每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

自3月份以來，招拍掛市場幾乎每個月都會誕生區(qū)域級“地王”項(xiàng)目，其中不乏單宗百億元級地塊。與此同時(shí)，溢價(jià)率和樓面價(jià)也在持續(xù)走高，部分二三線城市溢價(jià)率達(dá)30%~100%。

土地交易的熱情大致來自兩方面。從供應(yīng)端來說，近期是地方土地市場供應(yīng)的小高峰，廣州、杭州、武漢、福州、濟(jì)南等地均一日供應(yīng)多宗地塊，單日土地成交額均超百億元；從需求端角度看，房企拿地出手“闊綽”，一方面得益于不少房企獲得了新的融資。另一方面，目前也處于拿地“窗口期”，部分房企需要通過積極補(bǔ)倉擴(kuò)儲進(jìn)一步提升市場地位。

不過，多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)也提醒，雖然現(xiàn)在處于拿地“窗口期”，但面對溢價(jià)或樓面價(jià)較高的地塊，房企還應(yīng)該冷靜研究判斷。如樓面價(jià)高且區(qū)域板塊交通等條件較差的地塊，后期銷售壓力也會比較大，去化將是不小的問題。

百億地塊頻現(xiàn)，一二線仍是拿地重心

土地市場回暖早在4月就已開始，但揭開大幕還需重量級選手。

4月22日，上海泰鳴貿(mào)易有限公司以103.55億元競得廈門首個百億元級地塊，刷新廈門總價(jià)和單價(jià)天花板，成交樓面價(jià)達(dá)50599元/平方米，溢價(jià)率43.8%。

5月17日，深圳本地房企龍光地產(chǎn)又以115.97億元+配建人才房40760平方米拿下深圳前海宅地，溢價(jià)率為45%，可售樓面價(jià)約87409元/平方米，成為深圳單價(jià)新“地王”。

除了百億元級地塊，據(jù)中指院、Wind 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)梳理，4月至今，全國住宅用地成交總價(jià)TOP10中，超過60億元的地塊有7宗。

而一線城市有4宗成交總價(jià)TOP10地塊，其余6宗均為二線城市?？梢钥闯?，一二線城市仍是房企愿意斥巨資拿地的重點(diǎn)。

與此同時(shí)，根據(jù)中指院、Wind 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)梳理，4月至今，全國住宅用地樓面價(jià)TOP10地塊，門檻超過40000元/平方米。

由于龍光地產(chǎn)拿下的前海地塊有配建人才房，樓價(jià)面計(jì)算與其余地塊略有不同，故未納入表中。從可售樓面價(jià)看，龍光地產(chǎn)約87409元/平方米應(yīng)該排在第一位。

從統(tǒng)計(jì)表可以發(fā)現(xiàn)，TOP10中，北京一城就占據(jù)了一半的榜單，南京也有兩宗地塊入榜。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，今年北京已經(jīng)出讓住宅用地33宗，土地出讓金總額突破千億元。也就是說，北京今年僅用了不到5個月時(shí)間，土地出讓金已經(jīng)超過去年全年（1672億元）的六成。

多地單日土拍超百億，二三線溢價(jià)率抬升

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月份至今，二線城市土地市場熱度最高。

如山西太原整體溢價(jià)率高達(dá)44%，近期出讓的3宗地塊分別被保利、中海、富力競得，溢價(jià)率分別為74%、72%和45%。而優(yōu)質(zhì)地塊的集中出讓使得太原的土地市場達(dá)到前所未有的熱度。

寧波、西安、廈門、徐州、福州、常州等城市近期土地市場整體溢價(jià)率也超30%，高溢價(jià)地塊頻出。以寧波為例，4月以來就有12宗土地溢價(jià)率超過30%，其中不乏江北、鄞州核心區(qū)宅地，房企現(xiàn)場競拍十分激烈。

佛山土地市場亦是如此。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，4月佛山共成交了13宗商住地，成交總建面積超261.3萬平方米，吸金244.3億元，整體溢價(jià)率達(dá)34.4%。

克而瑞同時(shí)也指出，由于限價(jià)因素影響，部分城市雖然溢價(jià)率表現(xiàn)不太高，但熱度同樣不減。以合肥為例，雖然溢價(jià)率僅有25%，但4月以來成交的15宗土地有7宗觸及最高限價(jià)。杭州也是如此，溢價(jià)率雖不是很突出，但有12幅觸發(fā)了最高限價(jià)，多宗土地價(jià)格創(chuàng)下區(qū)域新高。

