每經記者 吳抒穎    每經編輯 魏文藝    

城市發(fā)展正在經歷由高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，城市更新作為行業(yè)發(fā)展新的增長極，備受社會各界的關注與重視。雖然房地產企業(yè)是城市更新最主要的參與者之一，但城市更新與主流的不動產開發(fā)之間依然隔著一條鴻溝。

城市更新更注重“運營”，是“慢生意”，對房地產企業(yè)而言是不同的操作邏輯。如何跨過城市更新這道“窄門”，包括房地產企業(yè)在內的社會各方仍在摸索中前進。從投資、運營的角度來看，城市更新的機遇在哪里？政府、公眾又應該如何參與到城市更新之中？

9月15日，每日經濟新聞主辦的“金九迎十”房地產線上論壇第三場沙龍——“城市尋求更新，地產發(fā)現機遇”，邀請了戴德梁行中國區(qū)資本市場部副董事總經理劉兵（主持人）、佳兆業(yè)城市更新研究院總監(jiān)戴哲、上海萬科城市更新事業(yè)部總經理胡秉、北京首置文化科技發(fā)展有限公司副總經理李躍和領地集團助理總裁兼品牌總經理姚科等企業(yè)高管和行業(yè)專家，以在線沙龍形式共論城市更新領域的房企新發(fā)展動能。

中心城市轉向存量市場是必然趨勢

胡秉：從存量向增量的轉換，對企業(yè)的要求就像從應試教育向素質教育的轉變。城市更新時代更像是考驗企業(yè)的綜合素質，企業(yè)不光幾個核心競爭力要過關，還要有很強的綜合素質，比如文化能力、生態(tài)建設能力和IP打造能力等。

企業(yè)對城市的理解，包括審美格調等，都被放在一個非常重要的位置上。企業(yè)更多考慮的是為城市做貢獻，而貢獻的不僅僅是經濟效益，還有社會效益，包括能夠為整個社會帶來素質優(yōu)良、運營較好的資產等，這對企業(yè)的考驗非常大。

我們曾考察過國外許多大的不動產公司，發(fā)現他們發(fā)展到現在，已經不僅是工程建設或者簡單的開發(fā)商，還是城市綜合服務和美好場景的提供者。我們已經真正地進入到這一階段。

戴哲：未來存量市場進入10萬億新賽道不可避免，這個賽道不管對政府或是企業(yè)，都具有很強的興奮感。

存量不光是規(guī)模迅速變大，政策導向也越來越強，主要體現在幾方面：一是逐漸走向城市更新+的模式，開始重視產業(yè)回歸，在有效的存量土地上去創(chuàng)造出更大的價值，并同步保障產業(yè)空間，讓產業(yè)用地回歸到本質；二是未來會出現城鄉(xiāng)更新綜合服務商，通過城鄉(xiāng)的綜合整治，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)更新和土地整備等，給存量市場帶來轉變。

另外，以前做增量的時候完全是做拆除重建，沒有考慮公共配套?，F在這一部分正在慢慢彌補短板，包括加大公共力度的保障等，以此來推動城市更新服務的發(fā)展。

未來存量時代也將是質量之爭，體現在以下幾個方面：首先，存量時代企業(yè)具備金融資產運營能力。城市更新本質上是跨周期投資，它的現金流和金融能力非常強，未來基金的模式肯定是城市更新從重資產向輕資產變化的唯一渠道。如何去用城市更新基金，用資產運營方式打造，決定未來誰能笑到最后。此外，未來在運營方面的合作也是重要模式。最后，產業(yè)資源整合和綜合運營能力會成為企業(yè)的核心競爭力。

李躍：從北京這座城市來看，目前增量市場雖仍處在上升發(fā)展階段，但我們認為，中心城市由重向輕、由增量向存量轉化是必然趨勢。以后將不僅是空間改造的提升，更多的是產業(yè)升級帶動城市更新發(fā)展。目前政府的重視程度非常高，政策的扶持力度也與日俱增。

