4月26日，分別在北京的董事長王文學和深圳的吳向東帶領兩地的高管團隊共同為華夏幸福交出了2019年答卷。

在引入平安之后，2019年的華夏幸福又迎來了新的聯(lián)席董事長、首席執(zhí)行官（CEO）暨總裁吳向東，這位地產(chǎn)界重磅級的人物加入無疑拉高了公眾的期待值。

各項業(yè)績數(shù)據(jù)表明，這家公司已經(jīng)“逐步回歸了正常的經(jīng)營發(fā)展節(jié)奏”。

營業(yè)收入增長25.55%

2019年初，通過平安的入股，華夏幸福董秘林成紅直接表示：“錢已經(jīng)到位了。”

因而正常的經(jīng)營節(jié)奏體現(xiàn)在年報數(shù)據(jù)的各個方面：

首先是營收的持續(xù)增長。2019年華夏幸福營業(yè)收入1052.1億元，同比增長25.55%。

歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)500.36億元，比上一年度末增長14.30%。全年銷售商品提供勞務收到的現(xiàn)金達879.27億元，同比增長17.06%。

實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.4%，實現(xiàn)對賭承諾。

2019年該公司整體毛利率達到43.7%，比上年同期增加2.1個百分點；整體的凈利率為13.9%，與去年基本持平；ROE為35.7%，同比增加0.5個百分點。持續(xù)為股東創(chuàng)造價值。截至期末，公司預收款項達到1252.85億元。

過去五年凈利潤年復合增長率達32.1%，近五年現(xiàn)金分紅占凈利潤均不低于30%，這些數(shù)據(jù)在行業(yè)中居于領先。

華夏幸福的銷售回款率由2018年的46.2%，大幅躍升至2019年的61.4%，經(jīng)營回款率提升顯著。銷售費用占比下降0.45個百分點，管理費用占比下降2.0個百分點，經(jīng)營質量不斷提高。

值得注意的是，林成紅表示：“整個公司在2019年的四季度，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流入是達到了77.35億元。單季度大幅轉正，帶來整個四季度負債率的一個明顯的改善。”

經(jīng)營邏輯的回歸

這些漂亮的數(shù)字背后，是華夏幸福各項業(yè)務的迅速推進。

產(chǎn)業(yè)新城和都市圈幾乎是華夏幸福的代名詞，曾經(jīng)的華夏幸福的戰(zhàn)略是“異地復制”，旨在將環(huán)京地區(qū)產(chǎn)業(yè)新城連同孔雀城的經(jīng)驗輸出至各地都市圈。

至今，華夏幸福已經(jīng)覆蓋了全國13個省，15個都市圈。從年報上看，攻城拔寨的異地復制的確有了成效，環(huán)京以外區(qū)域獲得了明顯的增長。

產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務繼續(xù)增長，園區(qū)結算收入額達368.37億元，產(chǎn)業(yè)新城毛利潤占比52%。環(huán)京以外區(qū)域收入467.19億元，同比增長81.7%，占公司主營業(yè)務營業(yè)收入比例由30.8%提升至44.6%；環(huán)京以外區(qū)域銷售額為828.09億元，同比增長9.5%，占公司整體銷售額比例從去年同期的46.5%提升至57.8%；銷售面積比重由上年的54.2%提升至63.7%。

環(huán)北京以外區(qū)域新增入園企業(yè)430家，新增簽約投資額1618.73億元，同比增長15.1%，占公司整體新增簽約投資額比重達到82.8%。

華夏幸福產(chǎn)業(yè)服務與房地產(chǎn)項目收入均來自京津冀、長三角和粵港澳等核心都市圈。

董事長王文學表示：“現(xiàn)在各種要素資源都在加速向都市圈集聚，這些因素，包括人口、技術、數(shù)據(jù)、資本、土地、教育、醫(yī)療等等。其中在人口增長方面，都市圈人口增速是全國的2~3倍。2019年杭州的凈增長是53萬。深圳是41萬，未來有2/3的新增城鎮(zhèn)人口都在都市圈。”

“在創(chuàng)新要素方面，60%的上市公司，88%的獨角獸，90%的風險投資項目，90%的科創(chuàng)板的上市公司集中在都市圈，我們?nèi)A夏幸福已經(jīng)重倉都市圈了。”