從供應(yīng)端的角度看，近期土地市場的回暖也是由于不少地方土地市場推出了一波供地潮。5月18日，廣州一日成交11宗地塊，總建面積近190萬平方米，成交總價(jià)達(dá)240億元。當(dāng)天，廣州土地出讓官網(wǎng)一度被擠崩。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，類似于廣州這種一日出讓多宗地塊的情況還是比較少見的。原因可能在于，逐漸復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，不少城市土拍的進(jìn)度都有加快，因?yàn)樾枰阎奥湎碌倪M(jìn)度補(bǔ)上，以完成年度土地出讓計(jì)劃，這既是政府財(cái)政的主要來源，也是穩(wěn)定房價(jià)的重要舉措。

5月19日，武漢“云拍賣”7宗土地，最后出讓總面積達(dá)57.61萬平方米，成交總價(jià)約為123.71億元；在4月份128.47億元成交8宗地后，福州5月20日推出的兩宗地塊分別被中國恒大、世茂拿下，合計(jì)攬金124億元。

房企出手“闊綽”，土拍熱度仍將延續(xù)

近期土地市場供應(yīng)潮中，不乏一些優(yōu)質(zhì)地塊，這對于需要補(bǔ)倉納糧的房企來說確實(shí)是一個拿地“窗口期”。

鄧浩志補(bǔ)充指出，近期國內(nèi)土地市場表現(xiàn)都比較活躍，不少房企在近期都獲得了新的融資，所以在土地市場出手都比較積極，在這個時(shí)間節(jié)點(diǎn)加速賣地，既能獲得更高的收益，也能滿足市場增加的對土地的需求。

中國恒大在近期的招拍掛市場就頗為活躍。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年年前4月，恒大以310億元拿地總金額位列行業(yè)第三。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，恒大已重回招拍掛市場的“重鎮(zhèn)”廣州、北京。4~5月，恒大斥資超百億元在廣州拿下至少3宗地塊。

今年以來，恒大已在北京房山、順義等區(qū)域摘得3宗地塊，總金額超過60億元。而在此之前，除了拿下北京順義中央別墅區(qū)恒大麗宮外，恒大已經(jīng)睽違北京土拍市場5年。

同策集團(tuán)首席分析師張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，現(xiàn)在拿地還是有“窗口期”的，畢竟在疫情影響下競爭沒有那么激烈，對于部分中小房企來講，彎道超車、提升市場地位仍然有可能性。

合生創(chuàng)展或許就是一個鮮活的例子。5月，合生創(chuàng)展接連在北京拿下豐臺分鐘寺3宗不限價(jià)宅地，合計(jì)金額達(dá)到179.6億元，溢價(jià)率分別為26%、38%和42%。

此外，克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，就高熱度地塊（溢價(jià)率超過30%、最高限價(jià)、成交總價(jià)在10億元以上三個條件符合其一的土地）的競得企業(yè)來看，金地競得地塊最多，高達(dá)10幅，其次是恒大，競得9幅，萬科、新城、旭輝、建發(fā)、中海、中南、首開、龍湖、融創(chuàng)等房企落子也較頻繁，競得高熱地塊幅數(shù)均超過或等于5幅。

張宏偉進(jìn)一步表示，大部分企業(yè)當(dāng)前資金面緊張，杠桿率也比較高，對于高周轉(zhuǎn)的房企來講，通過拿高周轉(zhuǎn)的地塊快速開發(fā)銷售對沖市場風(fēng)險(xiǎn)。其次，現(xiàn)在拿地還可以增加今年的總銷售金額，房企現(xiàn)在積極拿地對于回補(bǔ)業(yè)績的訴求明顯。

多家券商分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，土地市場的回暖趨勢將會持續(xù)。華西證券研報(bào)指出，長期來看，在疫情得到全面控制后，復(fù)工率將持續(xù)上升帶動建安投資逐漸恢復(fù)。同時(shí)，地方對于土地財(cái)政的依賴度仍高，土地供應(yīng)情況也將繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

地方市場已經(jīng)有實(shí)際動作。在5月單日攬金240億元后，廣州近日又掛出3宗地塊，總價(jià)超65億元，其中一宗天河區(qū)宅地起拍樓面價(jià)達(dá)到41329元/平方米，為全市第二高。

張宏偉也提醒，房企積極拿地布局的同時(shí)也應(yīng)該關(guān)注市場風(fēng)險(xiǎn)，畢竟樓面價(jià)上升了，利潤空間也壓縮了；市場環(huán)境雖然復(fù)蘇了，但是也并沒有出現(xiàn)大幅反彈。此時(shí)，房企更應(yīng)該冷靜研究市場大趨勢走勢，把握市場大勢順勢而為。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)