每經(jīng)記者 胡琳    每經(jīng)編輯 盧九安    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

去年，央行一則存量浮動利率貸款的定價基準轉(zhuǎn)換為LPR公告牽動了無數(shù)購房族的心。

按照央行公告，今年3月1日，也就是明天，金融機構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉(zhuǎn)換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價基準只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

就在2月的最后一天，多家銀行發(fā)布房貸利率切換機制的最新公告，將從3月1日起至8月31日，陸續(xù)受理存量浮動利率個人貸款的定價基準轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)。

值得一提的時，部分銀行稱將于4月上旬統(tǒng)一開始辦理存量貸款定價基準轉(zhuǎn)換。

多家銀行發(fā)布房貸利率切換機制細則

從多家銀行發(fā)布的存量貸款定價基準轉(zhuǎn)換公告來看，主要分為幾個重點：轉(zhuǎn)換規(guī)則、辦理渠道和流程。

本次存量貸款定價基準轉(zhuǎn)換規(guī)則為：轉(zhuǎn)換工作啟動后，符合條件的存量浮動利率貸款客戶可就定價基準轉(zhuǎn)換條款與銀行進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價基準僅可轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換后不可再次轉(zhuǎn)換。存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換應(yīng)于2020年8月31日前完成。

根據(jù)多家銀行的通知，由于疫情原因，不少銀行主張線上自主操作辦理，線上渠道以各家銀行通知渠道為準。

不過，疫情防控情況穩(wěn)定或結(jié)束后，各家銀行也會開放線下辦理渠道，確需線下辦理的用戶，可在疫情結(jié)束后前往辦理。

值得一提的是，需要轉(zhuǎn)換的范圍不僅只限于個人放貸。

例如，建設(shè)銀行轉(zhuǎn)換范圍中提到，2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的個人消費經(jīng)營類貸款，包括個人消費貸款、個人質(zhì)押貸款、個人支農(nóng)貸款、個人助業(yè)貸款等。

農(nóng)業(yè)銀行提到商業(yè)性個人購房貸款（含個人商用房貸款）外的其他個人貸款和對公貸款定價基準轉(zhuǎn)換。

交通銀行在公告中表示，對于符合轉(zhuǎn)換條件及在今年8月底以后到期的對公貸款，客戶可與客戶經(jīng)理聯(lián)系，咨詢相關(guān)辦理流程及手續(xù)。

事實上，央行有關(guān)負責(zé)人就存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換答記者問時就指出，除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數(shù)值、重定價周期、重定價日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

固定利率or掛鉤LPR

轉(zhuǎn)換有兩種方式，一是將以基準利率定價的房貸轉(zhuǎn)換為以LPR為基準定價的浮動利率貸款；二是轉(zhuǎn)換為固定利率貸款。利率定價基準只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

對于購房族，最關(guān)心的就是到底是固定利率不變，還是選擇掛鉤LPR？

轉(zhuǎn)換為LPR加點形成的浮動利率：

同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3~8月之間任意時點轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值，加點數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時點的影響。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。

以此為例，若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。

如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應(yīng)為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

轉(zhuǎn)換為固定利率：

轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平，利率水平在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

事實上，存量浮動利率貸款的定價基準轉(zhuǎn)換只是定價方式的轉(zhuǎn)換。

太平洋證券證券分析師董春曉指出，個人按揭貸款利率短期內(nèi)不會下調(diào)。人民銀行規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款的加點數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。從轉(zhuǎn)換時點至此后的第一個重定價日（不含），執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。因而短期內(nèi)個人按揭利率不會發(fā)生變化。

同時，個人商業(yè)貸款的特殊安排兼顧“房住不炒”與住房抵押貸款市場穩(wěn)定。國海證券證券分析師樊磊指出，存量浮動利率貸款定價機制的改革當(dāng)然也涉及個人商業(yè)住房抵押貸款，但是央行有特殊的安排。具體包括：一是定價不能自由協(xié)商，無論是以LPR為基準繼續(xù)浮動利率，還是轉(zhuǎn)化為固定利率，都將在首個新約定的重新定價日之前和當(dāng)前的水平保持穩(wěn)定；此后選擇浮動定價的會和LPR5年期利率的升降同步波動。二是重定價周期最短為一年。

樊磊認為這種安排有兩個方面的考慮。一方面，在本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，房貸利率在政策的直接指引下有所上行，可能高于市場化的利率水平。為避免重新協(xié)商導(dǎo)致一些房貸利率顯著下降沖擊地產(chǎn)調(diào)控，央行限制了利率定價的空間。另一方面，歷史上的一些房貸利率曾經(jīng)一度是低至貸款基準的7折也曾高到1.3倍，重新定價可能會引發(fā)銀行和居民的就新的利率水平難以達成一致。當(dāng)前的安排也有助于穩(wěn)定住房抵押貸款市場。

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