我們也觀察到，近幾年文創(chuàng)園區(qū)增量非常巨大，很多老舊廠房、寫字樓都在往文創(chuàng)產業(yè)發(fā)展，增量比較大。而在品質提升上，原來的城市更新是通過租金差增加收入，目前新的文創(chuàng)園區(qū)明顯可以感受到品質的逐步提升，也在以產業(yè)主題方向進行園區(qū)運營，主題化越來越明顯，同時，在園區(qū)打造過程中增加了很多文化配套和內容。

姚科：宏觀層面“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的整體局勢下，市場進入增量放緩和存量開啟并存的調整時期，傳統房地產行業(yè)必須要圍繞長期主義來擁抱不確定性，這也是企業(yè)的必然發(fā)展之路。“房住不炒”政策基調不動搖，品質競爭將成為未來的主戰(zhàn)場，房地產行業(yè)已經進入提質增效，優(yōu)化結構，嫁接新產業(yè)，主張產品主義和精細化管理的時代。

同時，在這樣的背景下，有挑戰(zhàn)，也有機遇，在消費升級大勢下，房地產相關服務市場成為新的藍海，租賃、養(yǎng)老、文旅、教育、物流等領域會有做大的空間，尤其是規(guī)劃合理、業(yè)態(tài)豐富、配套健全的優(yōu)質產業(yè)更是供不應求。在追求美好生活的過程中，主要模式就是讓城市升級，城市升級就是城市更新。在城市更新方面應該有兩個基本理念，尊重城市、尊重人，這是城市更新的根本點。我們更多從人性角度出發(fā)，大量地提煉和借鑒國際健康領域的IP，在各個城市逐步嘗試以康養(yǎng)、醫(yī)療為理念的健康城，舊城和新城銜接，研發(fā)新的生物城科技模式提供更美好的生活。

城市更新投資更聚焦于軟實力

李躍：首置文科主要聚焦輕資產運營，輕重結合的模式，目前更多是通過外部資源的獲取進行相關產業(yè)園區(qū)運營，因此通過租金差賺取經濟收益很難實現。雖然經濟效益肯定是基礎，是我們評估的基本原則，但我們更關注的是，首創(chuàng)的優(yōu)勢是什么。

經歷這幾年的摸索，我們的能力是在資源的整合與服務，未來則是產業(yè)運營能力的提升，基于此，首創(chuàng)獲取項目更多是聚焦產業(yè)，聚焦產業(yè)資源。產業(yè)資源整合之后，再進行產業(yè)服務和落地，通過產業(yè)服務進行招商，同時為招商的客戶提供產業(yè)服務。產業(yè)服務我們會做產業(yè)內容的衍生業(yè)務進行利益獲取，通過產業(yè)轉化進行資源獲取，最后進行服務輸出，這是我們要打造的產業(yè)模型和商業(yè)模型。

未來我們希望通過產業(yè)資源整合和產業(yè)落地進行相關文化的輸出，這是我們核心的邏輯。目前我們還在產業(yè)模型打造的過程中，會更多考慮現在的產業(yè)布局是否符合未來的發(fā)展方向。

在未來價值評估上還要提一點，大家都在關注經濟效益，但還有一個效應是品牌價值體系，這在北京尤為明顯。我們現在做園區(qū)收到很多政府的補貼和關注，通過我們現在的產業(yè)運營帶來了很多其他價值的獲取，我覺得這要成為我們評估標的標準和條件。

胡秉：項目對城市的影響力和對城市整體資源的調動能力，這是我們關注的。作為上海這樣的國際化城市，其內部有很多可以協同的文化資源和產業(yè)資源，這些資源是否愿意進入到改造和開發(fā)的資產中。萬科并非簡單做一個項目，而是希望通過項目帶動生態(tài)，把城市資源最大化利用。

