每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

日前，黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、自然資源廳等六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步加強全省房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ分赋觯窈蠛邶埥》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地資金不能通過金融貸款或市場融資，違規(guī)者兩年內(nèi)不能參加土地招拍掛；2020年1月1日以后獲得土地開發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，將全面實行項目資本金監(jiān)管制度。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“這一政策將有利于降低房企的杠桿率和市場的穩(wěn)定，降低‘地王’的出現(xiàn)概率。但對中小企業(yè)來說將影響非常大。”

黑龍江住房和城鄉(xiāng)建設(shè)信息網(wǎng)截圖

房企不能貸款拿地 違規(guī)者兩年內(nèi)不能拍地

《通知》指出，在2019年年底前，對黑龍江省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照兩等(A、B)四級（AAA、AA、A、B）進行信用評價，實行動態(tài)評價管理機制，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級為依據(jù)，對其開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)項目在項目資本金、預(yù)售許可預(yù)售資金監(jiān)管、項目管理等方面實行差異化監(jiān)管。

《通知》還要求，各地市要建立開發(fā)購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購置開發(fā)項目用地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與商品住房開發(fā)建設(shè)用地招拍掛前要提交承諾書，承諾土地購置資金是合規(guī)自有資金，其來源不屬于金融貸款、資本市場融資等，并載明如承諾不實則自愿放棄開發(fā)用地中標(biāo)資格。經(jīng)核查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地資金不符合要求的，由自然資源部門取消土地競買資格，并在兩年內(nèi)禁止企業(yè)參加土地招拍掛。

“部分違規(guī)資金進入土地市場，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場降溫的情況下，將加大行業(yè)資金鏈壓力和泡沫風(fēng)險。”在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進看來，嚴(yán)格審查企業(yè)購地資金，客觀上也是對當(dāng)前房地產(chǎn)市場和土地市場的管控。“客觀上將使后續(xù)房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)定，從而防范出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險。”

張大偉則向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認(rèn)為，“這一政策對于市場的影響并不大。”在他看來，拿地不得貸款，這是房地產(chǎn)調(diào)控的一個原則，當(dāng)下樓市房企拿地已很少直接融資。對房企來說，和資金方一起組成合資公司拿地在市場上非常主流，大部分融資企業(yè)也都要求占一定的股權(quán)降低出資風(fēng)險。

全面啟動資本金監(jiān)管 多層封頂才能預(yù)售

據(jù)人民網(wǎng)，此前黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳組織各地對全省房地產(chǎn)“爛尾樓”項目進行排查整治，各地目前共排查鎖定房地產(chǎn)“爛尾樓”項目117個。經(jīng)調(diào)研和對各地上報情況分析，房地產(chǎn)“爛尾樓”問題成因復(fù)雜，其中因企業(yè)資金鏈斷裂的有85個項目，涉及債務(wù)糾紛的有11個項目。

《通知》規(guī)定，2020年1月1日以后獲得土地開發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要全面實行項目資本金監(jiān)管制度，即規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項目必須有一定比例的資本金。

《通知》明確指出，將按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價等級對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目實行差異化監(jiān)管。管理部門在工程項目取得《建筑工程施工許可證》之前啟動項目資本金監(jiān)管。按照完成工程基礎(chǔ)、完成工程主體結(jié)構(gòu)、工程竣工驗收備案三個節(jié)點，分別返還項目資本金的40%、40%、20%，并確保返還資金用于項目建設(shè)及經(jīng)營管理。同時，將探索實行資金、擔(dān)保機構(gòu)擔(dān)保等組合方式實行項目資本金制度，并按照相應(yīng)節(jié)點解除擔(dān)保、返還資金。

“這一措施有利于進一步夯實資本金制度。”嚴(yán)躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，目前固定資產(chǎn)投資基建資本金制度有所放松，但房地產(chǎn)本身沒有放松，各地也不應(yīng)隨意放松資本金制度。“應(yīng)嚴(yán)格管控、嚴(yán)格要求。”

據(jù)記者了解，2018年黑龍江省已出臺相關(guān)規(guī)定，在2019年1月1日以后獲得土地開發(fā)權(quán)的新樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請新建商品房預(yù)售的，多層樓房工程形象進度達(dá)到封頂時，高層樓房工程形象進度達(dá)到總層數(shù)的三分之二時準(zhǔn)予預(yù)售。《通知》強調(diào)，各地市要嚴(yán)格按照此標(biāo)準(zhǔn)進行預(yù)售許可審批，同時可結(jié)合實際，開展現(xiàn)房銷售。

值得注意的是，今年以來，全國各地房地產(chǎn)市場調(diào)控政策頻出。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年11月各地出臺的房地產(chǎn)類調(diào)控高達(dá)72次，而在2018年11月則只有20次。今年1~11月，全國各地合計出臺房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)554次，同比2018年同期的425次上漲幅度高達(dá)30%。

“2019年10~11月樓市政策密集發(fā)布的主要原因集中在人才購房相關(guān)政策、公積金政策、市場亂象監(jiān)管政策。特別是11月，部分城市開始集中用人才政策調(diào)整購房資格，這是出現(xiàn)11月政策年內(nèi)最高的主要原因。”張大偉指出，房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)格的時期已經(jīng)過去了，未來大部分城市都有可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)