每經(jīng)記者 吳若凡  甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

數(shù)千萬元級豪宅竟遭排隊“搶購”，現(xiàn)場甚至為搶房源而大打出手；千萬元級公寓驚現(xiàn)“秒光”。這樣的事情就發(fā)生在近期的上海和深圳。

頂級豪宅都是為身家不菲的成功人士量身訂制的，而豪宅銷售一般似乎都是這樣的場景：提前預約、貴賓式接待、VIP待遇……

但這樣正式的場景，為何如今卻變成了像買普通東西一樣的場面？到底是哪些人在搶購豪宅？豪宅熱賣的背后有哪些隱情？

排隊“搶購”千萬級豪宅

一套房子最高總價達8000萬元！這樣的價格也讓碧云尊邸項目榮膺“浦東豪宅之王”的稱號。而一場排隊認籌，也炸出了上海的有錢一族。現(xiàn)場甚至有購房者稱“非這里不買”。

4月13日，碧云尊邸開始認籌，160套房源中，最貴的房子總價達8000萬元，最便宜的也要1700萬元起步。即使是項目的認籌金，也需要600萬元。

而就在認籌首日，項目現(xiàn)場甚至有人因為插隊搶房源而大打出手。有網(wǎng)友感嘆：“2000萬豪宅也開始當白菜買了？”

       微博曝出碧云尊邸認籌現(xiàn)場為搶房源打起來

即便價格高企，據(jù)知情人士透露，碧云尊邸認籌（4月13日~17日）的消息一公開，就吸引了大批購房者，第一天就有近200人到現(xiàn)場認籌，而且其中的年輕面孔占了多數(shù)。

4月14日下午，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到碧云尊邸項目現(xiàn)場，卻并未看到第一天的排隊認籌的熱鬧場面，項目大門口只有十幾名中介模樣的人在 “圍觀”。一位剛剛從項目大門走出來的認籌者告訴記者，里面約有十幾人正在認籌。

據(jù)了解，此次碧云尊邸項目將推出的主力戶型是184~301平方米的小高層以及約298~553平方米的別墅。均價111983元/平方米，套均單價2000萬~8000萬元。

當《每日經(jīng)濟新聞》記者欲以購房者身份進入認籌現(xiàn)場了解更多情況時，保安阻攔稱，只有預約審核過的客戶，才能入內。

認籌第二天的碧云尊邸項目現(xiàn)場  圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝

千萬級豪宅為何會引來排隊“搶購”？

其實，在上海生活比較久一點的人都應該知道，上世紀90年代中后期，是通用汽車、可口可樂、西門子等跨國企業(yè)在上海的迅猛發(fā)展期。與此同時，在金橋地區(qū),一個占地面積達37平方公里的碧云國際社區(qū)也慢慢形成。而其中的核心，則是由上海金橋有限公司、上海金橋出口加工區(qū)開發(fā)股份有限公司和上海金橋出口加工區(qū)共同規(guī)劃與開發(fā)建設的碧云別墅。

碧云別墅一期33套別墅和二期37套別墅，分別在1999年初、2000年中建成投入市場后，年平均出租率高達95%。彼時更以每月約10萬元/套的租金，創(chuàng)出上海別墅租賃市場的天價。

整個碧云國際社區(qū)由城市道路劃分為18個地塊，北到藍天路，南到明月路，東抵紅楓路，西接白樺路。

目前，這個區(qū)域已集聚了來自世界60多個國家和地區(qū)近的 1000余戶外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。通過多樣性的建筑形態(tài)、多極化的道路體系以及標志性的公共建筑，聚合成碧云國際社區(qū)的整體氛圍。碧云也被稱為“上海四大豪宅區(qū)之一”。

有歷史底蘊、有環(huán)境優(yōu)勢，但奈何該區(qū)域幾乎在長達14年的時間里都處在房源“斷供”狀態(tài)。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，碧云區(qū)域由于可開發(fā)土地較少，周圍都是房齡超過15年的老舊房源，近年來幾乎沒有新盤供應。直到2016年2月1日，浦東新區(qū)規(guī)土局公示了“碧云國際社區(qū)S11地塊住宅項目”的規(guī)劃方案。

