今年初，龍湖集團董事長吳亞軍曾表示，面對市場的不確定因素要展現(xiàn)“強者的姿態(tài)”，半年后的成績說明了一切。

8月26日，龍湖集團2020年中期業(yè)績發(fā)布。面對上半年新冠肺炎疫情的影響，龍湖集團依舊兌現(xiàn)承諾、保持增長。

穩(wěn)步增長

2020年伊始，新冠肺炎疫情的洶涌來襲為經(jīng)濟發(fā)展按下了暫停鍵，各行各業(yè)都在與這場前所未有的危機作戰(zhàn)，協(xié)力渡過難關(guān)。

毋庸諱言，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了較強的沖擊，國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)顯示，2020年2月，該指數(shù)由1月的100.31驟降至97.42，雖然之后微弱回升，但到6月也僅恢復(fù)至99.85。

面對嚴(yán)峻的市場形勢，龍湖依舊實現(xiàn)了穩(wěn)健的業(yè)績增長。半年報顯示，上半年龍湖集團實現(xiàn)合同銷售額1111.0億元，同比增長5.2%；實現(xiàn)營業(yè)額511.4億元，同比增長32.6%；其中物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營業(yè)額為452.5億元，同比增長32.4%，交付物業(yè)總建筑面積338.3萬平方米。

盈利能力也實現(xiàn)穩(wěn)步提升，核心溢利同比持續(xù)增長。其中，歸屬于股東的凈利潤63.4億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評估增值等影響之后核心凈利潤52.7億元，同比增長12.1%。毛利同比增長25.2%至157.5億元，毛利率為30.8%。核心稅后利潤率為14.6%，核心權(quán)益后利潤率為10.3%。

談及下半年的銷售目標(biāo)，龍湖集團執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉表示：“我們的備貨比較充足，全年的可售貨源達(dá)到4100億元，所以今年我們有信心完成2600億元的銷售目標(biāo)，而且銷售目標(biāo)不變。”

審慎拿地

龍湖集團上半年在長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域簽約金額占比分別為37%、25%、22%、12%及4%。

拿地方面，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、華南地區(qū)、華中地區(qū)及長三角地區(qū)的新增面積分別占新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e的26%、23%、22%、17%及12%。

在疫情嚴(yán)峻，土地市場冷清的1季度，龍湖瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)項目，趕在溢價高峰前抓緊補倉。1-6月，共計新增53幅新地，新拓3城，新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e為1101萬平方米，權(quán)益面積743萬平方米，平均權(quán)益收購成本每平方米6425元。

截至2020年6月30日，龍湖集團的土地儲備合計7354萬平方米，權(quán)益面積為5128萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米人民幣5829元，為當(dāng)期簽約單價的34.3%。按地區(qū)分析，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長三角地區(qū)、華南地區(qū)、華中地區(qū)及香港地區(qū)的土地儲備分別占土地儲備總面積的32.6%、26.2%、18.0%、11.9%、11.2%及0.1%。

在半年報之后，龍湖集團新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e為202萬平方米，權(quán)益面積為162萬平方米。

值得注意的是，目前龍湖集團城市覆蓋數(shù)為61個，項目獲取的區(qū)位既聚焦一二線城市，也圍繞都市圈內(nèi)城市群周邊適度布局，單項目的開發(fā)規(guī)模也都控制在適當(dāng)水平，為提升集團可售物業(yè)的周轉(zhuǎn)水平奠定良好基礎(chǔ)。

此外，龍湖集團還通過TOD的方式進(jìn)一步優(yōu)化拿地成本。3月全國地價稍有上揚之后，龍湖集團抓住時機，在武漢、東莞、重慶等城市提前獲取了TOD項目。邵明曉表示：“TOD這種高度復(fù)合業(yè)態(tài)的項目相對來講有合理的地價，可以將C1、C2，甚至還有C3、C4這些主航道業(yè)務(wù)完全組合在一起，這也是龍湖一個相對的比較優(yōu)勢。未來可能會有更多TOD項目進(jìn)入龍湖的管道里。”

龍湖集團一直強調(diào)拿地紀(jì)律，審慎自律，邵明曉進(jìn)一步表示：“龍湖集團會按照既定節(jié)奏、在預(yù)定的城市里面，拿價格合理的土地。另外，整個拿地金額還是量入為出，會控制全年整體負(fù)債率在50%—60%之間，這個紀(jì)律是不變的。”

財務(wù)穩(wěn)健

如果給龍湖集團貼上一個最顯著的標(biāo)簽，那非穩(wěn)健的財務(wù)莫屬，這也是該公司長期主義和行穩(wěn)致遠(yuǎn)的特征之一。

在行業(yè)融資難的背景下，截至2020年6月底，龍湖集團綜合借貸總額為1685.6億元。更為重要的是，無論是境外美元票據(jù)，還是國內(nèi)公司債券，龍湖均屢屢以長年期、低票息刷新業(yè)內(nèi)紀(jì)錄。

半年報顯示，龍湖集團保持了平均借貸成本4.5%的低位，平均貸款年限6.45年，凈負(fù)債率51.4%，在手現(xiàn)金784.0億元，現(xiàn)金短債比（在手現(xiàn)金除以一年內(nèi)到期債務(wù)）4.55，穩(wěn)健的財務(wù)盤面得以進(jìn)一步夯實。

2020年1月，龍湖集團成功發(fā)行6.5億美元票據(jù)，其中2.5億美金為7.25年期，票息3.375%；4億美金為12年期，票息3.85%，創(chuàng)下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。此后，龍湖集團又在境內(nèi)成功發(fā)行28億元公司債券及30億元住房租賃專項公司債券，票面利率介乎3.55%至4.2%之間，期限介乎于5年至7年。

得益于資本市場的優(yōu)異表現(xiàn)，龍湖集團實力站穩(wěn)投資級。目前，國際三大評級機構(gòu)標(biāo)普、穆迪、以及惠譽給與龍湖的最新評級分別為“BBB”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公國際、中誠信證評、新世紀(jì)均給予龍湖“AAA”評級。因此，龍湖也成為行業(yè)內(nèi)的境內(nèi)外全投資級民營房企。

近期，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，監(jiān)管部門出臺“345新規(guī)”，將設(shè)置“三道紅線”：紅線一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線二，凈負(fù)債率大于100%；紅線三：現(xiàn)金短債比小于1倍。

比較之下，龍湖集團沒有觸及任何一條紅線，吳亞軍表示：“這是對龍湖集團過去堅持在財務(wù)上自律的一種報償。但是我們并不因此沾沾自喜，下一步還要進(jìn)一步堅持自律，總體做好穩(wěn)健發(fā)展的準(zhǔn)備。”

文/王西嶺

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