”的ST昌魚、永清環(huán)保、小泰科技等企業(yè)，均涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域。

在今年融資渠道全面收縮的背景下，房企向各種標(biāo)準(zhǔn)和非標(biāo)途徑尋求資金，但在這一波P2P清理、理財(cái)整頓的影響下，越來越多的“不規(guī)范”資金或被清理，多條路被堵，房地產(chǎn)面臨的融資環(huán)境或更加嚴(yán)峻。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

融資窘境史無前例

今年下半年，被不少資本人士稱為“爆雷季”。

11月1日，浙江小泰科技實(shí)控人潘曉峰因涉嫌非法吸收公眾存款主動自首；10月24日，春興精工實(shí)控人孫潔曉因內(nèi)幕交易被拘；7月26日，ST昌魚實(shí)控人翦英海因行賄罪被刑拘……

而卷入這一波浪潮的企業(yè)，大多數(shù)都與房地產(chǎn)行業(yè)有千絲萬縷的關(guān)聯(lián)。

如ST昌魚，其幕后實(shí)控人翦英海為上市公司華普智通的創(chuàng)始人，早年已投身房地產(chǎn)，成立華普海運(yùn)倉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并在其后成功將房地產(chǎn)項(xiàng)目注入上市殼公司。

再如永清環(huán)保，旗下也有長沙域興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等地產(chǎn)企業(yè)；小泰科技實(shí)控人潘曉峰則從線上金融，已走到線下開設(shè)“泰然城”實(shí)體店，進(jìn)入小鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營領(lǐng)域設(shè)立“泰然小鎮(zhèn)”……

隨著這一波上市企業(yè)的“爆雷”，有的資金從地產(chǎn)抽出，有的則只能通過變賣地產(chǎn)資產(chǎn)謀求生存。

一位不愿具名的金融分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出：“因?yàn)橐酝Y金松動，最先流向房地產(chǎn)行業(yè)，所以行業(yè)藏納了各路背景的資金。在這一波洗牌中，很多資金和資產(chǎn)被洗出來了。整個房地產(chǎn)行業(yè)也正在被清理和整理。”

據(jù)人民法院網(wǎng)站消息，截至10月27日，宣告破產(chǎn)的房企已經(jīng)增加到408家。其中不僅有中小房企，也包括過去經(jīng)營良好、有著一定規(guī)模的房企。

上述分析師指出：“繼5月銀保監(jiān)會發(fā)布‘23號文’整治房地產(chǎn)行業(yè)融資亂象、7月和8月監(jiān)管部門密集發(fā)布緊縮政策，房地產(chǎn)對于各類資金流動、融資行為，是‘哪里有漏洞堵哪里’。這個行情是順應(yīng)大趨勢的，而且會伴隨洗牌而逐漸深入，房企或面臨‘史無前例’的融資窘境。”

房企債券違約頻發(fā)

房企的資金格局的確不容樂觀，不僅融資通道減少，即使成功融資，也并不意味著一帆風(fēng)順。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至目前，和房企相關(guān)的債券違約共計(jì)發(fā)生26起，累計(jì)違約金額大約139.03億元。而非標(biāo)融資里涉及基金、信托、資管違約的共計(jì)31只產(chǎn)品，由于有些產(chǎn)品尚未公布金額，所以無法統(tǒng)計(jì)。

11月5日，有消息稱，融信發(fā)行的“19融投03”“19融投04”“19融投05”私募債，被納入了禁投池。

但針對上述市場傳聞，融信11月6日回應(yīng)稱，其“19融投03”等債券入池原因是“私募債”三個字，同樣入池的債券還包括平安銀行、廣發(fā)銀行、華夏銀行等公司的債券。融信中國并沒有發(fā)行19投融04和19投融05私募債，傳聞信息有誤。

一位資管人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，禁投池是根據(jù)“保監(jiān)會58號文”生成，將不符合投資規(guī)則的債券納入禁止投資債券池。“如果被禁投，那么在二級市場交易時，基金公司、券商資管機(jī)構(gòu)，以及私人投資者就無法買賣證券，證券沒有流動性，會有潛在違約風(fēng)險(xiǎn)。”

該資管人士表示，進(jìn)入禁投池，如果標(biāo)的是項(xiàng)目，那可能是項(xiàng)目存在一定風(fēng)險(xiǎn)，比如延遲開工；如果標(biāo)的是公司，則可能是企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)出現(xiàn)問題，或存在流動性風(fēng)險(xiǎn)。另外，不如期兌付或者延期的風(fēng)險(xiǎn)，對于現(xiàn)有債券會造成影響。

數(shù)據(jù)來源：同策研究院

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年10月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)235.82億元，環(huán)比大幅下跌65.80％，創(chuàng)2019年融資歷史新低。以發(fā)行數(shù)目最大的公司債為例，發(fā)行折合101.08億元，融資金額占總額的42.86%，環(huán)比減少35.14%。

“房企要做好長期‘融資難’準(zhǔn)備。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波就直言，這一波是想通過金融側(cè)的調(diào)控，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)“去產(chǎn)能化”。

“無論是千億房企還是中小房企，當(dāng)下更重要的是降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)發(fā)展。”張波認(rèn)為，隨著未來商品房市場的變化，行業(yè)的整體規(guī)?；旎ò逡熏F(xiàn)。兩類房企未來的風(fēng)險(xiǎn)性會更大，其一是中小型房企，尤其是小型房企，未來不但融資難度大，拿地也面臨著更多挑戰(zhàn)，淘汰率會明顯上升；其二是負(fù)債率過高的房企，無論是否是大型品牌房企，負(fù)債率過高的風(fēng)險(xiǎn)都會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以往幾年，并且不排除有高負(fù)債的“大象”級房企會倒下。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號：meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)