每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 鄭直    

“孩子上學(xué)需要學(xué)區(qū)房、家庭改善需要新房、片區(qū)內(nèi)新房二手房?jī)r(jià)格倒掛……”這些都能成為必須買(mǎi)到新房的理由。

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然而市場(chǎng)火熱時(shí)，房源少，但購(gòu)房者眾，如何才能買(mǎi)到中意的房源？如果你勢(shì)在必得且愿意多花錢(qián)，很好，市場(chǎng)便因你“財(cái)大氣粗”的需求，衍生出交“喝茶費(fèi)”幫你購(gòu)房的特殊服務(wù)。

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在這場(chǎng)不太公平的灰色交易里，收受“喝茶費(fèi)”的銷(xiāo)售人員或中介人員牟利究竟觸犯了什么法律法規(guī)？交“喝茶費(fèi)”的購(gòu)房者就是無(wú)辜的？買(mǎi)到房后購(gòu)房者再打官司要求退回“喝茶費(fèi)”，真能退？

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因收“喝茶費(fèi)”非法牟利被抓

市場(chǎng)上，人為制造“一房難求”的營(yíng)銷(xiāo)手段還是比較常見(jiàn)的。此前，有新華社記者致電深圳寶安區(qū)某熱銷(xiāo)項(xiàng)目售樓處，對(duì)方稱(chēng)無(wú)房源在售。然而，當(dāng)日在深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目還有約150套房源顯示“期房待售”。

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如何買(mǎi)到這些在官方“期房待售”但在現(xiàn)實(shí)中已售罄的房源？一種途徑便是交“喝茶費(fèi)”！而當(dāng)時(shí)中介圈里也確實(shí)盛傳該樓盤(pán)“有房，交喝茶費(fèi)能買(mǎi)”。

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圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)?（圖文無(wú)關(guān)）

那購(gòu)房者的需求又是如何一步步與中介或房企銷(xiāo)售所提供的特殊“喝茶”服務(wù)匹配上的？從東莞市住建局總結(jié)購(gòu)房者投訴案例以及對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期觀察總結(jié)來(lái)看，首先，違規(guī)人員包括中介人員和房企銷(xiāo)售人員，一般通過(guò)發(fā)布微信朋友圈、微信聊天對(duì)話(huà)、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)私談等方式，向客戶(hù)兜售“房源指標(biāo)”。通常承諾“若選房（購(gòu)房）不成功，服務(wù)費(fèi)可退還”，以降低客戶(hù)防范意識(shí)，營(yíng)造誠(chéng)信形象。

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若客戶(hù)相信，則要求繳納服務(wù)費(fèi)。有的中介為提高客戶(hù)好感度，抓住了客戶(hù)購(gòu)房意愿高的心理，謊稱(chēng)提供“內(nèi)定”服務(wù)，騙取高額服務(wù)費(fèi)。甚至謊稱(chēng)先安排客戶(hù)選房，選上再交錢(qián)、選不上不收錢(qián)。

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如客戶(hù)通過(guò)正常手續(xù)最終成功購(gòu)房，根據(jù)客戶(hù)與違規(guī)人員的前期約定，違規(guī)人員“空手套白狼”得到一筆“服務(wù)費(fèi)”。

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“‘喝茶費(fèi)’是擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為，應(yīng)嚴(yán)厲查處。”深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒認(rèn)為，住房供應(yīng)不足、新房二手房?jī)r(jià)格倒掛、開(kāi)發(fā)商規(guī)避限價(jià)政策等現(xiàn)象均會(huì)催生“喝茶費(fèi)”的發(fā)生。

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“開(kāi)發(fā)商員工利用他的身份收受別人的‘喝茶費(fèi)’，是商業(yè)賄賂罪?！睆V東華商律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師周爭(zhēng)鋒說(shuō)。

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因交“喝茶費(fèi)”買(mǎi)到滿(mǎn)意房源、或因此被抓的案例在現(xiàn)實(shí)生活中并不鮮見(jiàn)。此前浙江寧波一房企銷(xiāo)售人員因受“喝茶費(fèi)”被抓而判刑，近日廣州市黃埔區(qū)公安分局經(jīng)偵大隊(duì)又破獲了一起收受“喝茶費(fèi)”的非國(guó)家工作人員受賄案例。

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據(jù)廣州日?qǐng)?bào)報(bào)道，廣州市黃埔區(qū)一家房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售經(jīng)理與多名銷(xiāo)售人員，便利用房子已售罄的套路，向客戶(hù)索取數(shù)目在5萬(wàn)元至25萬(wàn)元不等額外“購(gòu)房茶水費(fèi)”，非法牟利達(dá)270多萬(wàn)元。7月9日，辦案民警前往某房地產(chǎn)銷(xiāo)售門(mén)店將犯罪嫌疑人江某抓獲。

