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房地產(chǎn)市場雖處于降溫階段，但房企通過打折促銷等方式，讓10月份呈現(xiàn)出較為好看的銷售數(shù)據(jù)。

14日，國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，在9月份反彈后，開發(fā)投資、房企到位資金等房地產(chǎn)多指標累計增速再次回落。不過，值得注意的是，商品房銷售指標已經(jīng)連續(xù)第4個月反彈，商品房銷售面積更是在持續(xù)了9個月負增長后首次轉(zhuǎn)正。

業(yè)內(nèi)人士認為，雖然市場在降溫階段，但銷售端韌勁依然存在，10月“以價換量”效果得到明顯體現(xiàn)，房企通過打折促銷、精裝變毛坯等方式，拉動銷量提升，同步平抑了價格上漲預(yù)期。預(yù)計到年底之前，開發(fā)企業(yè)會采取更加積極主動的“以價換量”策略，房地產(chǎn)銷售將保持平穩(wěn)良好發(fā)展，有望創(chuàng)造接近16萬億的房地產(chǎn)年度銷售紀錄。

商品房銷售面積增速首次轉(zhuǎn)正

從銷售指標看，1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉(zhuǎn)正，同比增長0.1%，1—9月份為下降0.1%。商品房銷售額124417億元，同比增長7.3%，增速加快0.2個百分點。

這是商品房銷售指標連續(xù)第4個月反彈，其中，商品房銷售面積更是在持續(xù)了9個月負增長后實現(xiàn)年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正。

從單月情況看，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，10月，全國商品房銷售面積高達1.4億平方米，同比上漲了1.94%；銷售額高達1.29萬億元，同比上漲了9.7%。這是銷售數(shù)據(jù)連續(xù)第3個月同比上漲。

對于銷售面積增速由負轉(zhuǎn)正的原因，嚴躍進認為，雖然當(dāng)前市場認為房屋銷售市場以降溫為導(dǎo)向，但降溫不代表下跌，銷售端其實韌勁依然存在。尤其是9月份開始各地預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏加快，供給端的活躍也容易刺激需求端的數(shù)據(jù)上升。另外，確實降價促銷了，價格數(shù)據(jù)最近3個月確實下跌了，銷售數(shù)據(jù)反彈也說明降價促銷戰(zhàn)略是有效的。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也認為，10月“以價換量”效果得到明顯體現(xiàn)，房企通過打折促銷、精裝變毛坯等方式，拉動銷量提升，同步平抑了價格上漲預(yù)期。

對于今年全年的銷售形勢，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心預(yù)計，到年底之前，開發(fā)企業(yè)會采取更加積極主動的以價換量策略，房地產(chǎn)銷售將保持平穩(wěn)良好發(fā)展，全年銷售數(shù)據(jù)將與去年持平或小幅增長。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，最后兩個月成交額只要不出現(xiàn)突然暴跌（如跌幅超過25%），2019年全年市場成交額超過15萬億成為定局，并且有望創(chuàng)造接近16萬億的房地產(chǎn)年度銷售紀錄。

開發(fā)投資增速創(chuàng)年內(nèi)新低

從投資指標看，1—10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1—9月份回落0.2個百分點；房屋新開工面積185634萬平方米，同比增長10.0%，增速加快1.4個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18383萬平方米，同比下降16.3%，降幅比1—9月份收窄3.9個百分點；土地成交價款9921億元，同比下降15.2%，降幅收窄3.0個百分點。

在1-4月份達到年內(nèi)新高后，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速一路下行，繼9月份與8月份的年內(nèi)最低點持平后，10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速繼續(xù)回落，并再創(chuàng)年內(nèi)新低。不過，新開工指標增速開始加快，土地購置指標雖然繼續(xù)下降，但降幅持續(xù)收窄。

對于開發(fā)投資增速回落的原因，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，到了第四季度，房企的重心會更多強調(diào)銷售數(shù)據(jù)的改善、現(xiàn)金流的改善和財務(wù)數(shù)據(jù)的改善，這時投資端的數(shù)據(jù)不會過于激進，所以節(jié)奏會放緩，受此影響，類似開發(fā)投資數(shù)據(jù)預(yù)計難以繼續(xù)上揚，而會在后續(xù)幾個月以增幅收窄為導(dǎo)向。

另外，對于新開工增速加快，嚴躍進認為，這說明四季度房企在搶工期，目的就是為了第四季度獲得預(yù)售證，為了更好地做銷售和回籠資金。

雖然土地購置面積增速已經(jīng)連續(xù)9個月下跌，但跌幅在收窄。嚴躍進認為，可見各地政府在四季度積極供地，對土地市場交易帶來影響。部分房企近期也有積極拿地的動作，說明資金面并不差，好地塊依然有能力獲取。

房企到位資金增速再次回落

從房企資金狀況看，1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金145151億元，同比增長7.0%，增速比1—9月份回落0.1個百分點。這是該指標在9月反彈后再次回落。

其中，國內(nèi)貸款21288億元，增長7.9%；利用外資131億元，增長63.2%；自籌資金46996億元，增長3.3%；定金及預(yù)收款49163億元，增長9.4%；個人按揭貸款22137億元，增長14.1%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出，國內(nèi)貸款增速回落1.2個百分點，自籌資金回落0.2個百分點，開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境進一步收緊，資金壓力仍非常大，使得到位資金增速回落。10月份銷售面積好轉(zhuǎn)，定金及預(yù)收款增長9.4%，個人按揭貸款增長14.1%，銷售回款逐步增加。

從多家機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，10月房企融資總額大幅下降，創(chuàng)年內(nèi)新低，各渠道融資方式金額均跌至冰點?？硕鹧芯恐行牡臄?shù)據(jù)顯示，10月95家典型房企的融資總額為864.87億元，環(huán)比下降24.5%，同比上升17.3%。同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企10月完成融資金額折合人民幣共計235.82億元，環(huán)比大幅下跌65.80%，創(chuàng)2019年融資歷史新低。

值得注意的是，在境內(nèi)融資渠道緊縮的背景下，房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外融資，10月20日之后境外融資量占10月境外融資總量達到72%。10月房企到位資金數(shù)據(jù)也顯示，利用外資同比增長63.2%，增速最快。

不過，在嚴躍進看來，房企到位資金數(shù)據(jù)其實不算太糟糕，增幅相對還是比較穩(wěn)定的，資金狀況沒有明顯惡化，房企的感受和市場數(shù)據(jù)感受并不一致。

業(yè)內(nèi)人士認為，未來，預(yù)計在嚴監(jiān)管的政策趨勢下，信用評級較高的大型房企資金優(yōu)勢將更加明顯，而部分中小型房企資金仍將承壓。