每經(jīng)記者 陳 利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

12月11日，長沙市發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價格構(gòu)成有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》進一步加強了對長沙市商品住房價格管理，明確價格成本由“成本+利潤+稅金”三部分組成，平均利潤率為6%~8%。該《通知》于12月11日開始執(zhí)行。

“長沙市樓市政策并未有新的變化。”12月12日上午，長沙市發(fā)改委相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，《通知》是對2017年《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）兩年有效期滿后相關(guān)政策的延續(xù)。

不過該人士同時透露，《通知》已于今天上午從長沙市發(fā)改委官網(wǎng)撤掉。當記者詢問原因時，該人士表示“接領(lǐng)導(dǎo)通知后撤的”。記者隨后登陸長沙市發(fā)改委官網(wǎng)進行查詢，已經(jīng)無法找到《通知》。

“限利”范圍擴大？

《通知》明確，商品住房價格由成本加利潤加稅金構(gòu)成。其中商品房成本構(gòu)成共包括8項，分別是樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、行政事業(yè)性收費和基金。利潤指的是商品住房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按規(guī)定計提的利潤，利潤提取應(yīng)以前款成本構(gòu)成中的1~4項之和為基數(shù)，平均利潤率為6%~8%。

《通知》要求，5類費用不得計入商品房價格，包括住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費用，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應(yīng)分攤的各種費用，各種與商品住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈和其他費用，各種賠償金、違約金、滯納金和罰款，按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計入價格的費用。

事實上，早在2017年12月18日，長沙市發(fā)改委就發(fā)布了《辦法》，提出限價商品住房價格由成本加利潤加稅金構(gòu)成，限價商品住房的平均利潤率為6%~8%。

長沙市發(fā)改委相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，12月11日《通知》出臺，是對2017年《辦法》兩年有效期滿后相關(guān)政策的延續(xù)。

記者對比《通知》和《辦法》后發(fā)現(xiàn)，2017年12月18日《辦法》中對利潤率的表述中，兩次提到“限價商品住房”。而2019年12月11日新發(fā)《通知》對利潤率的表述中，只提到“商品住房”。

那么，本次《通知》的對象是否從《辦法》中的限價商品住房擴大到了所有商品住房？

“長沙市樓市政策并未有新的變化。”上述長沙市發(fā)改委相關(guān)人士回復(fù)稱，只是負責發(fā)布文件，具體情況不是很清楚。

對于此次長沙對商品住房“限利”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這是“房住不炒”下的創(chuàng)新版本。“既確保了房企一定的盈利空間，也確保了房價相對穩(wěn)定。”

嚴躍進表示，普通住房項目實際上利潤可以超過10%。“從短期看來，這對房企來講利潤率是不高，但如果每年可以獲得此類利潤數(shù)據(jù)，其實也不算太差。”嚴躍進指出，從客觀來說，這也是希望房企主動讓利，不盲目追求暴利。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為，6%~8%的凈利潤不算低，但是按照項目計算，而不是看開發(fā)商投資額計算，只有拿地早的開發(fā)商能達到這個利潤。但隨著地價上漲，很多企業(yè)已經(jīng)很難達到這個區(qū)間的利潤了。同時由于各家企業(yè)成本不一樣，簡單的建安成本就可能有幾千元的差距，資金成本從3%~20%都有分布。

市場短期難回升

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，近兩年長沙曾多次出臺政策對房價進行核定控制。

2017年6月29日，長沙市發(fā)展和改革委員會、長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、國家統(tǒng)計局長沙調(diào)查隊三部門聯(lián)合印發(fā)《長沙市商品房銷售價格明碼標價監(jiān)制操作規(guī)程》(長發(fā)改價控[2017]96號)強調(diào)，長沙市的商品住房項目申請預(yù)售許可證，2016年10月有銷售的，申報單價不得高于該項目2016年10月分面積段銷售均價。而初始報建為毛坯住宅的，不予認定為全裝修住宅預(yù)售；申請全裝修住宅，裝修價格不得超過毛坯價格的15%。

2018年10月23日，長沙市發(fā)改委、市住建委、市國土局和國家統(tǒng)計局長沙調(diào)查隊四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步完善我市新建商品住房銷售明碼標價監(jiān)制有關(guān)事項的通知》（長發(fā)改價調(diào)〔2018〕241號）要求，凡長沙市范圍內(nèi)新建商品住房（不含保障性住房、經(jīng)濟適用住房、定向開發(fā)、單位自建房、拆遷安置房）已達到預(yù)售條件的，應(yīng)在10個工作日內(nèi)辦理銷售價格監(jiān)制，對于沒有銷售記錄的樓盤，可以按照“成本+利潤+稅費”方式的成本法監(jiān)制。

而此次出臺的《通知》，在嚴躍進看來是由之前的限價商品住房延伸到商品住房的范圍，進一步對商品房價格進行了清晰管控，尤其是對利潤率的范圍進行了明確，使商品房定價更加科學(xué)。

嚴躍進同時表示，長沙此舉可以認為政策是收緊的，但對“地王”項目來講可能是有所利好的。由于“地王”項目土地成本較高，要保證項目盈利，其定價就可以稍微高一些，反而提高了企業(yè)的積極性，對開發(fā)企業(yè)具有吸引力，促使企業(yè)拿地進行項目開發(fā)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙則向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，長沙自2018年6月25日出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，進行樓市調(diào)控政策實施以來，二手房市場成交出現(xiàn)下滑。業(yè)主為吸引購房者成交積極下調(diào)價格，長沙年內(nèi)掛牌價格持續(xù)下降，但降幅不大。

“目前的長沙房地產(chǎn)市場處于底部的平穩(wěn)運行中，在當前整體市場嚴峻的背景下，短期難以回升。”據(jù)王小嬙介紹，今年前9個月，長沙新增掛牌量526865套，同比上升4.1%，掛牌價格12458元/平方米，同比下降6.8%。