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抓獲江某后，劉某等6名銷(xiāo)售人員陸續(xù)將近200萬(wàn)元贓款退還至購(gòu)房業(yè)主，并到公安機(jī)關(guān)投案自首。目前，江某、劉某等7人因涉嫌非國(guó)家工作人員受賄罪，已被警方依法采取強(qiáng)制措施，案件正在進(jìn)一步偵辦中。

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買(mǎi)完房子打官司 想要追回“喝茶費(fèi)”

雖然交、收雙方都知道“喝茶費(fèi)”是不合理、不正當(dāng)?shù)?，但現(xiàn)實(shí)中仍有不少購(gòu)房者急吼吼地去交“喝茶費(fèi)”，以期獲得一套滿(mǎn)意的房源。也有購(gòu)房者想鉆“喝茶費(fèi)”上不了臺(tái)面的漏洞。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)?（圖文無(wú)關(guān)）

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在武漢，有一位購(gòu)房者花18萬(wàn)“喝茶費(fèi)”請(qǐng)人運(yùn)作買(mǎi)到新房后，打官司要求退回“喝茶費(fèi)”。

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據(jù)《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》報(bào)道，2018年6月，原告費(fèi)某因錯(cuò)過(guò)提交購(gòu)房資料的機(jī)會(huì)，認(rèn)為自己已失去了購(gòu)房資格，便在朋友介紹下聯(lián)系了被告何某、張某。何某告知費(fèi)某，向其支付18萬(wàn)元，保證買(mǎi)到滿(mǎn)意房源。

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2018年7月，費(fèi)某與何某簽訂《購(gòu)房委托協(xié)議》，協(xié)議約定并在當(dāng)日通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式向何某支付18萬(wàn)元。何某收到款后，將該18萬(wàn)元轉(zhuǎn)至被告張某賬戶(hù)，并將幫原告購(gòu)房事宜委托給被告張某負(fù)責(zé)處理。

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交完高額“喝茶費(fèi)”之后，費(fèi)某購(gòu)房簡(jiǎn)直是開(kāi)啟了“綠色通道”，甚至在未參加開(kāi)盤(pán)搖號(hào)的情況下，便選到了中意的房源。隨后其與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同。

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簽訂完購(gòu)房合同后，費(fèi)某便向法院提起了訴訟，要求何某等返還其支付的“喝茶費(fèi)”。青山區(qū)法院于2020年8月5日作出一審判決，確認(rèn)原告費(fèi)某與被告何某簽訂的《購(gòu)房委托協(xié)議》無(wú)效，并駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，原、被告均未上訴，該判決現(xiàn)已生效。

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事情并沒(méi)有結(jié)束，2020年8月31日，青山區(qū)法院另行作出決定，依據(jù)合同法第五十九條：當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有或者返還集體、第三人。收繳張某依無(wú)效民事行為取得的18萬(wàn)元?dú)w國(guó)家所有，現(xiàn)該收繳決定已移送執(zhí)行機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行。

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看到這一判決后，網(wǎng)友們紛紛評(píng)論，極度舒適！

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“喝茶費(fèi)”頻出的罪魁禍?zhǔn)诪橘I(mǎi)家，周爭(zhēng)鋒在接受鎂編采訪時(shí)認(rèn)為，買(mǎi)家和收“喝茶費(fèi)”的人，最壞的是買(mǎi)家，買(mǎi)家為達(dá)到買(mǎi)房子的目的，違背了基本的誠(chéng)實(shí)信用原則，損害了社會(huì)公共利益，對(duì)合同雙方惡意串通損害第三人利益和社會(huì)公共利益而取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)決定予以收繳歸國(guó)家所有。

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而針對(duì)市場(chǎng)火熱時(shí)頻發(fā)的“喝茶費(fèi)”亂象，東莞市住建局日前也發(fā)布了通知提醒廣大市民，任何以提供“獲取選房指標(biāo)”“鎖定房號(hào)”“優(yōu)先選房”服務(wù)為由收取金錢(qián)的行為都涉嫌違法違規(guī)，防止被騙。

記者|甄素靜 編輯|?陳夢(mèng)妤 鄭直 王嘉琦 杜恒峰??校對(duì)|趙云

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本文轉(zhuǎn)自：鎂刻地產(chǎn)（微信號(hào)：Real-estate-Circle）