戴哲：佳兆業(yè)目前的投資方向，一是城中村，二是產城融合，三是TOD+更新。投資要求首先是經濟賬要算得過去，但沒有明確不投的產業(yè)。

我們的投資業(yè)態(tài)中，聚焦產城融合，聚焦文旅+科技、健康，這幾大產城融合的更新是比較優(yōu)先的。用一句話總結，佳兆業(yè)目前主要的業(yè)態(tài)是舊城改造、深耕大灣區(qū)，未來將逐步走大更新的思維，其中產城融合項目將逐步成為我們投資的核心力量。

姚科：我們選擇項目的時候主要堅持幾個原則，一是算成本賬，二是物業(yè)的潛力，包括改造前和改造后的物業(yè)潛力和用途，更新以后業(yè)態(tài)稀缺性的判斷；三是物業(yè)開發(fā)的周期，時間上要快；四是城市選擇主要聚焦一二線城市，關注可持續(xù)發(fā)展的綠色項目，我們選擇項目希望能夠實現多方共贏，這就是我們的首選。

城市更新政策宜更平穩(wěn)實施

戴哲：政策方面佳兆業(yè)感受比較深，從全國來看，城市更新分為三類，一是市場主流，二是政府主流，三是半市場半政府主流。三種模式下，城市更新的市場行為都存在挑戰(zhàn)。

以深圳為例，市場通常認為深圳的政策很細、很多，未來希望政策是否可以對市場行為支持度更加穩(wěn)定一些，因為從目前的情況來看，后期進行市場行為的難度比較大。

另外，產業(yè)政策方向開始走向產城融合更新支持，而且給予了相關優(yōu)惠，但在具體城市更新產業(yè)政策上不是特別明朗，包括金融融資的口子撕開卻還沒有相關細則落地，希望能夠看到更多的支持。

李躍：北京政策扶持力度較大，包括資金層面、園區(qū)運營層面等的政策都很充分。

但是談到支持上要說三點：一是老舊廠房改造過程中，有些老舊廠房年代比較久遠，和現在的相關規(guī)范要求存在差異性，這塊未來需要政府在政策引導方面給予相關支持，在原有廠房舊空間增量上給予一些政策導向支持；二是在產業(yè)專項政策上，之前是針對園區(qū)的運營政策，我們是以產業(yè)主體為導向的，真正在產業(yè)方面的相關政策支持是空缺的；三是政府服務上可以借鑒一些地方的經驗，比如杭州余杭區(qū)全域創(chuàng)新的產業(yè)支持。未來期待在這方面給予一些支持。

在城市核心區(qū)，比如說上海的城市核心區(qū)，現在也出了一些政策，其在容積率上可以適當地做提升。上海的城市核心區(qū)黃金地段能夠充分利用好城市空間已有的用地資源，盡量擴大總量，這不管在土地集約化還是現有資源利用化方面都有很大的幫助。我們做城市更新要把規(guī)模做上去，讓城市面貌有日新月異的變化，這要在保留城市風貌和實現增量上找到比較好的平衡點，這樣城市既有活力，它的文化沉淀也能夠做下去。

傳統開發(fā)商亟待轉換思考邏輯

戴哲：挑戰(zhàn)主要來源兩個方面，第一是產業(yè)運營，深圳在更新工改政策上卡得比較嚴格，主要體現在對分割銷售面積以及產業(yè)的監(jiān)管，這將會提高對開發(fā)商后續(xù)產業(yè)運營能力的要求。

另外，佳兆業(yè)也開始轉型資產管理，從服務、運營的角度來適應未來城市更新從重資產向輕資產的轉型。目前投入的項目比較多，如果一下子轉型資管或者是輕資產難度比較大，我們跟相關金融機構做資源整合做城市更新產業(yè)基金，也會選取一些具有代表性的城市來做輕資產轉型的嘗試。