根據(jù)公示，該項目力爭在2016年9月完成方案審批、12 月完成總體設計，這便是今年4月13日起開始認籌的碧云尊邸項目。

從產(chǎn)品整個規(guī)劃圖得知，項目為高層+多層住宅，面積配比接近1:1。整體定位于偏高端改善型項目，這類項目在上海的核心地段還是比較少見的。

實際上，往往開發(fā)商為了容積率考量，很多小區(qū)都會有別墅+住宅，這個項目最小的項目是180平方米以上。目的很明確，這里面不會有普通的投資置業(yè)人群。

值得一提的是，項目的高層和別墅動線劃分完全區(qū)分開來，400平方米以上總價5000萬元以上的房源，均位于在中央景觀區(qū)的核心位置。

為進一步了解碧云尊邸項目的相關情況，《每日經(jīng)濟新聞》記者多次撥打其預約認籌電話，但截至發(fā)稿一直無法接通。

3位豪宅認籌者畫像

打破碧云區(qū)域“新盤荒”的碧云尊邸，以單套總價最高超8000萬元的價格被冠以“頂級豪宅”。但就其10萬～12萬元/平方米的單價，有業(yè)內人士認為“低于預期”。

在項目現(xiàn)場，一位中介人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，近兩年上海每個月2000萬元以上豪宅的成交中位數(shù)基本在50套上下，單價始終在9.7萬元/平方米左右徘徊。以碧云尊邸項目的資質，上述定價區(qū)間其實低于很多鎖定了該區(qū)域的購房者預期，因為在這些有錢一族的眼里，買這里是“剛需”，給出的心理接受度更高。

在建中的碧云尊邸項目 

那么，究竟誰在排隊買豪宅？《每日經(jīng)濟新聞》記者輾轉聯(lián)系到了碧云尊邸幾名成功認籌的購房者。

其中50多歲的劉清是大學教授，他在上海已經(jīng)有一套300多平方米的別墅和一套大平層，但自己不太喜歡現(xiàn)在這套別墅，因而想置換掉。他手上的這套別墅目前市場價在2000萬元上下，足夠讓他置換到碧云社區(qū)。

劉清告訴記者，自己一直也比較喜歡碧云社區(qū)的居住氛圍。對于碧云尊邸項目已觀察了半年以上。最后他認籌了一套大戶型別墅，并表示還有為子女做打算的考慮，想住一起，又和他們有所區(qū)隔。

另一位認籌者方琳，她的孩子目前正在碧云社區(qū)的德威國際學校讀書。在她的眼中，碧云社區(qū)甚至極富詩意：在碧云社區(qū)會經(jīng)常遇到中英文自由切換的小朋友，踩著滑板上學的小學生，穿白襯衣打領帶的中學生，清晨沿著步道跑步的上班族……她最看中這里的國際化氛圍。

的確，據(jù)記者了解，碧云社區(qū)的教育資源既包括德威、中歐、德意志學堂等國際化學校，還有協(xié)和、平和、實驗東校等高檔次學校。

當然，國際學校也和周邊豪宅同屬于“豪級”。例如，德威英國國際學校一年學費在30萬元左右，上海協(xié)和國際學校學費在20萬元以上。

“想買這里房子的家長，要么像我一樣孩子在這里讀書，要么想讓孩子以后在這里讀書。”方琳表示。

有意思的是，像方琳這類人群普遍被稱為“碧云媽媽”。 

在陸家嘴工作的金融高管也對碧云頗為青睞。有中介告訴記者，《財富》500強中有多家企業(yè)的亞太區(qū)總裁及高級執(zhí)行官，都攜家眷居住在此。還有對沖基金經(jīng)理，年收入基本都在上千萬元，即便上億元的別墅買不起，四五千萬元的別墅還是能夠考慮的。