華夏幸福研究院院長顧強出席博鰲亞洲論壇2019年年會“中國區(qū)域發(fā)展的都市圈時代”分論壇時也表示，以微中心建設為抓手有利于都市圈高質量發(fā)展。都市圈是高度融合的網(wǎng)絡狀城鎮(zhèn)體系，微中心是都市圈的重要組成部分。中國都市圈與國際比較差距并不在核心區(qū)，而主要在微中心和節(jié)點城市上，因此，將節(jié)點城市、微中心建設發(fā)展納入都市圈空間規(guī)劃體系和范疇，促進都市圈空間體系結構的集約化和合理化，是都市圈可持續(xù)發(fā)展的必然要求。

在華夏幸福的規(guī)劃中，旨在聚焦核心都市圈，打造“3+3+N”布局?？v觀中國各大都市圈，經(jīng)濟發(fā)展排名靠前的（人口，GDP）都市圈中，華夏幸福均有業(yè)務布局。

2019年，華夏幸福獲取土地成交金額較上年同期增長203.6%；新獲取土地規(guī)劃計容面積比上年同期增加88.7%，資源獲取力度提升，為公司后續(xù)發(fā)展積蓄能量。

林成紅為我們提供了一組數(shù)據(jù)：在2019年，在粵港澳都市圈成功拓展珠海斗門產(chǎn)業(yè)新城。產(chǎn)業(yè)新城現(xiàn)在已經(jīng)呈現(xiàn)一個良好的梯隊建設。在已啟動的79座產(chǎn)業(yè)新城中，77座已有產(chǎn)業(yè)項目簽約落地66座，已整體實現(xiàn)回款22座，已進入成熟期。也就是說產(chǎn)業(yè)新城凈現(xiàn)金流到目前已經(jīng)達到了22個積極的回款，產(chǎn)生了利潤。

孔雀城銷售方面，其銷售流速持續(xù)領先，銷量流速第一的區(qū)域達到了22個。

在今后的經(jīng)營中，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務在區(qū)域上的擴張將放緩腳步，將主要的目標放在“聚焦”上。

“一是區(qū)域聚焦，把資源聚焦到優(yōu)質區(qū)域，有一些無效和低效的機遇，不再投資。二是業(yè)務聚焦，把資源傾斜到核心業(yè)務。”

王文學希望產(chǎn)業(yè)新城模式能夠“回歸經(jīng)營邏輯”。

華夏幸福為每一座產(chǎn)業(yè)新城制定非常詳細的投資預算，對于基礎設施建設，包括公共配套設施建設支出，產(chǎn)業(yè)發(fā)展等各投資類別的支出進行投資限額，以期控制投資風險。

“首先，產(chǎn)業(yè)新城的現(xiàn)金流自我平衡。第二，孔雀城的利潤及現(xiàn)金流的平衡。第三，二者要有機的協(xié)同、發(fā)展。”進而達到優(yōu)化經(jīng)營性現(xiàn)金流，合理控制負債，優(yōu)化杠桿的效果。

“我們要做中國最好的商業(yè)地產(chǎn)項目”

此次露面，是吳向東去年2月入職華夏幸福以來第一次向公眾亮相，在地產(chǎn)界商業(yè)領域深耕多年的他表示自己和王文學“各有千秋”。

華夏幸福在吳向東到來之后，大刀闊斧開展新業(yè)務，宣布做商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體等新業(yè)務，“一定要在‘好’字上下足功夫，我們要做中國最好的商業(yè)地產(chǎn)項目”。

2019年，華夏幸福開始發(fā)力新業(yè)務，在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式基礎上，加速開拓輕資產(chǎn)模式，大舉進軍零售物業(yè)和寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)領域，積極探索并布局康養(yǎng)、公共住房和科學社區(qū)等新型不動產(chǎn)領域。

短短一年多時間里，華夏幸福新業(yè)務已經(jīng)迅速打開局面，摘牌武漢長江中心綜合體項目，成為公司首個從拿地開始，涵蓋開發(fā)建設、運營管理全周期的商業(yè)綜合體項目。布局深圳市坪山區(qū)碧嶺頂?shù)瘸鞘懈马椖?，成功被選定為城市更新前期服務商的項目8個，其中深圳6個，東莞2個，并繼續(xù)大力拓展新項目。