李躍：在輕資產管理里的過程中，未來的盈利模式和收益是現在面臨的一個挑戰(zhàn)。如何通過我們的輕資產運營去獲取收益，我們也在進行一些探索。

舉個例子，我們現在做的一個項目，我們商業(yè)模型是在園區(qū)中進行核心生產，園區(qū)里整合了大量設計師資源，這些設計師資源未來會和非遺文創(chuàng)進行設計，設計得好首創(chuàng)會進行產業(yè)投資，幫它提供授權，并通過銷售渠道進行變現。

這個過程中，我們有IP、產業(yè)投資和效益分成等幾個收益，這個受益是沒有天花板，有很大想象空間的。未來我們希望在產業(yè)層面進行探索并形成雛形，去年我們做了產業(yè)孵化落地，今年我們會做更多的嘗試。

姚科：在科技興城的背景下，西南中心城市成都對老城區(qū)的更新訴求會越來越大。資產運營層面是傳統開發(fā)商必然要經歷的轉型過程，在這個過程中，可以通過全程的投融管退來打造依賴私募基金和全生命周期資本通道，這種模式是未來的路徑。

在這個過程中，我們遇到的挑戰(zhàn)有：第一，城市更新沒有地產全生命周期節(jié)點管控的標準化，標準化的程度不強；第二，許多資源在成都的嫁接能力跟北上廣深有差距；第三，金融嫁接能力在西部地區(qū)明顯感覺到滯后；第四，產城融合的團隊或者是職業(yè)經理人的引進捉襟見肘，要找到一些有經驗或者是長期開展做舊改項目的人才不太容易。

劉兵：戴德梁行從2014年左右開始進入城市更新市場，那個時候參與更多的是城市中心區(qū)舊酒店、商場項目的交易銷售，投資人通過投融管退來獲取收益。以前很少有開發(fā)商談存量，談的都是增量的話題。隨著時代的變化，今天看到越來越多行業(yè)從業(yè)人員、政府、市場機構都關注城市更新市場，這個領域會未來有更多的收益機會。

聚焦北京，近年來不少傳統商場求變圖存，局部或整體改為其他用途，價值有所提升。比如，北京盈科中心在部分“商改辦”后達到甲級辦公樓標準，出租率上升，租金上漲。類似地，開元名都大酒店由酒店改造為寫字樓，太陽宮百盛由商場改造為寫字樓，都沖破了發(fā)展瓶頸，迎來新機遇。北京這些商場“變身”寫字樓的案例，都由戴德梁行資本市場部參與交易完成。

我們注意到，中國內地近三十年來飛速發(fā)展，目前城市化率已突破50%。大城市先是經歷了“攤大餅”的模式，又向天上和地下延伸。一線城市屢屢出現超高建筑，深圳2016年建的摩天大樓數量超美國與澳洲總和。在城市空間稀缺的今日，如果建筑功能過時，無法滿足新的商業(yè)需求，出現空置，對業(yè)主、對想進駐的用家都是極大的損失。

但好的改進，可以妙手回春。比如，北京和其他大城市有些商場位置好、體量大，但網購沖擊之下，商場出租率和租金都上不去。改成辦公室之后，物業(yè)無論是出租還是出售，價格都升了很多。說回盈科中心，由我們推動，變身為北京第一個“商改辦”達到甲級辦公樓標準的物業(yè)，如今表現優(yōu)異。

商場本不是為辦公而設計的，但它們普遍樓層高、空間大，能提供靈活多元的空間組合。從日常辦公、中小型會議，到大型活動，都能滿足。這是普通寫字樓沒有的優(yōu)勢。所以，只要設計、改造得當，一方面可以更好地發(fā)揮建筑本身的用途和價值，一方面也善用了城市的空間，還能滿足個性化的需求，就像以上提到的諸多案例那樣。

在我們看來，改造一棟大廈，本質上大家把家里臥室改書房、做裝修一樣，是給空間升級。讓工作更便利，讓生活更美好，我們敢為人先。如果我們的努力能催生、甚至引領全新的風潮，為優(yōu)化城市空間做貢獻，則是錦上添花了。

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：受訪者提供