美國(guó)東部時(shí)間2020年1月8日，蛋殼公寓向美國(guó)證券交易委員會(huì)（SEC）更新了招股書(shū)，計(jì)劃發(fā)行10,600,000股美國(guó)存托股票（ADS），發(fā)行區(qū)間為14.5美元到16.5美元之間，按IPO發(fā)行價(jià)區(qū)間的上限計(jì)算，蛋殼公寓將通過(guò)此次IPO交易籌集最多2.01億美元資金。

蛋殼公寓首次提交招股書(shū)是去年10月底。招股書(shū)顯示，蛋殼公寓成立于2015年，截至2019年11月30日，蛋殼公寓已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)13個(gè)城市市場(chǎng)，共運(yùn)營(yíng)43.26萬(wàn)間房源，與成立的第一年相比，房間數(shù)增長(zhǎng)了177倍。

在剛剛過(guò)去的2019年，長(zhǎng)租公寓行業(yè)告別野蠻生長(zhǎng)并逐漸進(jìn)入產(chǎn)業(yè)成熟期。在這個(gè)新節(jié)點(diǎn)上，長(zhǎng)租公寓巨頭蛋殼公寓要沖擊美股市場(chǎng)，很多人都在關(guān)心，蛋殼公寓如何講好新租賃模式的故事。

行業(yè)洗牌下，資本向頭部靠攏

2019年對(duì)于長(zhǎng)租公寓行業(yè)而言是個(gè)不平凡的一年。然而，長(zhǎng)租公寓這條跑道上另一邊的“風(fēng)景”卻是，蛋殼等行業(yè)巨頭仍在獲得巨額融資。

蛋殼公寓的招股書(shū)顯示，就在去年10月擬IPO前不久，公司完成D輪1.9億美元的融資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在行業(yè)洗牌的2019年，蛋殼公寓完成了2輪將近7億美金的融資。

資本都是聰明的。長(zhǎng)租公寓雖然在經(jīng)歷陣痛期，但行業(yè)增長(zhǎng)前景并沒(méi)有發(fā)生變化。因此，行業(yè)洗牌之下，資本更加加速向頭部企業(yè)靠攏。CVSource數(shù)據(jù)也印證了此點(diǎn)，據(jù)其統(tǒng)計(jì)，2019年前7個(gè)月，僅11家長(zhǎng)租公寓企業(yè)獲得了融資，同比降幅達(dá)70%。

作為該領(lǐng)域內(nèi)年輕的創(chuàng)業(yè)公司，蛋殼公寓成立以來(lái)一直受到資本市場(chǎng)的青睞。蛋殼公寓的招股書(shū)中，公司所背靠的強(qiáng)大股東陣營(yíng)也受到關(guān)注。蛋殼公寓的第一大機(jī)構(gòu)股東為老虎環(huán)球基金，占股20.0%；螞蟻金服作為蛋殼公寓的戰(zhàn)略投資方，占股7.8%。據(jù)介紹，蛋殼公寓與螞蟻金服目前已簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，探索在支付、金融服務(wù)和獲客等方面的深度合作；此外，蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份；天使投資人兼執(zhí)行董事長(zhǎng)沈博陽(yáng)持有6.3%的股份。

蛋殼5年征程：13座城超43萬(wàn)房源

蛋殼公寓于2015年正式成立，入局長(zhǎng)租領(lǐng)域?qū)嶋H上不算早。幾年前，當(dāng)租房市場(chǎng)普遍流行“押一付三”的規(guī)則時(shí)，蛋殼公寓以“押一付一”的方式迅速打開(kāi)市場(chǎng)，一躍而成“行業(yè)黑馬”，隨后奠定行業(yè)頭部企業(yè)的地位。

蛋殼公寓在4年多的時(shí)間，業(yè)務(wù)擴(kuò)展到全國(guó)13座城市。招股書(shū)顯示，蛋殼公寓截至2019年11月30日共運(yùn)營(yíng)432,690間房間，與2015年底相比，房間數(shù)增長(zhǎng)了176倍。2015年底至2018年底三年年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)360%，增速居行業(yè)領(lǐng)先。

2017年3月，蛋殼公寓開(kāi)始布局二線(xiàn)城市，先后進(jìn)入杭州、天津、武漢市場(chǎng)。當(dāng)年6月，蛋殼公寓發(fā)布了3.0系列產(chǎn)品。之后，蛋殼公寓房間數(shù)每年以翻倍的速度增長(zhǎng)。