這些新業(yè)務無疑是對華夏幸福原有業(yè)務的有益補充，與產(chǎn)業(yè)和住宅業(yè)務，相得益彰，或將進一步增強華夏幸福都市圈發(fā)展綜合解決方案的提供能力，為其在中國新一輪都市圈建設發(fā)展中占據(jù)更有利的地位。

并且，新業(yè)務的開展能和第二大股東中國平安取得戰(zhàn)略上的協(xié)同。

吳向東表示：“全世界的保險公司，無一例外的都要配置足夠比例足夠數(shù)量的優(yōu)質不動產(chǎn)。未來華夏幸福在開拓新業(yè)務時有一個重要出發(fā)點，就是我們要服務中國平安大的發(fā)展戰(zhàn)略需要。”

2019年，華夏幸福在北京和武漢兩個新業(yè)務落地。當年，在將麗澤商務區(qū)物業(yè)轉賣給平安之后，華夏幸福將以輕資產(chǎn)管理輸出的方式運營，這筆交易為該公司帶來了58億元的收益。

2019年9月，華夏幸福斥資116億元拍得武漢核心城區(qū)，濱江商務區(qū)的兩宗地塊，這是吳向東入職華夏幸福后負責新業(yè)務的首單拿地。

在商業(yè)地產(chǎn)領域深耕多年的吳向東顯然對新公司的戰(zhàn)略信心滿滿：“商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量很多，但是好項目太少，這就是我們整個商業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)的問題所在，也是機遇所在。”

在他看來，華夏幸福的新業(yè)務要把“好”字發(fā)揮到淋漓盡致，要做“好城市、好地段、好條件、好產(chǎn)品、好服務、好回報。”

“我們選了最優(yōu)先的8個城市（北京、上海、杭州、南京、廣州、深圳、武漢和成都），都要全覆蓋，我們新業(yè)務要全面落地，這點我還是很有信心。”

助力抗疫 全面履責

在如今的特殊時段，審視一個企業(yè)不應僅僅停留在業(yè)績方面，責任與擔當更凸顯企業(yè)的格局與夢想。

面對2020年初的兇猛疫情，華夏幸福在第一時間投入到了抗疫行動中，捐款捐物馳援疫區(qū)。截至目前，累計向武漢、孝感等疫情嚴重地區(qū)和全國其他地區(qū)捐款3400萬元，并捐贈醫(yī)用隔離衣、口罩、酒精等抗疫物資，助力疫情防控工作。

華夏幸福高度重視全國各地產(chǎn)業(yè)新城疫情防控情況，全資子公司幸福基業(yè)物業(yè)服務有限公司全力服務59個產(chǎn)業(yè)新城疫情防控工作，覆蓋107個市政項目、120余家產(chǎn)業(yè)園區(qū)、1100余家入園企業(yè)和138個住宅項目，守護一方平安。產(chǎn)業(yè)新城商業(yè)對所有在營商戶實行1個月租金減半政策，減輕商戶經(jīng)營壓力；產(chǎn)業(yè)新城幸福學校開展多方面防疫工作，確保校園安全；幸福志愿者們行動起來，在政府集中領導下，開展各類疫情防控志愿服務。

同時，推動企業(yè)安全有序復工復產(chǎn)，為入園企業(yè)提供各種支持；創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)招商模式，啟動項目“云簽約”；促進多地大項目開工，助力社會秩序恢復和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。

2019年華夏幸福積極投身公益，報告期內(nèi)對外捐贈教育、公益、扶貧、慈善、救災款項超2.54億元。

在精準扶貧方面，從2017年到2019年，華夏幸福對口幫扶河北深度貧困縣淶源整縣脫貧，幫扶范圍覆蓋淶源縣17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，133個貧困村莊，惠及群眾27600余人。2020年2月29日，河北省人民政府發(fā)布通知，宣布淶源縣脫貧摘帽。

正如王文學在業(yè)績說明會最后的祝福那樣，希望大家：平安、幸福。文/王西嶺