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土地市場“暗戰(zhàn)”年關(guān)|前10月各城賣地分化:一二線頻破“千億”,三四線成交下滑

每日經(jīng)濟新聞 2019-11-21 20:24:47

年關(guān)將至,各級城市土地市場呈現(xiàn)出何種變化?

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2019年初,房地產(chǎn)市場逐漸回溫,但隨著“因城施策、一城一策”在全國各級城市的貫徹落實,市場從“小陽春”逐步降溫。進入10月份以來,全國土地市場普遍出現(xiàn)量價齊跌態(tài)勢。

盡管如此,熱點城市土地出讓金規(guī)模仍然不斷刷新歷史同期紀錄。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù),前10月受監(jiān)測的40城市中,土地出讓金達到千億元的有8個;中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計則顯示,截至11月18日,土地出讓金達到千億元的城市已達12個。

那么,今年土地市場呈現(xiàn)出何種變化?哪些城市的土地交易仍然保持熱度?距離年終僅有一個多月, 各級城市供地及房企投資還將呈現(xiàn)哪些變化?

上海某在建工地  圖片來源:每經(jīng)記者 包晶晶攝

前10月土地市場量價齊跌

“初步統(tǒng)計,10月份全國300個城市土地住宅用地供應規(guī)模超過1億平方米,同比下降1.4個百分點,但成交規(guī)模同比下降接近20%,10月份的供應節(jié)奏是有所放緩的。10月份全國300個城市住宅用地,不管是供應還是成交同比都有所下降,成交樓面價也是基本下跌。但按照慣例,部分企業(yè)年底拿地動作較多,導致了土地溢價率開始出現(xiàn)了小幅上漲的走勢。” 中國指數(shù)研究院杭州分院副總經(jīng)理高院生分析認為。

易居地產(chǎn)研究院月初發(fā)布的《10月40城土地市場月報》顯示,今年10月,40城土地成交面積環(huán)比下降7.9%,移動平均土地成交均價環(huán)比下跌3.8%,量價齊跌。其中,4個一線城市土地成交建筑面積環(huán)比下降36.8%;二線城市成交面積環(huán)比下降9.1%,地價環(huán)比下跌5.4%。尤其是以南京、武漢為代表的熱點二線城市,多宗地塊以底價成交,土地市場涼意濃濃。

今年以來土地購置面積同比降幅較大也與去年同期基數(shù)較高有關(guān),考慮到房企融資環(huán)境持續(xù)收緊,預計全年開發(fā)企業(yè)土地購置面積維持負增長的態(tài)勢沒有懸念。

但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者:“即便個別城市出現(xiàn)突然火爆的情況,但從全國土地市場數(shù)據(jù)來看,大趨勢還是降溫的,說明當前企業(yè)還是趨向謹慎和保守,土地市場也不會明顯反彈。”

更能反映市場冷熱程度的成交溢價率在10月份繼續(xù)下降。據(jù)易居方面統(tǒng)計,10月份40個典型城市土地溢價率為14.3%,較9月下降2.4%,已經(jīng)連續(xù)4個月下降。

同策集團首席分析師張宏偉分析認為,“從企業(yè)投資的角度來講,近期拿地前評估的凈利潤要求比之前提高很多。以往在核心城市拿地,基本有著10%~12%的利潤要求,今年二季度有的企業(yè)率哪怕利潤5%、6%,甚至不賺錢都會拿地。但近期由于融資環(huán)境收緊、企業(yè)資金鏈緊張,而且當前行業(yè)處于低谷期,所以房企為了控制風險,把利潤要求提高了。”

分城市來看,10月份一線城市中除了北京土地成交溢價率高于10%,廣州僅為3%、上海和深圳為0%。40個典型城市中土地成交溢價率排名前5的城市分別為襄陽、東莞、沈陽、武漢和荊州,溢價率分別為44%、40%、33%、22%和22%。

