每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 李凈翰    

6月17日，深圳五大中介機(jī)構(gòu)——中原、鏈家、Q房、樂有家和美聯(lián)物業(yè)聯(lián)合發(fā)布聲明，堅(jiān)決抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”營銷模式。

走私單現(xiàn)象泛濫是深圳五大中介機(jī)構(gòu)發(fā)起這場聯(lián)合抵制的主要原因之一。

他們表示，堅(jiān)決不接受任何“全民經(jīng)紀(jì)人”等模式的分銷合作或類似操作行為；堅(jiān)決不參與任何開發(fā)商/發(fā)展商/渠道商發(fā)起的分銷轉(zhuǎn)介類“全民經(jīng)紀(jì)人”違法違規(guī)營銷模式。

鎂編就此采訪了相關(guān)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人、開發(fā)商、中介協(xié)會(huì)等多方人士。可以說，這次聯(lián)合抵制本質(zhì)上是一次中介機(jī)構(gòu)與開發(fā)商博弈，開發(fā)商或許可以不管黑貓白貓，但如果平臺(tái)被徹底打擊，誰也不會(huì)是贏家。

“走私單”成為被抵制最直接因素

“全民經(jīng)紀(jì)人”營銷模式其實(shí)在房地產(chǎn)行業(yè)已盛行多年，今年的疫情助推了其發(fā)展。

疫情影響之下，今年各大房企開始著力推廣自己的線上營銷平臺(tái)上，又掀起一波全民營銷、全民兼職銷售員或經(jīng)紀(jì)人的浪潮，如碧桂園的“鳳凰云”、恒大的恒房通、富力旗下的富力好房等。

房企的目的很簡單，給予和中介機(jī)構(gòu)同樣甚至更低的傭金，發(fā)動(dòng)盡可能多的人來賣房。但對(duì)于中介機(jī)構(gòu)而言，無異于市場領(lǐng)地被攪亂。

令中介機(jī)構(gòu)始料未及的是，房企“全民營銷”十分見效，例如恒大就創(chuàng)下了3天成交近5萬套，鎖定580億元銷售額的戰(zhàn)績，而且通過低認(rèn)購金額和注冊(cè)獎(jiǎng)勵(lì)等舉措，圈到了一大批客戶，這一龐大的客群，未來就有可能成為取代中介渠道的資本。

更讓中介機(jī)構(gòu)無法忍受的是，在這場“全民營銷”中，部分持有牌照的經(jīng)紀(jì)人利用所在經(jīng)紀(jì)公司的資源，為房企促進(jìn)成交，卻不帶來收益，俗稱“走私單”。

李旭是華南區(qū)域一公寓項(xiàng)目的營銷管理人士，他指出，傳統(tǒng)三級(jí)銷售渠道代理模式，像鏈家、Q房這種平臺(tái)公司，由他們與開發(fā)商直簽代理合同后，個(gè)人經(jīng)紀(jì)人通過平臺(tái)向開發(fā)商報(bào)備帶客，客戶成交后與這些平臺(tái)按固定的分成比例進(jìn)行傭金分成。

李旭說，開發(fā)商的全民營銷政策，其實(shí)就是給了這些個(gè)人經(jīng)紀(jì)人可以跳開平臺(tái)公司的渠道，平臺(tái)公司的收入肯定受到影響。

作為本次聯(lián)合聲明代表方之一，深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫在接受鎂編采訪時(shí)就直指，開發(fā)商啟用經(jīng)紀(jì)人個(gè)人承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，如果持有牌照的經(jīng)紀(jì)人是在合法合規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司任職，那就涉及開發(fā)商沒有經(jīng)過相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司同意，私下引誘經(jīng)紀(jì)人合作的情況。

“利用經(jīng)紀(jì)公司的資源來成交，并且中間涉及金錢報(bào)酬，這樣的走私單行為，會(huì)不會(huì)違反法律法規(guī)呢？會(huì)不會(huì)涉及行賄呢？這部分私下支付給私人的報(bào)酬，到底有沒有交稅，是否涉及偷稅漏稅？”鄭叔倫直言。

一位鏈家城市站的中層管理人士也告訴鎂編，“飛單”、走私單是平臺(tái)最怕的，這相當(dāng)于拿著平臺(tái)的資源和平臺(tái)帶來的客戶賺外快，有些經(jīng)紀(jì)人走私單走得相當(dāng)猖狂。

圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

“難道還不允許別人賺錢了？”

五大中介機(jī)構(gòu)在聲明中對(duì)“全民經(jīng)紀(jì)人”的定義是：開發(fā)商/發(fā)展商/渠道商不論執(zhí)業(yè)資質(zhì)，發(fā)動(dòng)一切不特定個(gè)人充當(dāng)“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”，為其提供客戶信息，并在成交后交付予個(gè)人一定報(bào)酬。

“要抵制市場上一些利用大公司去看房的‘撬單跳單’行為的個(gè)人和機(jī)構(gòu)，規(guī)范房地產(chǎn)代理市場。”深圳資深經(jīng)紀(jì)人謝林鋒表達(dá)了對(duì)聯(lián)合抵制聲明的支持。

但對(duì)開發(fā)商而言，不管是傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人，還是“全民經(jīng)紀(jì)人”，只要能幫他們銷售房源，就是他們需要的經(jīng)紀(jì)人。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究部主管華洪對(duì)鎂編表示，“全民經(jīng)紀(jì)人”模式在新房代理領(lǐng)域?qū)儆诮陙淼囊环N全新營銷模式，對(duì)傳統(tǒng)依賴中介引流、轉(zhuǎn)介等代理業(yè)務(wù)影響比較大，而這次幾大龍頭企業(yè)一起發(fā)起抵制，也是傳統(tǒng)中介代理對(duì)這種新業(yè)態(tài)模式一次比較大的集體反抗。但也要理性看待，任何運(yùn)營模式的創(chuàng)新，最終能否生存下去不是行業(yè)說了，而是消費(fèi)者。

一位在深圳有在售項(xiàng)目的房企市場營銷端人士認(rèn)為，中介機(jī)構(gòu)抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”的理由并不充分，“難道還不允許別人賺錢了？”

五大中介機(jī)構(gòu)在聲明中表示，“全民經(jīng)紀(jì)人”的營銷模式無法根本保證廣大消費(fèi)者的合法利益，也嚴(yán)重妨礙了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)市場的正常經(jīng)營秩序，破壞了行業(yè)市場的良好“生態(tài)環(huán)境”。

因此，他們將堅(jiān)決不接受任何“全民經(jīng)紀(jì)人”等模式的分銷合作或類似操作行為；堅(jiān)決不參與任何開發(fā)商/發(fā)展商/渠道商發(fā)起的分銷轉(zhuǎn)介類“全民經(jīng)紀(jì)人”違法違規(guī)營銷模式；堅(jiān)決不發(fā)布“全民經(jīng)紀(jì)人”等違法違規(guī)營銷模式下的分銷轉(zhuǎn)介項(xiàng)目任何形式的廣告宣傳；堅(jiān)決打擊公司經(jīng)紀(jì)人個(gè)人以所謂“全民經(jīng)紀(jì)人”營銷模式的各種走私單行為。

華洪也進(jìn)一步指出，對(duì)于經(jīng)紀(jì)人走私單，協(xié)會(huì)是有相關(guān)行業(yè)自律規(guī)范予以禁止的，一旦經(jīng)機(jī)構(gòu)反饋，查實(shí)屬實(shí)，將被記入不良信息記錄，嚴(yán)重的甚至?xí)蹁N星級(jí)，甚至被列入行業(yè)黑名單。

張成是一名代理策劃經(jīng)理，他所在的中介機(jī)構(gòu)未參與本次的聯(lián)合抵制，但他也認(rèn)為，“全民經(jīng)紀(jì)人”模式最大的問題是會(huì)導(dǎo)致平臺(tái)經(jīng)紀(jì)人拿著平臺(tái)資源拉客然后繞過平臺(tái)拿傭金。這不是動(dòng)蛋糕那么簡單，這相當(dāng)于是平臺(tái)養(yǎng)人又收不回成本。“如果平臺(tái)消失了，真只靠所謂的全民營銷，開發(fā)商也拉不到客。”

“我們發(fā)表聯(lián)合抵制聲明，是為了引起全行業(yè)的重視，我們不排除視事態(tài)發(fā)展情況，進(jìn)一步采取聯(lián)合行動(dòng)的可能。”五大中介機(jī)構(gòu)在聲明最后如是說。

記者|黃婉銀  編輯|陳夢(mèng)妤 李凈翰 王嘉琦

來源：鎂刻地產(chǎn)（微信號(hào)：Real-estate-Circle）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