有長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)人士介紹，在目前這個(gè)階段，長(zhǎng)租公寓行業(yè)，規(guī)模是資本最看重的因素之一。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓而言，抓住時(shí)間窗口做大規(guī)模很重要。這點(diǎn)從蛋殼公寓披露的發(fā)展軌跡也能看出一二，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，其投資回本期也在一步步縮短。

據(jù)蛋殼公寓的招股書(shū)，2017年蛋殼公寓單間裝修成本平均是12,646元/間，到了2019年前9個(gè)月，單間裝修成本已經(jīng)下降到平均10,404元/間，投入回本周期整體縮短至12到20個(gè)月。

從營(yíng)收數(shù)據(jù)看，2017年和2018年，蛋殼公寓分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收6.56億元和26.75億元；2019年前10個(gè)月?tīng)I(yíng)收為57.13億元，較2018年前10個(gè)月19.92億元增長(zhǎng)187%

如何講好新租賃模式的故事

蛋殼公寓是一家以科技驅(qū)動(dòng)為核心，致力于提供高品質(zhì)租住生活的共享居住空間平臺(tái)，產(chǎn)品包括白領(lǐng)分散式公寓和藍(lán)領(lǐng)集中式公寓。蛋殼公寓以創(chuàng)新的“新租賃”模式，為房東和租客提供解決方案，即集中化地運(yùn)營(yíng)由房東托管的公寓；對(duì)公寓進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)、裝修和配置，并提供高品質(zhì)的一站式服務(wù)，將其出租給租客；沒(méi)有實(shí)體店面，業(yè)務(wù)流程在線(xiàn)化，使房東和租客都能獲得流暢的服務(wù)體驗(yàn)。

招股說(shuō)明書(shū)顯示，截至去年6月末，蛋殼公寓的租客入住率為89%，租客續(xù)租率超過(guò)51%，均居于行業(yè)領(lǐng)先地位。同時(shí)，蛋殼公寓與房東的平均租約為4-6年，截至去年6月末，與房東續(xù)簽率為80%，是行業(yè)領(lǐng)先水平。

不過(guò)盡管如此，“盈利問(wèn)題”仍然是蛋殼公寓在內(nèi)的長(zhǎng)租公寓品牌共同面臨的難題。

根據(jù)華興資本的測(cè)算，綜合來(lái)看，55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是盈利的臨零界點(diǎn)。從這個(gè)維度來(lái)看，蛋殼公寓89%的入住率顯然在競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)。

除了在租賃業(yè)務(wù)上加快盈利的腳步，蛋殼公寓還在挖掘增值服務(wù)。在公司招股書(shū)的“戰(zhàn)略”部分，蛋殼公寓就寫(xiě)到其租戶(hù)每天在公寓里待10個(gè)小時(shí)以上，這就是巨大的機(jī)會(huì)。蛋殼公寓計(jì)劃強(qiáng)化并擴(kuò)展其生態(tài)系統(tǒng)：嵌入其他第三方服務(wù)提供商，提供更大范圍的服務(wù)來(lái)更好地服務(wù)租戶(hù)，并探索新的變現(xiàn)機(jī)會(huì)，如智能家居、搬家服務(wù)、金融與保險(xiǎn)服務(wù)，及新零售和其他本地服務(wù)。

2019年是長(zhǎng)租公寓行業(yè)持續(xù)優(yōu)勝劣汰的一年。蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖此前曾表示，“除了規(guī)模之外，長(zhǎng)租公寓企業(yè)擁有智能化、信息化以及大數(shù)據(jù)處理等優(yōu)勢(shì)，才能在競(jìng)爭(zhēng)中獲得發(fā)展。”蛋殼公寓在互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)賦能、供應(yīng)鏈管理、標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品和服務(wù)以及團(tuán)隊(duì)管理能力方面，都是突出的核心優(yōu)勢(shì)。

蛋殼公寓此次IPO募集資金一是將用于進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)規(guī)模；二將加強(qiáng)在技術(shù)方面的實(shí)力，進(jìn)一步發(fā)揮蛋殼大腦的效用；三是用于一般性營(yíng)運(yùn)資金用途。

毋庸置疑的是，蛋殼公寓的上市將大大鞏固和提升其關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力。

據(jù)艾瑞咨詢(xún)的報(bào)告，2018年中國(guó)住宅租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到人民幣1.8萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到2023年將增長(zhǎng)至人民幣3.0萬(wàn)億元，在國(guó)內(nèi)的住房租賃大市場(chǎng)中，長(zhǎng)租公寓企業(yè)仍有巨大的增長(zhǎng)空間。

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