但多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新》記者采訪時表示,盡管市場走弱,但對房企而言卻是不可多得的拿地“窗口期”。

“我們認為,從現(xiàn)在到明年一二季度這個階段,對于一二線核心城市的確是比較好的拿地窗口期。表現(xiàn)主要是各個城市出現(xiàn)流拍和大量的底價成交,這代表著現(xiàn)在土地市場進入一個階段性調(diào)整期,這種情況下是個比較好的拿地窗口期。”張宏偉說。

各城土地市場冷熱不均

今年1~10月,40個典型城市土地出讓金收入22097.6億元,同比增加15.7%,增速回落1.5個百分點。由于各城市實施“一城一策”差異化調(diào)控,各城市在供地節(jié)奏、土地政策、市場環(huán)境上的差異造成了土地市場的分化。

其中,一線城市地價在2019年6月上漲較明顯,主要是深圳、北京和上海土拍較熱,溢價率一度分別達到48%、17%和23%。而10月份一線城市土地市場成交量下降明顯,地價小幅下跌。

較為突出的是二線城市的表現(xiàn)。今年2月份之后,廈門、南京、杭州、武漢和重慶等熱點二線城市地價反彈明顯?!兑拙涌靾笾?0城土地市場月報》指出,一方面是因為第一季度發(fā)債融資量較多,房企資金面較為寬松;另一方面是因為開發(fā)商拿地預期的轉(zhuǎn)變——規(guī)避三四線城市、向一二線城市轉(zhuǎn)移,同時一線城市供地量又比較少,熱點二線城市成為主要的拿地對象。但進入下半年,在政策持續(xù)快速收緊的趨勢下,土地成交量持續(xù)下降、地價漲幅不斷收窄,9月漲幅轉(zhuǎn)負,10月量價齊跌。

從供應量上看,據(jù)中指研究院公布的數(shù)據(jù),1~10月,北京、上海、深圳、天津、廣州、南京、杭州、武漢8個城市供應量超過去年同期,其中天津、武漢、重慶分別以1302萬平方米、807萬平方米、743萬平方米的供應量排名前三位。

與此同時,《中國300城市土地市場交易情報》顯示,10月份三四線城市整體供應增加,但成交總量下滑。300城中,三四線城市成交土地面積4561萬平方米,環(huán)比減少27%,同比減少15%;土地出讓金為1243億元,環(huán)比減少21%,同比增加14%;土地平均溢價率為10%,較上月下降0.3個百分點,比去年同期增加5個百分點。

三四線城市土地趨冷已是業(yè)內(nèi)共識,土地流拍數(shù)量高企更是印證了這一趨勢。高院生指出,“從流拍率來看,10月份單月300個城市中共有52宗流拍,流拍率達到7.8%,其中42宗出自三四線城市,10宗出自二線城市。如呼和浩特前段時間出讓12宗地塊,其中7宗流拍。由此看來,三四線城市土地市場‘遇冷’的情況更加嚴峻,企業(yè)從安全性的角度更傾向于二線城市以及二線周邊的城市。”

嚴躍進向記者分析了兩個截然不同的三四線城市代表。包頭作為三四線城市中較為強勢的代表,近期地價刷新歷史記錄,但在以往這些城市表現(xiàn)并不突出,說明部分開發(fā)商包括碧桂園等的進入,使得地價上漲,同時溢價率也相應上漲較快。這也反映了當前西北、西南、西北和東北部分城市的崛起。

而無錫則恰恰相反,在2017~2018年市場表現(xiàn)較熱,但當前管控比較嚴,土地市場出現(xiàn)了明顯降溫。說明調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)出效果,是值得肯定的,這對于整個市場具有積極的意義。無錫跟包頭表現(xiàn)截然不同,市場走勢也說明了不同城市的特征。

杭州昆明領(lǐng)銜賣地榜

事實上,不少城市每年都會制定年度土地供應計劃。在今年僅剩的一個多月里,今年的土地市計劃完成得如何了?

