每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

2月全國樓市成交創(chuàng)歷史新低。

武漢、寧波等，2月新房0成交。

武漢、無錫、杭州，2月二手房0成交。

克而瑞監(jiān)測的27個重點城市中，2月整體成交僅240萬平方米，環(huán)比降幅高達(dá)83%，同比下降77%，創(chuàng)有史以來最大跌幅。

4個一線城市樓市總成交僅29萬平方米，環(huán)比下跌82%，同比下降73%，其中廣州跌幅最為顯著。

與此同時，建筑業(yè)商務(wù)活動指數(shù)環(huán)比暴跌33.1個百分點，部分房企業(yè)績暴跌逾80%。

但經(jīng)歷過多次“極度困難”的房地產(chǎn)行業(yè)依舊有逆勢數(shù)據(jù)，并且一出手就是暴漲。比如，有房企2月銷售增長超100%；一線城市土地出讓金同比暴漲8成，北京、上海屢刷新紀(jì)錄；76只地產(chǎn)股集體上漲，最高漲幅超過30%。

建筑業(yè)商務(wù)活動指數(shù)環(huán)比下跌33.1個百分點

2020年首個官方數(shù)據(jù)——非制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)（PMI），將疫情對建筑行業(yè)的重創(chuàng)展露無遺：建筑業(yè)商務(wù)活動指數(shù)26.6%、新訂單指數(shù)為23.8%，環(huán)比分別下降33.1個百分點和30個百分點。

疫情在短期內(nèi)對各行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動造成較大沖擊，特別是建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動驟然放緩。非制造業(yè)指數(shù)系列中，建筑業(yè)商務(wù)活動指數(shù)、新訂單指數(shù)、從業(yè)人員指數(shù)、業(yè)務(wù)活動預(yù)期指數(shù)均出現(xiàn)了斷崖式下跌，并且拖累了整體降幅擴大。

不過相比之下，建筑業(yè)銷售價格指數(shù)環(huán)比僅回落1.3個百分點，為50.9%，仍然守住了50%“榮枯線”。而建筑業(yè)業(yè)務(wù)活動預(yù)期指數(shù)為51.8%，保持在臨界點以上，表明相關(guān)企業(yè)對行業(yè)恢復(fù)發(fā)展有信心。

新房銷售規(guī)模降至史上最低水平

今年前2個月，新房銷售規(guī)模已降至史上最低水平。

據(jù)克而瑞，全國27個重點城市2月新建商品住宅僅成交240萬平方米，環(huán)比降幅高達(dá)83%，同比下滑77%。受疫情影響較大的武漢，因買家購房意愿不強加之售樓處開放受限，二月甚至出現(xiàn)了0成交。

2月，北上廣深四個一線城市總成交量只有29萬平方米，同比下跌73%，環(huán)比下跌82%；二三線城市總成交約211萬平方米，同比、環(huán)比分別下降78%和84%。除成都、南京、鄭州成交量超過20萬平方米，多數(shù)城市成交量不到10萬平方米。

疫情影響下，幾乎所有房企都面臨短期銷售業(yè)績下行的壓力。

據(jù)目前的數(shù)據(jù)披露，融創(chuàng)中國2月合同銷售額約122.1億元，同比下降33.17%；富力地產(chǎn)2月權(quán)益合約銷售額25億元，同比下降58.68%，環(huán)比下降59.55%；融信中國2月總合約銷售額約30.36億元，同比下降58.71%，環(huán)比下降58.74%；首創(chuàng)置業(yè)2月簽約金額約8.4億元，同比、環(huán)比下降幅度均超過80%。

據(jù)中指院，今年前兩月各陣營房企銷售均值同比去年均出現(xiàn)20%左右的下滑，除恒大外，前十房企業(yè)績均不及去年同期。

前兩個月銷售額突破百億的有24家，相比去年減少9家。恒大、萬科超800億元，碧桂園超700億元。

2月單月TOP100房企銷售額同比降38.66%，環(huán)比重挫46.41%。目前，TOP100房企門檻16.5億元，較去年19.8億元下降16.7%。

數(shù)據(jù)來源：中指院

在全國多省市線下售樓處暫停開放的背景下，恒大祭出網(wǎng)上購房和“全國75折”超高折扣讓利促銷。憑借“網(wǎng)上購房”、“75折優(yōu)惠”等營銷措施。據(jù)恒大公告，2月合約銷售額447.3億元，同比增長107.8%。

