每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 林菁晶    

1月9日下午，深圳市住建局發(fā)布關(guān)于公開征求《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》（征求意見稿），（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。

就在去年7月，廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也曾印發(fā)《廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導(dǎo)意見》，旨在盤活廣州市場(chǎng)存量商服物業(yè)。

而對(duì)于此次商改租政策出臺(tái)，深圳市住建局回應(yīng)稱，國(guó)務(wù)院、省、市政府均有政策支持商業(yè)用房改建為租賃住房，但“商改租”是租賃住房籌集的一種新模式，需要相應(yīng)的指導(dǎo)性文件對(duì)改建活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)加以引導(dǎo)和規(guī)范。截至目前，深圳市尚未出臺(tái)有關(guān)“商改租”的指引性文件，有必要加快推進(jìn)本《通知》的制定出臺(tái)，以落實(shí)國(guó)家、省、市的政策要求。

存量商辦用房能否迎來(lái)春天？

《通知》提出，新政旨在盤活存量閑置商業(yè)和辦公用房，規(guī)范既有商業(yè)和辦公用房改建租賃住房行為，增加租賃住房有效供給。

對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，將已建成商業(yè)和寫字樓整體改為租賃項(xiàng)目，一方面可緩解寫字樓空置壓力，另可擴(kuò)大現(xiàn)在租賃市場(chǎng)供應(yīng)量，商改租項(xiàng)目租金、流轉(zhuǎn)嚴(yán)格受政府監(jiān)控，不可與一般商品房租賃、政府保障房相提并論，但仍將對(duì)深圳市租金穩(wěn)定起到緩沖作用。

不過，對(duì)于開發(fā)商而言，改造的關(guān)鍵在于能否可以算好商辦物業(yè)轉(zhuǎn)向租賃住房的賬。

廣東省房協(xié)專家委員龍斌向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，商改租賃住房雖說可能增加租賃供應(yīng)：“但是，從開發(fā)商業(yè)轉(zhuǎn)到建設(shè)運(yùn)營(yíng)自持租賃住房，這個(gè)彎對(duì)開發(fā)商來(lái)說轉(zhuǎn)得太大了，投資測(cè)算和市場(chǎng)評(píng)估要重新來(lái)過。”

此外，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說，由于“商改租”的物業(yè)必須滿足整體確權(quán)、不可分割轉(zhuǎn)讓等限制條件，這意味著如果選擇“商改住”，通過住房租賃收入來(lái)實(shí)現(xiàn)資金回籠需要的周期將會(huì)大大變長(zhǎng)。“因此（開發(fā)商）不一定會(huì)優(yōu)先考慮這個(gè)選項(xiàng)，更有可能是就手頭的部分歷史存量物業(yè)考慮。”克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為。

值得注意的是，自聯(lián)合會(huì)審?fù)ㄟ^之日起5年內(nèi)，改建項(xiàng)目的租賃住房用途不得改變，商改租項(xiàng)目雖作為租賃住房用途，但不提供學(xué)位。對(duì)此，何倩茹表示，由于該部分租賃房源不提供學(xué)位，對(duì)二手房市場(chǎng)特別是學(xué)位緊張的二手區(qū)域，不會(huì)產(chǎn)生大的影響。

商改租未必能提高租金回報(bào)率

世邦魏理仕最新發(fā)布報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，深圳2019年新增寫字樓供應(yīng)持續(xù)高位且創(chuàng)歷史新高，全年錄得超過200萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。此外，新入市項(xiàng)目去化緩慢與老舊項(xiàng)目因租戶搬遷引起空置率升高并存。整體市場(chǎng)空置率年度同比上升8.7個(gè)百分點(diǎn)至年末達(dá)20.0%的高位，市場(chǎng)呈供過于求的整體態(tài)勢(shì)。

供大于求或?qū)⑹股钲谏剔k市場(chǎng)持續(xù)處于空置率升高、租金降低的狀況。世邦魏理仕華南區(qū)顧問程志文表示：“未來(lái)一年，供應(yīng)方面，預(yù)計(jì)依然有超過100萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，供應(yīng)高峰持續(xù)。整體市場(chǎng)空置率將繼續(xù)走高，租金表現(xiàn)也將面臨一定壓力。”

在此背景下，會(huì)有部分開發(fā)商傾向于改造。“總比空置在那里強(qiáng)，轉(zhuǎn)長(zhǎng)租公寓其實(shí)就是去庫(kù)存的商改租方式。部分寫字樓、裙樓商業(yè)可能會(huì)受地理位置、樓層高低的限制租不出去或者租金很低，但居住產(chǎn)品不會(huì)受此影響，會(huì)更有市場(chǎng)。”高力國(guó)際咨詢服務(wù)部華南區(qū)執(zhí)行董事陳厚橋表示。

不過，雖然能夠“商改租”，但如今租賃住房回報(bào)率普遍不高。對(duì)此龍斌表示：“由于不同項(xiàng)目地段和條件資源差異很大，不可能商服物業(yè)都往租賃住房轉(zhuǎn)。總之利好有限，給有些項(xiàng)目提供了一條需要全面評(píng)估的新路。至于普通買家，目前看不到影響所在。”