先看北京。今年7月,《北京市2019年度國有建設(shè)用地供應計劃》發(fā)布,計劃安排商品住宅用地600公頃,下限為300公頃,這也是北京首次設(shè)定商品供應用房的下限。但據(jù)中指研究院《中國300城市土地市場交易情報(2019年10月)》,截至10月,北京共成功出讓住宅用地42宗,總建設(shè)用地面積近271公頃,入市宅地面積尚不足300公頃。

10月15日,北京三宗宅地集中入市,總面積約18.8萬方米,單日攬金近百億元。11月13日,北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)兩宗限競地塊出讓,總建設(shè)用地面積9.73萬平方米,總成交價達73.52億元。下月,北京預計將迎4宗宅地入市,總規(guī)劃建筑面積48萬平方米。

但北京今年土地市場具有一定的特殊性。中國指數(shù)研究院土地云事業(yè)部副總經(jīng)理劉韌堅分析稱,“2019年的特點是宅地成交樓面均價同比上升,但是溢價率同比下降。以三季度為例,北京宅地成交樓面均價25324元每平米,同比上漲22%,但平均溢價率僅9%,較2018年同期下降13%,市場的降溫比較明顯。三季度以來,在樓市嚴控背景下,房企融資渠道顯著收緊,市場預期顯著回調(diào),房企拿地趨理性,宅地的市場熱度持續(xù)回落。”

數(shù)據(jù)來源:中指研究院

再看今年前10月土地出讓金額排在第一的杭州。從今年5月起,杭州住宅用地溢價率開始下滑,至8月份觸底反彈,10月溢價率環(huán)比續(xù)增。10月份,杭州成交的9宗宅地中有7宗為溢價出讓,平均溢價率為21%,較上月增加8個百分點。中指研究院方面分析,下月杭州土地供應量預計將繼續(xù)收窄,如無新政策發(fā)布加緊調(diào)控,溢價率水平或?qū)⒗^續(xù)走高。

“在一二線城市當中,杭州在過去3年的土地出讓金額應該是最多,整體供應量也比較大。”張宏偉指出:“今年下半年從銷售角度來講,過去兩三年的土地供應量大,所以市場壓力應該是存在的。個人建議杭州應該適度減少土地供應量,或者是根據(jù)每個區(qū)域的供應情況差異,進行結(jié)構(gòu)性地增加或減少。”

再如地處西南的昆明。在中指研究院《2019年1~10月全國土地成交金額TOP10排行榜》中,昆明排在第10位,同比增長超過100%;位列規(guī)劃建筑面積榜首,同比增長85%。

對于昆明土地市場的火熱,嚴躍進表示,“還是因為房企特別看好昆明。昆明所在的西南市場房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)明顯超過歷史數(shù)據(jù)和全國同類城市板塊。近期海南市場表現(xiàn)不好,部分需求進入到昆明、南寧和貴陽市場,尤其是昆明和南寧,這兩年特別是今年下半年表現(xiàn)非常明顯。土地交易熱、地價便宜,也吸引了很多房企去拿地。”

張宏偉認為,昆明由于政策限制較少,產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)快速去化,因此房企都在進行布局,一旦有土地出讓,成交狀況便會比較積極。但他同時指出,“應該還是要控制一下土地供應節(jié)奏,除了公開出讓的地塊,昆明還有許多的城中村改造、舊城改造的項目,后續(xù)必然也會流轉(zhuǎn)到土地市場,導致整個市場供應量增加,所以需要適度控制土地的供應。”

劉韌堅仍然看好二三線城市的投資機會。“二三線城市開發(fā)商會根據(jù)人口流入和企業(yè)流入情況加大投入,未來我們相信三四線城市明年還是有一定的幾率,依然是溢價平平的態(tài)勢。但是二三線城市我們相信還是有很大機會繼續(xù)維持土地市場興旺的態(tài)勢。”

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封面圖片來源:攝圖網(wǎng)

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