萬科在各區(qū)域項目有不同優(yōu)惠活動，如福州“9.9元領(lǐng)5000元抵用券”；陽光城推出繳納5000元定金享受2%額外折扣、推薦傭金等；融創(chuàng)則在超過60個城市推出“無理由退房”政策。

與此同時，房企全面啟動網(wǎng)上售樓處或直播賣房活動，幾乎涉及全國多個城市項目。碧桂園開通“鳳凰通”、雅居樂開啟“雅居寶”，融創(chuàng)則重啟“幸福通”，連央企中建地產(chǎn)也啟動“建房通”。

二手房成交同比下降超5成

受重創(chuàng)的還有二手房市場。當(dāng)成交與帶看同時陷入停滯，疫情對房價的影響也開始逐漸顯現(xiàn)。

興業(yè)證券3月2日研究報告顯示，2月統(tǒng)計的13個城市二手房成交面積同比下挫75%，今年以來累計同比下滑32%。其中，無錫、杭州整個2月二手房0成交，成都僅交易1000套，與2019年月均成交萬套形成強烈反差。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，武漢鏈家2月整月0成交，1～2月18城成交量同比下降55%。但市場人士都認(rèn)為，購房需求不會因為黑天鵝事件而消失。

隨著各地逐步復(fù)工與各地利好政策的支持下，貝殼預(yù)計疫情結(jié)束后需求會有一波集中釋放。在此情況下，預(yù)計新增供給可能花費更久時間恢復(fù)到疫情前水平，而各城市受疫情影響及恢復(fù)程度、恢復(fù)速度存在一定的差異，未來各城市供需將出現(xiàn)短期改變，但不會改變長期供需趨勢。

百城房價同比漲超3%

房企積極“以價換量”，全國房價出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性短暫下跌。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2月全國100個城市新房均價15173元/平方米，環(huán)比下跌0.24%。

100個城市中，26個城市環(huán)比上漲，72個城市環(huán)比下跌，2個城市與上月持平。與上月相比，上漲的城市數(shù)量減少36個，下跌的城市增加38個，其中4個城市跌幅超1.0%。

26個價格環(huán)比上漲的城市中，日照、東莞以及南通漲幅居前，環(huán)比分別上漲0.51%、0.48%和0.42%；贛州、鹽城、深圳、銀川、揚州、嘉興以及柳州漲幅在0.1%～0.3%之間；連云港、宿遷等14個城市漲幅在0.1%（含）以內(nèi)。金華、鄂爾多斯新房價格與上月持平。

72個環(huán)比下跌的城市中，跌幅最大的是衡水、濰坊、新鄉(xiāng)和南寧，在1.0%～1.5%之間；太原、威海、佛山、鞍山、北海以及株洲跌幅在0.8%～1.0%之間；跌的最少的是無錫、湛江等12個城市，跌幅在0.1%以內(nèi)。

盡管如此，百城均價仍比去年同期微漲3.05%，漲幅較上月收窄0.34個百分點，顯示出市場仍然趨穩(wěn)。

一線城市土地出讓金同比暴漲8成

疫情之下，土地市場走出了分化行情。

據(jù)中指院，300個城市共成交土地1364宗，環(huán)比減少10%，同比減少3%；成交面積5193萬平方米，環(huán)比減少2%，同比減少9%。其中，住宅類用地（含）環(huán)比減少29%，同比減少24%；成交面積1492萬平方米，環(huán)比減少33%，同比減少20%。土地出讓金總額為2392億元，環(huán)比減少16%。

一線城市地市表現(xiàn)強勢、供求環(huán)比走高；二線城市明顯降溫，量價齊跌。

具體來看，2月上海賣地460億元領(lǐng)跑一線城市。

2月14日，中海聯(lián)合體14.13億元底價拿下“鼠年第一拍”——上海普陀區(qū)紅旗村舊改項目的2宗商住地塊；隨后香港置地以310億元奪得徐匯巨無霸“徐匯濱江西岸金融港”28幅地塊，一舉刷新內(nèi)地土地總價紀(jì)錄。

北京緊隨其后，2月總計成交土地10宗、收攬土地出讓金439.89億元。2月25日，海淀西北旺地塊被華潤+中交+北科建聯(lián)合體經(jīng)歷過72輪廝殺后摘得，成交價76億元，溢價率高達(dá)25.95%，再現(xiàn)近年來新高。

