每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

有著深圳“后花園”之稱的東莞，向來是本地房企布局的重鎮(zhèn)，也是外來房企入局大灣區(qū)的首選城市之一。

據(jù)近日某網(wǎng)站發(fā)布的《62城二手房冰山指數(shù)漲幅排名（157期）》顯示，6月第一周東莞二手房漲幅首次超過深圳，排名全國第一。

東莞住建局對此表示，從網(wǎng)簽交易數(shù)據(jù)來看，最近3個月來東莞新建商品住房、二手住房成交價格略有波動，但總體平穩(wěn)。當前，東莞正在嚴厲打擊惡意炒作、哄抬房價等擾亂市場秩序的行為。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，或許是為了穩(wěn)定地價房價，今年1~5月，東莞的推地節(jié)奏明顯加快，供需也創(chuàng)下近5年來最高紀錄。而房企在東莞的拿地熱情也頗為高漲，品牌房企紛紛圍戰(zhàn)東莞，溢價率超過20%的地塊頻頻出現(xiàn)。與此同時，東莞東坑、沙田、厚街、大朗等多個區(qū)域的樓面地價紀錄也被打破。

東莞城市一角  圖片來源：攝圖網(wǎng)

高溢價地塊頻現(xiàn)，多區(qū)域樓面價創(chuàng)新高

6月3日，深圳房企卓越經(jīng)過71輪競價，以17.1億元摘得東莞厚街一宗商住地，溢價率高達85.85%，樓面價13842元/平方米，扣除配建后的可售樓面價約16992元/平方米。

這一可售樓面價刷新了今年3月佳兆業(yè)創(chuàng)下的東莞厚街樓面價紀錄，成為厚街單價最貴地塊。卓越16992元/平方米的可售樓面價較佳兆業(yè)約12614元/平方米的可售樓面價，上浮了約34.7%。

6月2日，中堂鎮(zhèn)豆豉洲一宗商住地被時代中國以總價11.06億元競得，成交樓面價10573元/平方米，溢價率達35.55%。

5月29日，來自深圳的宏發(fā)集團以3.362億元斬獲東莞東坑1.5萬平方米商住地，溢價率24%，以可售樓面價約10387元/平方米刷新了去年保利創(chuàng)下的紀錄，成為東坑單價最貴地塊。

5月19日，世茂刷新了東莞沙田最貴地塊紀錄，以總價14.84億元、可售樓面地價13022元/平方米，摘得東莞沙田鎮(zhèn)一宗地塊，溢價率約20.26%。

數(shù)據(jù)來源：合富研究院

值得一提的是，世茂拿下的該地塊旁邊就是沙田之前的樓面價紀錄保持者融創(chuàng)云璽灣（在售均價約19000元~23000元/平方米），與廣州南沙自貿(mào)區(qū)一橋之隔。

4月23日，經(jīng)過88輪激烈競拍，陽光城以17.05億元拿下東莞大朗鎮(zhèn)一宗商住地，可售樓面地價20907元/平方米，刷新大朗最高樓面價紀錄。

據(jù)合富研究院統(tǒng)計，今年1~5月，東莞政府推地節(jié)奏明顯加快，其中商住用地共掛牌15宗，約70.8萬平方米；成交12宗，約59.8萬平方米，供需創(chuàng)近5年以來最高紀錄。5月商住供地持續(xù)增加，掛牌5宗，約24.5萬平方米；成交5宗，約22.1萬平方米；成交金額約58億元，為歷年同期第二高。

由于今年東莞出讓的地塊都實施了“限價+終次報價”的競價規(guī)則，沒有出現(xiàn)去年5月時房企加價提前鎖定地塊、溢價率特別高企等情況。

東莞合富研究院高級分析師李興旺在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，相對于2019年，今年東莞土地市場的表現(xiàn)整體還是相對理性的。但是，具體到單宗地塊上來說，如果地價已經(jīng)非常高了，那也意味著對房企后續(xù)的開發(fā)銷售會帶來很大挑戰(zhàn)。

土拍熱背后是供需緊張，住宅庫存消化僅8.5月

被廣州和深圳“夾”在中間的東莞，一直被房企視為曲線進入廣深市場的捷徑之一，也是兩城之間的價格“洼地”，土地一直備受追捧。

受疫情影響，各地的土地供應(yīng)計劃進度或多或少都有所推遲。相較于5月的5宗商住地供應(yīng)量，東莞6月的商住地供應(yīng)則達到了12宗。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，這12宗地塊合計起拍價超過190億元。

李興旺分析認為，作為大灣區(qū)“9+2”城市群第二梯隊中最重要的城市之一，東莞的房價相較于廣深還是處于“洼地”，也吸引到全國品牌開發(fā)商。為了增加商品房的有效供應(yīng)、平抑整體房價，東莞在整體土地供應(yīng)量有限的情況下也在趁勢加大土地供應(yīng)，6月的土地市場應(yīng)該會繼續(xù)延續(xù)5月的熱度。

數(shù)據(jù)來源：東莞中原戰(zhàn)略研究中心

東莞中原戰(zhàn)略研究中心分析指出，近兩月土拍市場火熱，“地王”頻現(xiàn)，房價上漲預(yù)期也推動了商品房成交走高。5月東莞住宅網(wǎng)簽成交約52萬平方米，環(huán)比上漲18%，同比上漲13%，成交量三連漲，同時創(chuàng)下近4年同期新高。

而與此同時，在商品房供應(yīng)端則沒有同步上漲。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份東莞住宅新增供應(yīng)回落，供應(yīng)約33萬平方米，環(huán)比下跌13%，同比基本持平。

東莞中原研究部總監(jiān)車德銳向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，除了土地市場的供求關(guān)系緊張以外，東莞商品房的供不應(yīng)求也是導(dǎo)致土地市場火熱的因素之一。有些鎮(zhèn)街已經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)嚴重不足的情況，開發(fā)商也是看到這種供不應(yīng)求中的機會。不過，部分房企近期在東莞的拿地勢頭還是頗為激進。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，東莞住宅庫存套數(shù)29316套，庫存面積持續(xù)回落至374萬平方米，環(huán)比下跌6%，同比下跌24%，庫存持續(xù)走低，回到2017年的低位水平。按照過去一年消化速度計算，5月底住宅庫存消化周期為8.5個月。

主要原因是市場供不應(yīng)求情況持續(xù)加劇，除今年2月外，東莞樓市已連續(xù)12個月出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象。市場方面分化也較為明顯，中心城區(qū)和水鄉(xiāng)片區(qū)庫存不足40萬平方米，東南臨深片區(qū)住宅庫存最大為123萬平方米，占全市比重的33%，東南臨深片區(qū)住宅庫存消化周期縮短至14個月。

此外，記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年東莞出讓的部分高價地塊還是“回爐地”，而回爐地出讓條件的降低也變相拉低了房企的拿地門檻。佳兆業(yè)在今年3月拿下的東莞厚街7萬平方米商住地，可售樓面價約12614元/平方米。

而該地塊在去年9月出讓時遭遇流拍，今年重新掛牌后，起拍地價降低了約4.17億元，起拍樓面價降低約2000元/平方米，配建拆遷安置項目建面也從19814平方米下降至9907平方米。

世茂拿下的沙田最貴地塊也是如此，該地塊曾在2018年10月掛牌出讓時因無房企報價而終止出讓。重新掛牌后，地塊容積率由2018年的1.8調(diào)整為2.5，起拍價雖上調(diào)了兩億元，但取消了需配建1440平方米的幼兒園這一要求。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)