每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

疫情加速了物業(yè)價值的發(fā)現，也掀起了物業(yè)股的熱潮。

目前已有30家物業(yè)管理企業(yè)在主板上市，其中27家在香港上市，3家登陸A股市場。今年還有10余家企業(yè)已經交表，業(yè)內預計明年上市公司會突破50家。同時，物業(yè)股股價和估值也呈現高企態(tài)勢。近日，《每日經濟新聞》記者專訪了仲量聯行大中華區(qū)企業(yè)評估總監(jiān)陳銘杰。

行業(yè)潛力來自在管規(guī)模增長

今年在新冠疫情的沖擊下，公眾對于公共健康的關注度大幅提升，物業(yè)管理業(yè)務的需求增加，物業(yè)行業(yè)的服務范圍也更為廣泛，各物業(yè)企業(yè)也借此時機提供了眾多增值服務項目。

陳銘杰表示，近年房地產市場進入存量階段，物業(yè)需求也在逐步升高，這些因素都令市場對物業(yè)行業(yè)的收益前景持樂觀態(tài)度。在城鎮(zhèn)化率、人均居住面積不斷提升，以及政府后勤服務推向市場等大背景下，物業(yè)行業(yè)市場規(guī)模將維持增量發(fā)展，物業(yè)股還有潛在增長空間。

“資本市場看重的主要是物業(yè)企業(yè)的成長潛力。這股潛力的最大來源便是各物業(yè)公司在管面積規(guī)模的不斷增長。近年來眾多物業(yè)企業(yè)的在管面積數據上均錄得較大幅度增長，而達成這波增幅的路徑主要有三個：第一，大部分上市的物業(yè)公司具有房地產背景，承接地產母公司的開發(fā)物業(yè)可以使物業(yè)管理公司獲得穩(wěn)定收入；第二，利用資本優(yōu)勢進行收并購，這些收并購除了能幫助物業(yè)企業(yè)實現在管面積的快速增長，也給企業(yè)機會接觸到更多客戶，為業(yè)務延伸及拓展奠定基礎；第三，第三方物業(yè)拓展，進一步擴張企業(yè)規(guī)模。另外，隨著基礎服務收入以及客戶基數的擴大，物業(yè)企業(yè)的增值服務拓展也有了發(fā)展契機，為企業(yè)增值帶來更大的想象空間。”陳銘杰說。

增值服務是未來發(fā)展方向

除了傳統(tǒng)的物業(yè)服務項目，目前物業(yè)企業(yè)增值服務種類繁多，既有案場、工程、顧問咨詢等非業(yè)主增值服務，也有為業(yè)主帶來的個性化專項服務，如家政、社區(qū)金融、零售、房屋租售和裝修、社區(qū)培訓等。近年，物業(yè)企業(yè)的增值服務收入占比穩(wěn)步上升，且毛利率顯著高于基礎物業(yè)服務，同時各物業(yè)企業(yè)也不斷增大對增值服務的資本投入。根據公開信息披露，物業(yè)企業(yè)上市募集資金的用途中有10%～20%用于增值服務拓展。

陳銘杰表示：“這意味著在不遠的將來，增值服務將成為物業(yè)企業(yè)新的營收增長點。”

未來，增值服務還將繼續(xù)扮演重要角色。談到具體的增值業(yè)務，陳銘杰說：“就我們項目所見的拓展途徑，主要包括以下幾種：一是自主研發(fā)，如彩生活旗下的彩之云平臺。二是通過收購并購模式達成，如綠城物業(yè)在2019年完成了對Montessori Academy早教機構56%的股權收購。三是探索式小股權投資模式，如南都物業(yè)以增資入股的方式認購浙江安邦護衛(wèi)集團5%股權。盡管增值服務是未來發(fā)展的方向，但畢竟其經營環(huán)境、商業(yè)模式還是與傳統(tǒng)物業(yè)行業(yè)相去甚遠，因此我們也建議客戶對相關項目進行定期估值檢視，以便了解投資是否與預期相符。”

技術的發(fā)展也為物業(yè)企業(yè)提供了降本增效的途徑。隨著5G與物聯網等新技術的發(fā)展成熟，物業(yè)企業(yè)的智能化升級能更快捷地為業(yè)主及住戶帶來優(yōu)質服務體驗，物業(yè)企業(yè)也紛紛推出各類智慧平臺，幫助業(yè)主足不出戶便可享受報修、查費繳費、訂餐、洗衣、購物等優(yōu)質服務，與此同時也為企業(yè)帶來了更多利潤，實現雙贏。

另外，非住宅物業(yè)也提供了較大想象空間，商業(yè)物業(yè)的管理費用通常較高，但其產生的回報也更顯著。陳銘杰指出，機場、地鐵站、醫(yī)院等公共物業(yè)，則因為涉及到專業(yè)設備的維護工作和保障公共場所安全等硬性指標，在技術方面的準入門檻較高，但也因此較其他類型項目更為穩(wěn)定。企業(yè)應對自身可提供的業(yè)務技術進行分析，權衡利弊風險，再決定將向哪方面的市場進行業(yè)務拓展。

當下最大風險是創(chuàng)新能力滯后

很多物業(yè)公司都選擇了收并購來完成自己規(guī)模的迅速擴張，許多擬上市物業(yè)企業(yè)在招股書中也會表示使用募集金額來進行收并購。

對此，陳銘杰評價道：“企業(yè)收并購的決定其實更多是出于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的考慮。比如有的收并購是以擴大規(guī)模、實現經濟上的規(guī)模效應為目的的，利潤指標是否能夠有所提升的確是一個重要標準，但對于一些以進入新市場、開拓新業(yè)務線為目的的收并購，短期利潤指標相比之下似乎就沒有那么重要的參考意義了。因此，衡量物業(yè)企業(yè)的收并購決策，還是應該回到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略本身，考慮目標公司是否真正符合企業(yè)的發(fā)展需求，能否與企業(yè)的戰(zhàn)略部署相契合。”

陳銘杰還表示，物業(yè)企業(yè)當下最大的風險是在創(chuàng)新、科技方面的滯后。目前，許多新的科技可以與物業(yè)服務結合，假如物業(yè)企業(yè)不及時加入科技創(chuàng)新行列，業(yè)主們將會選擇投入其他物業(yè)公司懷抱。同時，社會對物業(yè)行業(yè)的認知仍需提升，這在一定程度上影響物業(yè)費收取，而這正是影響一家物業(yè)公司財務情況的最重要因素。

封面圖片來源：受訪者供圖