每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在剛剛過去的8月，隨著北京二次疫情的影響逐漸消散，房地產(chǎn)市場迅速恢復。

總體來看，8月份北京新房市場大體維持穩(wěn)定供求，二手房成交環(huán)比上漲明顯，租賃市場成交則達到今年高位。在土拍市場，雖然溢價率有所下降，但重點區(qū)域地塊表現(xiàn)亮眼。

貝殼研究院分析認為，8月份北京市場恢復速度再次提速，預(yù)計隨著年底的臨近以及疫情穩(wěn)定后觀望情緒的進一步淡化，供求兩端或?qū)⑻崴?，未來市場仍將保持當前增速?/p>

新房供應(yīng)：同比環(huán)比雙降

北京市住建委官網(wǎng)顯示，8月份北京共有13個住宅項目取得預(yù)售證，略低于7月的14個入市項目。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份北京商品住宅累計供應(yīng)面積與去年同期相較降低了3%，累計增速持續(xù)下行。就單月值來看，8月新增供應(yīng)面積為38萬平方米，為4月疫情恢復以來的月度最低值，供應(yīng)節(jié)奏有所放緩。

不過，今年以來北京商品住宅供求處于基本平衡狀態(tài)。今年1~8月，北京商品住宅累計供應(yīng)面積391萬平方米，累計成交面積371萬平方米，供銷比為1.1。

數(shù)據(jù)來源：天朗

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年1~8月，北京市新房累計成交面積同比下降18%，收窄幅度較上月提升了5個百分點，這主要由于6、7月受疫情反復影響，累計成交量恢復速度放緩。

同時，價格依舊處于略微下降態(tài)勢。8月份北京商品住宅成交均價為47156元/平方米，與去年同期相較下降了4%。

“目前已成交的限競房地塊仍有五成以上等待入市，因此長期來看，北京新房市場價格將保持穩(wěn)定。”貝殼研究院表示。

二手房成交：環(huán)比增長7.2%

相比而言，北京的二手房市場的恢復情況好于新房，前期疫情對二手房市場的影響基本填平。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月北京鏈家二手房實時成交量環(huán)比增長7.2%、同比增長49.6%。但同時，1~8月份累計成交量同比下降1.5%，較1~7月份累計降幅收窄6個百分點，基本追平去年同期。

具體來看，2018~2019年6~8月北京二手房成交量均呈現(xiàn)連續(xù)下行規(guī)律。而今年與往年不同，季節(jié)性規(guī)律被打破，8月北京二手房實際成交的增長主要為2月及6月兩輪疫情累計后延需求的持續(xù)釋放所致，進入8月以來周度成交量整體保持平穩(wěn)，周度成交環(huán)比增幅在3%以內(nèi)。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，剛性需求率先穩(wěn)步恢復。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份北京450萬元以下二手房源占比連續(xù)兩月增長，累計增幅近5個百分點。

分城區(qū)來看，北京主城四區(qū)、主城六區(qū)成交占比持續(xù)下降，8月占比較年內(nèi)最高點分別累計下降5.1、3.7個百分點。外圍順義、大興、房山等區(qū)成交量環(huán)比增幅居于前三，其中順義區(qū)環(huán)比增幅以35%居于首位。

此外，8月份北京二手房源成交周期環(huán)比縮短3天至96天，帶動房源成交周期環(huán)比縮短6天至121天，與2019年12月基本持平。同時，二手房帶看量月度環(huán)比增長20.8%，僅次于5月單月帶看總量，高于2019年高點近5個百分點。

“購房者情緒邊際改善，預(yù)計9月成交仍將保持與8月相當?shù)捏w量，同比增幅40%左右，前9月累計成交將超過去年同期，市場價格繼續(xù)保持平穩(wěn)。”貝殼研究院表示。

租賃成交：環(huán)比上漲12.2%

“現(xiàn)在的租金明顯要低于去年同期，所以我就挑了個更合適的地方。”剛剛在8月搬了家的李浩（化名）告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，自從畢業(yè)之后他便開始在北京租房，因為是畢業(yè)季租的房，每年續(xù)租或者搬家也在這個時候。

就像李浩換租一樣，8月的北京租賃市場成交量持續(xù)走高，甚至成交熱度達年內(nèi)峰值。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從成交量來看，8月市場持續(xù)回暖，環(huán)比上漲12.2%，已經(jīng)超過5月份成交量水平，不僅成為自年初以來成交量最高的月份，也是2019年以來的成交峰值。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

從租金看，從5月份開始止跌上漲后，6、7、8月連續(xù)3個月保持上漲。8月北京市平均租金為86.6元/平方米，環(huán)比上漲0.5%，同比下降1.0%。

自今年2月份以來，北京客源成交周期一直保持高位，8月客源成交周期21.8天，相比7月份減少4天。而2019年的客源成交周期平均8.5天，8月雖然客源成交周期隨著疫情好轉(zhuǎn)有所下降，但仍處高位。

不過，租賃房掛牌價保持下調(diào)趨勢，業(yè)主心理預(yù)期仍繼續(xù)下降。8月新增房源掛牌均價為87.1元/平方米·月，相比7月下降1.6%，后續(xù)疫情可能出現(xiàn)的變化影響著業(yè)主的預(yù)期。

土地市場：成交面積增長6%

8月3日，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)亦莊十一學校東側(cè)、鹿海園五里南側(cè)，規(guī)劃建筑面積201473.8平方米的不限價地塊開拍，起始價為64億元。經(jīng)過了66輪爭奪，該地塊最終被中海以79億元拿下，溢價率達到23.44%，這也成為北京今年以來的總價“地王”。

數(shù)據(jù)來源：天朗

“從今年成交地塊特征來看，不乏海淀、朝陽、豐臺等核心區(qū)域的地塊，且優(yōu)質(zhì)地塊帶來了成交溢價率的提升，拉升樓面價，未來此部分項目入市必然帶動二級市場價格的抬升。”貝殼研究院高級分析師潘浩表示。

今年以來，北京土地市場成交建設(shè)用地面積增速整體走高。貝殼研究院統(tǒng)計顯示，今年1~8月北京住宅用地累計成交面積243萬平方米，累計成交面積同比由負轉(zhuǎn)正至6%，較1~7月提升了12個百分點，超過去年同期。

8月份，北京住宅用地成交樓面價為24259元/平方米，平均溢價率為6.2%，但環(huán)比上月下降14.6個百分點。受地塊區(qū)位影響，8月成交的5宗宅地中，有三宗地塊均僅有一家房企參與競拍并以底價成交，拉低了8月整體樓面價及溢價率。

值得一提的是，8月20日，住建部、央行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。該政策對房企融資設(shè)置的“三道紅線”，將引導房企降負債降去杠桿。而在近期的中期業(yè)績發(fā)布會上，不少房企就提出將堅持穩(wěn)健、審慎的投資原則，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低負債率、謹慎拿地。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)