還有一位認籌者王浩是純投資者，在碧云和國外都有房子，現(xiàn)在想給資產(chǎn)做新一輪盤整。據(jù)他判斷，上海市區(qū)的豪宅區(qū)會逐漸分化，普通豪宅回報率只有1%~2%，而碧云社區(qū)豪宅的回報率在3%左右。更看重租金回報的他，選擇了再入手碧云，買下來之后用來出租。

一位資深地產(chǎn)人士告訴記者，對于租住在這里的居民來說，月租金四五萬元是再正常不過的事了。這里的租金十余年來都是這個水平，能租住在這里就已經(jīng)是身份的象征。

碧云尊邸現(xiàn)場張貼的認籌規(guī)則 圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝 

因此，對于住在碧云社區(qū)的人群和陸家嘴高收入人群來說，生活在碧云社區(qū)，這就是他們的日常，而像碧云尊邸這樣的項目在這兒也就成了“剛需”。

事實上，在上海樓市，碧云尊邸的火爆認籌并非孤例。

例如另一個陸家嘴一線江景房——濱江凱旋門，總共175套房源。3月31日開盤認籌總數(shù)360，認籌率高達205.7%。而該項目此次推出的戶型在140~200平方米，均價13.8萬元/平方米，單套總價1234.5萬元起。

3月24日，綠地董家渡項目的住宅樓盤“海珀外灘”開盤，均價13.8萬元/平方米。首期推出的203套房源，最終獲得了323組客戶認籌，搖號認籌率達159%，去化率也達到86.7%。

位于中環(huán)的中海匯德利項目，戶型總價位相對較低，在800萬~1000萬元。推出的360套房源，截至4月14日，認籌總數(shù)達880，認籌率高達244.4%。

哪些人在買“頂豪”？

那么，究竟是哪些人在買豪宅？先看一組數(shù)據(jù)。

2019年底，胡潤研究院發(fā)布的《2019胡潤財富報告》顯示，上海富裕家庭數(shù)量超過香港、數(shù)倍于深圳、廣州、杭州和臺北。

具體來看，上海擁有600萬元以上資產(chǎn)家庭超過60萬戶，按戶均3人計算，涉及180萬人，占上海2400萬常住人口的7.5%；擁有1000萬元以上資產(chǎn)家庭接近25萬戶，按戶均3人計算，涉及75萬人，占上海2400萬常住人口的3%。

此外，擁有1億元以上資產(chǎn)家庭達到1.58萬戶，按戶均3人計算，涉及4.7萬人，占上海2400萬常住人口的2‰；擁有3000萬美元（約合2億人民幣）以上資產(chǎn)家庭達到1.13萬戶，按戶均3人計算，涉及3.4萬人，占上海2400萬常住人口的1.4‰。

值得一提的是，上海擁有1億元以上資產(chǎn)家庭的數(shù)量是香港的1.3倍、深圳的2.9倍、廣州的3.7倍、杭州的4.9倍、寧波的6.6倍、臺北的6.7倍、天津的7.2倍、蘇州的8.3倍。

從《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到的情況看，大部分購房人都是以全款或者小部分用公積金抵扣下貸款?？傊?，上海不缺有錢任性的業(yè)主。

上海鏈家統(tǒng)計顯示，上海2018年和2019年共賣出總價1000萬元以上的一手豪宅超過1.5萬套，按每套可住3人計算，涉及4.5萬人，占上海2400萬常住人口的千分之二；賣出總價2000萬元以上的一手豪宅4235套，按每套可住3.5人計算，涉及1.48萬人，占上海2400萬常住人口的萬分之六。

此外，賣出總價3000萬元以上的一手豪宅1728套，按每套可住4人計算，涉及6912人，占上海2400萬常住人口的萬分之3，平均萬分之1.5/年；賣出總價5000萬元以上的一手豪宅298套，按每套可住4.5人計算，涉及1341人，占上海2400萬常住人口的十萬分之6，平均十萬分之3/年。