不過，前兩個月，北京土地出讓金總額累計673億元，超越上海的619億元，成為全國總冠軍。

廣州、深圳兩地則持續(xù)冷清。廣州宅地供求環(huán)比減少82%和67%，入市宅地均以底價成交，合計收金近13億元，較上月減少近9成。其中，白云區(qū)江高鎮(zhèn)地塊由龍光地產(chǎn)以底價競得，成為本月出讓金最高的一宗地塊。深圳市僅有2宗商辦用地入市，分布于南山區(qū)，合計收金逾20億元。

二線城市土地出讓金總額環(huán)比降逾4成。三四線城市則供應(yīng)量環(huán)比降近2成，成交量價雙降，溢價率環(huán)比下滑5個百分點。

頭部房企在一二線城市土地市場表現(xiàn)搶眼。今年1~2月，TOP3房企拿地總金額較2019年同期增長19.8%、TOP50房企同比增長28%。2月單月，TOP50房企拿地總額1731億元，環(huán)比增長14.7%；Top100房企拿地總額1984億元，同比增長7.2%，環(huán)比下降21.6%。

拿地金額方面，今年前兩個月，香港置地、綠城中國和華潤置地摘得三甲。香港置地以318億元拔得頭籌；綠城中國以268億元居于第二，拿地勢頭猛進(jìn)；華潤置地以140億元位居第三。 

TOP10企業(yè)1～2月拿地總額1413億元，占TOP50企業(yè)的49.4%，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢不減。綠城表現(xiàn)突出，分別于北京、天津、大連、成都等多城市拿地多宗，成績格外耀眼。 

76只地產(chǎn)股上漲

房企在資本市場顯出別樣的氣氛。2月3日開市后出現(xiàn)集體大跌，據(jù)雪球，當(dāng)日A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊的120只相關(guān)股票全數(shù)下跌，跌幅最高達(dá)10.14%，僅9只股票跌幅在9%以下。

但隨后A股地產(chǎn)股上演了絕地反擊大戲，隨著房企線上營銷常態(tài)化、各地政策的提振，市場信心得到強勢恢復(fù)。

從2月地產(chǎn)股漲跌榜來看，100家上市房企2月的平均股價漲幅4.28%。其中，有76只地產(chǎn)股股價上漲，2只持平，下跌的為22只。

2月累計漲幅最大的數(shù)中天金融，達(dá)31.28%，H股金地商置和陽光城漲幅分別為27.77%和24.18%，這也是僅有的3家股價漲幅在20%以上的房企，10%以上漲幅的房企共有21家。

當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)正迎來近幾年最為寬松的政策面，盡管基本面由于種種原因顯出弱勢，但疫情對于基本面的影響已反應(yīng)在資產(chǎn)價格內(nèi)，而政策面的改善對于未來行業(yè)景氣預(yù)期能夠有效提升，對于房企未來行業(yè)收入、盈利及現(xiàn)金流增加的預(yù)期將更為積極。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)研究團(tuán)隊在《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告（抗疫專題）》中做出預(yù)測，房地產(chǎn)業(yè)屬于強周期性、波動性行業(yè)，長期的政策調(diào)控與頻繁的市場波動，使得房地產(chǎn)業(yè)具有一定緩沖能力。

記者手記丨“極度困難”之后

2月樓市在疫情籠罩下經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)市場有史以來最慘烈的一個月。

供應(yīng)停滯、需求封凍，一線城市成交量直挫80%以上、多個城市全月0成交，即便在2008年金融危機爆發(fā)之時也不曾出現(xiàn)。低迷的數(shù)據(jù)觸發(fā)了人們對樓市前景的焦慮與猜測，有人堅定地看空，但更多人認(rèn)為報復(fù)式反彈的到來只待疫情過后。

全面復(fù)工尚無時間表，高杠桿房企在管理成本、高額利息支出之下不堪重負(fù)，而上半年的債務(wù)到期，令本就面臨巨大經(jīng)營壓力的房企開始考慮”活著“的問題。

但危機從來都是新格局誕生的土壤，線上售房、VR看房本是"不得已而為之"的手段，卻在群雄逐鹿中成為未來房企前置銷售的重要趨勢。

所幸的是，土地市場已經(jīng)率先回暖，面對突然的開閘供應(yīng)，房企仍然在理性投拓中“搶血”，爭奪未來業(yè)績轉(zhuǎn)化的希望。

再一次“極度困難”，再一次變革機遇。

視覺：張維薇  排版：陳夢妤 鄭直