每日經(jīng)濟新聞 2020-09-10 23:17:18
險資再入樓市。
每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝
從2019年開始，關于陽光城引入戰(zhàn)投的討論便此起彼伏，如今終于塵埃落定。
9月9日，陽光城集團發(fā)布公告稱，第二大股東上海嘉聞投資管理有限公司（以下簡稱上海嘉聞）與泰康人壽及泰康養(yǎng)老（以下簡稱泰康集團）簽署《股份轉讓協(xié)議》，上海嘉聞擬通過協(xié)議轉讓方式轉讓上市公司13.53%股份（共計5.547億股）。按照轉讓單價6.09元/股計算，此次受讓對應總價為34億元。
為此，陽光城許下一個“10年承諾”：前5年總歸母凈利潤不低于340億元，后5年累計歸母凈利潤達601.64億元，10年承諾歸母凈利潤總計達942.23億元。如業(yè)績未達標，則陽光城須對泰康進行相應現(xiàn)金補償。
值得一提的是，陽光城股價已迎來兩連漲。9月9日，陽光城股價突然大幅上漲，開盤報6.78元/股，下午開盤即封上漲停板，最終報7.43元/股；9月10日開盤又迎來一字漲停，股價報8.17元/股。
不過，針對9月9日~10日連續(xù)兩個交易日收盤價格漲幅偏離值超過20%的異常波動情況，陽光城于9月10日晚間發(fā)布公告稱，本公司目前沒有任何根據(jù)深交所《股票上市規(guī)則》等有關規(guī)定應予以披露而未披露的事項或與該事項有關的籌劃、商談、意向、協(xié)議等；公司前期披露的信息不存在需要更正、補充之處。
此次交易完成后，泰康系持有陽光城的股比將由0.006%增加至13.61%，陽光城的第二大股東也將由上海嘉聞變更為泰康集團。
陽光城在公告中指出，泰康集團將為拓展上市公司融資渠道、增強上市公司競爭力貢獻自己的力量，以達成并實現(xiàn)與上市公司長期共同發(fā)展的戰(zhàn)略愿景與長遠目標。
泰康方面也表示，受讓陽光城股權主要基于看好上市公司未來長期發(fā)展?jié)摿?，以獲得上市公司穩(wěn)定的股息分紅，分享長期價值投資收益。
陽光城公告截圖
但這一次“互利合作”要求卻不低。
泰康系將派兩位候選人進入陽光城董事會。同時，陽光城將修訂分紅條款，保證每年至少進行一次現(xiàn)金分紅，并保證每年度以現(xiàn)金方式分配的利潤應不低于當年實現(xiàn)的可分配利潤30%。
同時，陽光城承諾，以2019年公司歸母凈利潤40.2億元為基礎，前5年（即2020年至2024年）每年年均復合增長率不低于15%，且前5年累積歸母凈利潤數(shù)不低于340.59億元（即歸母凈利潤平均年增長率應高于18.13%）；后5年（2025~2029年）歸母凈利潤數(shù)分別為101.72億元、111.90億元、123.08億元、129.24億元、135.70億元，合計601.64億元。10年歸母凈利潤總計達942.23億元。
《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱發(fā)現(xiàn)，2017~2019年陽光城分別實現(xiàn)歸母凈利20.6億元、30.2億元、40.2億元，同比增幅均在30%以上。今年上半年，陽光城實現(xiàn)歸母凈利17億元。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告
不過引入戰(zhàn)投，對于陽光城的利好也是顯而易見的。
“隨著陽光城的戰(zhàn)投落地，能進一步幫助企業(yè)優(yōu)化負債端成本，對于全面降低融資成本，進一步提升行業(yè)規(guī)模與品質，并提高整體凈利率水平都有莫大幫助。”一頭部房企IR陳華（化名）告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。
58安居客房產研究院分院院長張波指出，陽光城引入戰(zhàn)投，首先將改善股東結構。保險企業(yè)做了二股東，相當于有了國資背景，股東會帶來資源，以后融資成本也會降低。“新股東的引入，改變了過去實控人一股獨大的局面，公司治理會更加透明。”
對于此次引入戰(zhàn)投陽光城許下的10年利潤承諾，業(yè)界是認為是壓力，不過在張波看來，承諾利潤也讓市場明確了陽光城未來的利潤空間。
而承諾值，無疑是未來陽光城利潤釋放的下限。據(jù)Wind，陽光城2020~2022年報表預估利潤分別為55億元、70億元、90億元。
利潤的提升，對于陽光城的估值無疑是利好。
2020年半年報顯示，陽光城的主營業(yè)務為房地產開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、商管收入、建工板塊收入、酒店收入，占營收比例分別為96.07%、2.13%、0.53%、0.22%。
2020年上半年陽光城主要財務指標
張波指出，由于目前陽光城的市值仍處于嚴重低估狀態(tài)（截至9月10日盤，陽光城市值為334.53億元），預測合理市值是440億~620億元，所以陽光城未來利潤和市值拉升具備較大空間。
同時，今年陽光城的全資物業(yè)子公司或拆分上市。今年7月成立的陽光城慧智優(yōu)佳生活服務，整合了陽光城旗下物管與商管業(yè)務。而上半年陽光城的物業(yè)板塊營收已經(jīng)達到10億元，排在行業(yè)第20位。2019年物業(yè)板塊營收7.7億元，同比2018年增長4.5倍。
“以這個排名、規(guī)模和增長速度，明年上市時保守估值為70億~100億元。陽光城系的公司，未來市值一定超過今天的300多億元。”張波表示。
顯然，引入戰(zhàn)略投資者計劃，對于陽光城未來長期發(fā)展、規(guī)模與品質繼續(xù)提升、全面降低融資利率，以及提升行業(yè)排名，都具有重要作用。
保險巨頭泰康集團成為二股東之后，除了股權結構，陽光城最直接的變化無疑是融資端。
今年上半年，陽光城有息資產負債率為33.06%，較2019年底減少3.46個百分點；凈負債率為114.98%，較2019年底下降23.22個百分點；平均融資成本7.5%，遠沒有達到最理想狀態(tài)。
以吳建斌為首的財務大師正在有序地控制有息負債規(guī)模，陽光城的負債端長短結構一直在優(yōu)化，負債端成本也處于下降通道。如凈負債率從280%下降到今年中報的110%，今年內會下降到100%以內。同時，雖然陽光城一直致力于優(yōu)化現(xiàn)金流，提升凈利率，但資本市場似乎并不買賬，公司估計依舊沒有太大的起色。
陽光城近一年股價表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來源：同花順
在去杠桿的背景下，負債較高的企業(yè)股價一直被壓制，地產股中估價較高的都是負債低、融資成本低、土儲豐厚的企業(yè)。
“得到二股東泰康的加持，陽光城將來財務費用勢必會大幅降低，未來兩年EPS最少增厚2毛錢。增厚的業(yè)績加上國資背景，自然而然陽光城股價迎來了漲停。”陳浩表示。
并且在引入泰康之后，陽光城在信用端、負債和融資成本方面，利好會折算進去，加上業(yè)績營造的預期，股價預測也會有不一樣的表現(xiàn)。
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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)
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