事實上，上海是全中國限購最嚴格的城市，沒有之一。

非上海戶籍人士不僅難以落戶、需要連續(xù)繳納5年社保，還需要結婚才能購買，也不能用殼公司購買一手房。

這些限制將海量的來自全國各地的成功人士擋在了門外，但即便如此，上海仍然是全中國最有價有市的豪宅之都。

數(shù)據(jù)顯示，過去兩年，上海平均每年只有千分之一的常住人口購買了總價1000萬元以上的一手豪宅，萬分之三的常住人口購買了總價2000萬元以上的一手豪宅，十萬分之三的常住人口購買了總價5000萬元以上的一手豪宅。

也就是說，上海的豪宅和99%的上海常住人口是沒有關系的，只有做到全中國全年齡段的頂尖才能夠、才應該買得起上海的豪宅。

這還只是繳個稅的人，如果算上網(wǎng)紅帶貨直播的“李佳琪們”和年入千萬元的游戲戰(zhàn)隊解說們這群新興高收入人群，上海的高端住宅確實不缺購買力。

4千萬級公寓被傳“秒光”

對于不少剛剛從2月份“零成交”走出的城市而言，千萬級豪宅被搶購簡直是不可思議的。但這并非孤例，除上海，類似的“搶房”案例也在深圳上演。

4月5日上午，深圳招商太子灣灣璽推售最后54套公寓，單價9萬~13萬元/平方米，戶型為320~410平方米，總價約2900萬~5500萬元。僅僅半日即售罄，攬金約23億元。

而此前一個月內，該千萬級豪宅項目已有兩次發(fā)售，時間分別是3月7日和 3月13日。

3月7日，戴著口罩的購房者們和隨行的中介們，為了能搶到一套公寓豪宅，擠滿了銷售中心，現(xiàn)場一度因人數(shù)過多而被街道強制遣散。當日首次百套公寓均價約11萬/平方米，單價區(qū)間在8.7萬-13.5萬元/平方米，總價區(qū)間在2133萬~5479萬元/套。有媒體報道“全部售罄”。

3月13日，該項目又推出14套豪宅，4200萬元起步，又有自媒體稱“8秒售罄”。

值得注意的是，第三次推售的房源不僅不再接受退房，首付周期也大大縮短，即訂金每套100萬元，認購后15天內最低首付2成簽約，簽約后15天內付清首期款。當天推售可享受折扣九八折；準時簽約再享有九九折。即便如此，仍擋不住人們購買公寓豪宅的熱情，開盤半日所推售房源熱銷。

此次市場熱銷的豪宅產(chǎn)品為商務公寓，既不限購也不限貸，因而成為手握大量資金但無購房名額的置業(yè)者的優(yōu)選。

    太子灣云璽廈項目的聲明 

另外，太子灣項目熱銷也有特殊因素。深圳中原工商鋪部分析稱，招商太子灣灣璽公寓去年賣了N1、N2棟后蓄客已久，又遇到春節(jié)假期及疫情，節(jié)后首售給予經(jīng)紀公司高傭推薦，各大中介公司帶客積極性高。

以3月7日首次推售的五千萬級豪宅為例，當日下定并于3月31日簽約，客戶可享受優(yōu)惠約235萬元。與此同時，帶看的中介可以獲得高達164萬元的傭金。

然而，就在當?shù)禺a(chǎn)中介仍在炒作豪宅搶購新聞之際，太子灣云璽項目于4月14日發(fā)聲明澄清，此前有關“秒光”和售罄的消息并不屬實，該項目仍有6套房源待售，且有個別客戶認購后退房、被退房源再次銷售的情況，但并未披露退房數(shù)量。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示，云璽作為公寓產(chǎn)品當日熱銷，中介前期做了大量蓄客工作。其熱銷與價格和地段也有關系，年前豪宅稅調整后對市場高預期，在此次開盤中也有所體現(xiàn)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢發(fā)現(xiàn)，此次火熱的太子灣灣璽單從價格上看，與區(qū)域內二手房已有倒掛現(xiàn)象，新房開盤均價約11萬元/平方米，而周邊海上世界雙璽二手掛牌價17.5萬/平方米，伍茲公寓的二手掛牌價格約12.9萬/平方米，鯨山覲海約13.1萬/平方米，雙璽時光道約16.2萬/平方米。

