每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

近日，趙男（化名）奔走于律所和法院間，在準(zhǔn)備一場(chǎng)借名買(mǎi)房的官司訴訟資料。30年前趙男借名買(mǎi)房，30年后房屋拆遷，趙男卻被已故名義房主的兒子起訴，要求其返還多年占用期間的全部租金。

這事兒發(fā)生在的鹽田區(qū)海濤花園，是上世紀(jì)80年代深圳第一批商品房。30年了，房?jī)r(jià)已經(jīng)暴漲，今年最高成交單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了11萬(wàn)元/平方米。拆遷疊加被訴，房屋實(shí)際出資人趙男最近愁得不行。

借名買(mǎi)房在現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的原因多種多樣，或?yàn)橐?guī)避房屋限購(gòu)政策，或?yàn)橐?guī)避限貸政策以及其他貸款障礙，或?yàn)楹?jiǎn)便手續(xù)、減少稅費(fèi)、爭(zhēng)享特定購(gòu)房?jī)?yōu)惠，當(dāng)然也有人為隱藏個(gè)人真實(shí)的財(cái)產(chǎn)信息而選擇借名買(mǎi)房。

繼承人不承認(rèn)借名關(guān)系

海濤花園位于深圳市鹽田區(qū)沙頭角，是上世紀(jì)80年代深圳興建的第一批商品房。根據(jù)當(dāng)時(shí)的購(gòu)房政策，1987年開(kāi)盤(pán)時(shí)該小區(qū)僅限香港人購(gòu)買(mǎi)，趙男想要購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)商品房，但由于是大陸籍，無(wú)購(gòu)房資格，于是想到了向港籍的程因借名買(mǎi)房。

同年7月，趙男借用程因之名與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)合同》，并經(jīng)公證處公證。此后趙男支付了全部購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商交付了房屋。

同年8月，該房屋登記至程因名下。其后，趙男全家將戶(hù)口遷至海濤花園該房屋處，這套房子自交房后一直由實(shí)際出資人趙男占有使用或?qū)ν獬鲎?、納稅。

2010年，海濤花園被列入城市更新計(jì)劃，此時(shí)該房屋也由趙男出租給進(jìn)駐項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商。2011年底，深圳市城市規(guī)劃委員會(huì)建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會(huì)審批并原則通過(guò)了《鹽田區(qū)海濤花園更新單元規(guī)劃》，此后由于補(bǔ)充方案不盡人意，海濤花園舊改工作一直處在緩慢推進(jìn)中。

直到2019年4月，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商突然告知趙男，已有新業(yè)主主張權(quán)利，并停止支付趙男房租。趙男了解后得知，房屋名義所有人程因已去世，該房屋已由其子繼承，并已過(guò)戶(hù)至其子名下。程因之子認(rèn)為房屋為母親程因的遺產(chǎn)，其已合法繼承，要求趙男返還多年占用期間的全部租金。

對(duì)于為何購(gòu)房已30年仍未將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至個(gè)人名下這一問(wèn)題，趙男表示，購(gòu)房后其一直居住在海濤花園該房屋內(nèi)，覺(jué)得無(wú)所謂，加上出名人程因長(zhǎng)期居住在香港，不在深圳，基本上也沒(méi)聯(lián)系，所以一直都沒(méi)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

因程因之子拒不認(rèn)可趙男實(shí)際權(quán)利人身份，趙男已起訴程因之子，要求其將房屋過(guò)戶(hù)至趙男名下。

信榮團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮認(rèn)為，借名買(mǎi)房雖然登記在出名人名下，但實(shí)際并非出名人所有，不是出名人遺產(chǎn)，不屬于其繼承人繼承財(cái)產(chǎn)范圍，《合同法》及即將實(shí)施的《民法典》對(duì)借名買(mǎi)房合同的性質(zhì)都沒(méi)有實(shí)質(zhì)性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第124條、《民法典》第467條，這屬無(wú)名合同，應(yīng)類(lèi)推適用委托合同，而根據(jù)委托合同規(guī)定，受托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)當(dāng)屬委托人所有。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，由于舊改加持，目前海濤花園僅有少量房屋在售，均價(jià)在6萬(wàn)～6.5萬(wàn)元/平方米。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，今年以來(lái)海濤花園成交頻繁，成交單價(jià)在7萬(wàn)～11萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)超鹽田區(qū)沙頭角片區(qū)均價(jià)。

借名買(mǎi)房存在諸多弊端

7·15調(diào)控升級(jí)后，深圳購(gòu)房名額愈發(fā)珍貴。在市場(chǎng)上，一個(gè)購(gòu)房名額叫價(jià)幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)不等。如今限售限購(gòu)政策嚴(yán)控下，短則三年長(zhǎng)則更久的代持隱匿了什么風(fēng)險(xiǎn)？房屋是否會(huì)被出名人侵占？如何規(guī)避此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)？

最高人民法院法官?lài)?guó)際交流中心認(rèn)為，借名買(mǎi)房存在諸多弊端，如借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)；借名購(gòu)買(mǎi)普通房屋的，登記購(gòu)房人反悔不承認(rèn)借名買(mǎi)房之事或者登記購(gòu)房人死亡，其繼承人不了解、不承認(rèn)借名之事。此外房產(chǎn)還存在被名義購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓、抵押或者被法院強(qiáng)制執(zhí)行等風(fēng)險(xiǎn)。

不得已需要借名買(mǎi)房前，應(yīng)盡量簽訂借名協(xié)議，張茂榮認(rèn)為，協(xié)議具有一般的合同約束力，應(yīng)認(rèn)定為有效合同，對(duì)于親屬之間約定的借名買(mǎi)房協(xié)議，可通過(guò)購(gòu)房票據(jù)、實(shí)際使用或控制房屋等客觀(guān)情況來(lái)認(rèn)定。

如果實(shí)際出資人與名義所有人雙方間不存在借名買(mǎi)房的書(shū)面協(xié)議，實(shí)際出資人該如何主張其權(quán)利呢？張榮茂表示，借名買(mǎi)房情形下，如果真正購(gòu)買(mǎi)人所舉出的間接證據(jù)能夠形成完整的證據(jù)鏈條，證明其系真實(shí)購(gòu)房人的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)其系真正的房屋產(chǎn)權(quán)人。“現(xiàn)實(shí)中也有人靠完整舉證勝訴拿回了房子。”

對(duì)于如何規(guī)避借名買(mǎi)房而房屋反被侵占的風(fēng)險(xiǎn)，張榮茂表示，建議借名人在具備購(gòu)房資格的情況下，盡早要求出名人過(guò)戶(hù)：只有在自己名下，才是安全的。

此外，值得注意的是，借名買(mǎi)房協(xié)議如果違反他人合法利益、社會(huì)公共利益的會(huì)被認(rèn)為無(wú)效，且不具有當(dāng)?shù)刭?gòu)房資格借名買(mǎi)房請(qǐng)求辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的，法院不予支持。

封面圖片來(lái)源：貝殼找房