百萬“喝茶費”重出江湖

新房的火熱不止是千萬級豪宅公寓的“秒光”，熱點區(qū)域“喝茶費”也重出江湖。

廣東華商律師事務所周爭鋒律師介紹，“喝茶費”就是加塞費用。購房者想要買到心儀房子，除支付房款首付和稅費外，另需再支付巨額資金才能獲得購房資格。

據(jù)新華網(wǎng)報道，南山區(qū)、寶安區(qū)等熱點區(qū)域新房項目對外號稱項目售罄，實際轉為內部消化，繳納“喝茶費”后才可買房。如寶安中心區(qū)的熱銷項目新錦安海納公館目前仍在建設中，中介人員稱該項目還有少量房源，但要另交65萬~80萬元的“喝茶費”更名。以116平方米的4房戶型為例，總價1120萬元，“喝茶費”高達100萬元；榕江云璽97~100平方米兩房，“喝茶費”需75萬元。

4月3日，深圳市寶安區(qū)住房和建設局發(fā)文宣布，即日起開展打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構收取“喝茶費”等價外費用違法行為。如若一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構收取“喝茶費”等價外費用違法行為，將暫停涉案樓盤全部房源網(wǎng)簽權限，并聯(lián)合市場監(jiān)管、公安、稅務等相關部門進行查處，按違法行為涉及商品房數(shù)量每套罰款10萬元。

此后，太子灣云璽大廈發(fā)布聲明，該項目在中介公司成功外部轉介后，由其向中介公司直接支付轉介傭金，客戶無需向中介公司支付任何額外費用，亦不存在所謂“收取喝茶費”等現(xiàn)象。

榕江云璽4月7日發(fā)布聲明稱，“任何以‘幫忙打折’‘幫忙留房’為由私自向購房者索要‘喝茶費’或者資金監(jiān)管等行為均屬于欺詐行為。經(jīng)內部調查，本司無任何員工參與此事，也未做任何承諾。”

李宇嘉認為，市場需求旺盛時，內部人聯(lián)合渠道（中介）先把房子拿下來，加喝茶費后，再一套一套往出賣，“喝茶費”的出現(xiàn)使限價政策存在一定程度的失靈，助長市場炒作情緒。

深圳市房地產(chǎn)和城市建設發(fā)展研究中心主任王鋒在接受新華網(wǎng)采訪時表示，深圳存在住房供應不足問題，新房和二手房價格倒掛時，要警惕房企和中介通過收取“喝茶費”規(guī)避限價政策；另一方面，要小心“喝茶費”可能是人為制造“一房難求”假象的營銷手段。但“喝茶費”不論是真是假，都在擾亂房地產(chǎn)市場秩序，需要嚴厲查處。

周爭鋒律師表示，但如果買受人買到房子后訴訟“喝茶費”收受者不當?shù)美蠓颠€“喝茶費”，收受方因無法舉證收費合理性將會被判決返還。

對于未來新房量價趨勢，李舉明認為，深圳每年有約50萬新增人口，預計新房將處于長期供不應求的狀況，但現(xiàn)在房價處于高位運行，購房需要較強的經(jīng)濟實力。目前受疫情影響，特別是次生影響的效果還沒有完全體現(xiàn)出來，預計從5月份開始，多個行業(yè)停擺所帶來的影響就會疊加，預計此時房地產(chǎn)市場溫度會適當下降。

豪宅“搶購”的B面

但與豪宅公寓“秒光”“日光”的光鮮A面不同， 光明區(qū)一次性推售大量住宅的16%去化率，則是深圳購買力的B面。

據(jù)合富研究院（深圳）統(tǒng)計，光明區(qū)樂福花園3月20日取得預售，其中住宅共1036套，商業(yè)101套。3月21日啟動認籌，將1036套住宅全部推售至市場，認籌金2000元，累計認籌480批，開盤當日去化約170套，去化率僅16%，成交均價4.7萬元/平方米。

深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)則顯示，3月全市新房網(wǎng)簽4224套（含商業(yè)），環(huán)比增長153.8%；住宅3152套，環(huán)比增長279.8%。市民看房積極性增加，受疫情影響延后的購房需求陸續(xù)釋放，關外剛需住宅項目和一些公寓項目表現(xiàn)較好。

其中，坪山恒大城開盤售罄，在售項目加推如君勝熙隴山、橫崗卓弘星辰、京基御景半山、中森公園華府等剛需樓盤出現(xiàn)一些集中成交。商務公寓方面，南山豪宅項目招商太子灣少量推盤去化較快，沙井萬科星城、光明正大城等市場關注度高。

同樣，上海房產(chǎn)中介亦不認為樓市已經(jīng)回暖到可以“搶”的程度。              

來自鏈家的數(shù)據(jù)顯示，上海地區(qū)成交總價達到千萬級的豪宅，今年1月份的成交套數(shù)接近630套，成交均價超8萬元，總成交金額約為107億元。隨后在2月份，這一級別的豪宅2月份的成交數(shù)量回落至不到200套，環(huán)比跌幅超過70%。

但2000萬元以上豪宅環(huán)比跌幅在30%左右，成交相對穩(wěn)定。

58安居客研究院分院院長張波指出，改善需求之所以比較多，主要是由于上海的整體改善需求被長期壓制，同時上海一二手房價格處于降價通道。但從全市數(shù)據(jù)來看，整體態(tài)勢仍屬平和。

上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，2020年4月6日至4月12日，上海全市共成交新建商品房711套，環(huán)比持平；成交金額52億元，環(huán)比增長2%；成交均價54895元/平，環(huán)比下降4%；套均總價738萬元，環(huán)比增長2%。

另據(jù)記者了解，4月份上海已有18個新盤項目取得預售證，入市房源近4500套，分布在寶山、徐匯、靜安、奉賢、嘉定、金山等區(qū)域，但更多房源仍是剛需屬性。

記者手記丨豪宅熱賣并不等于樓市回暖

受疫情影響，今年2月不少城市的房地產(chǎn)市場遭遇罕見的零成交。春節(jié)后復工以來，各地樓市逐漸回暖。而作為樓市風向標的一線樓市，尤其受到關注。

3月份以來，上海和深圳的幾個豪宅項目均迎來火爆的銷售局面。動輒千萬元甚至幾千萬元的豪宅，竟然迎來排隊搶購甚至“秒光”。到底是誰在搶豪宅？樓市真的回暖了嗎？

不知從何時起，豪宅這個詞離普羅大眾漸行漸遠。胡潤研究院報告顯示，2019年上海擁有千萬元以上資產(chǎn)的“高凈值家庭”達到24.9萬戶。

而整個2019全年，2000萬元以上的豪宅供應量在2000套左右，而成交數(shù)量也在這個數(shù)。也就是說，在上海這座2500萬人口的城市里，有著二十幾萬人搶幾千套房子。

上海的豪宅和99%的上海常住人口是沒有關系的，只有做到全中國全年齡段的頂尖才能夠、才應該買得起上海的豪宅。可見，豪宅和普通人無關，這只是富人的資金出路和身份感“手段”。

而作為一線城市里第一個調整豪宅稅的城市，深圳樓市從去年就走出了獨立行情，熱點區(qū)域核心地段的房產(chǎn)，特別是稀缺性住宅或公寓，或因位置、或因學位、或因有新規(guī)劃概念，除居住功能外，也被烙上了深深的金融印記。

豪宅熱賣，并不等于樓市回暖。正如一位業(yè)內人士所言，樓市回暖還需要時日。

(文中劉清、方琳、王浩均為化名)

記者：吳若凡 甄素靜

編輯：魏文藝

視覺：劉青彥

排版：魏文藝 楊詩涵