每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定劑和壓艙石，尤其是內(nèi)循環(huán)的重要組成部分，仍然有較強(qiáng)的韌性。”

面對后疫情時代的房地產(chǎn)市場，當(dāng)代置業(yè)中國有限公司執(zhí)行董事兼總裁張鵬在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時如是說，而這種樂觀顯然來自其對行業(yè)前景的判斷和自身布局的自信。

專訪中，張鵬談到了對“房住不炒”的理解和國內(nèi)大循環(huán)的思考，更多地分享了他從業(yè)這些年來對房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)到觀察。

地產(chǎn)中長期會平穩(wěn)發(fā)展

目前房地產(chǎn)市場的調(diào)控基調(diào)是“房住不炒”，各地出臺的限制抑或刺激政策都是圍繞此方向展開。

“過去，房地產(chǎn)行業(yè)泥沙俱下，房子被賦予了太多居住以外的功能，使得地產(chǎn)行業(yè)就變成了追求大、追求快，速度太快了就很難做精。‘房住不炒’使得過去高去化、高周轉(zhuǎn)、高成本轉(zhuǎn)向新價值新周期和新模式。新價值便是回歸客戶價值、回歸產(chǎn)品價值。同時，越來越多的企業(yè)研究房子如何更能讓人舒適、更綠色、更節(jié)能、更能防疫，更符合人的需求，這是個好事兒。”張鵬表示，當(dāng)代置業(yè)一直是以產(chǎn)品主義作為企業(yè)的核心價值觀或者差異化競爭力，是回到了一個比較正常的賽道上。

“當(dāng)然，我們也不能否認(rèn)房地產(chǎn)背后的商品屬性，房地產(chǎn)實(shí)際上仍然是推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要的組成部分。行業(yè)發(fā)展到一定程度，又會重新認(rèn)識房地產(chǎn)的居住和商品屬性。”

張鵬承認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)在疫情的沖擊下處于艱辛的狀態(tài)。“年初疫情的暴發(fā)，包括前段時間北京疫情有所反復(fù)，讓我們看到總體環(huán)境還是有些壓力的。地產(chǎn)前100強(qiáng)整體的銷售額在下降，供地節(jié)奏也發(fā)生了紊亂。從某種角度上來講，消費(fèi)者也不斷觀望，手里的錢就會更謹(jǐn)慎使用，這是短期的艱辛。 ”

但是對于行業(yè)發(fā)展，張鵬卻信心十足。“地產(chǎn)增量的主航道不會發(fā)生變化，中國的城市化率現(xiàn)在是60%多，達(dá)到70%還有10年。如果每年增長一個百分點(diǎn)，那就是十幾億平米，十幾萬億的銷售額，這個不會發(fā)生變化。隨著疫情的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，以及適度寬松政策的釋放，房地產(chǎn)行業(yè)的中長期肯定還會平穩(wěn)發(fā)展，市場信心會逐步恢復(fù)，市場需求供給也會重回正軌。”

“從長期來看，還要重視創(chuàng)新。往往有危就有機(jī)，在‘六穩(wěn)六保’大基調(diào)之下，行業(yè)集中度持續(xù)提高，增量市場向增存并舉的趨勢下，我覺得有幾個維度的創(chuàng)新：要更加注重?cái)?shù)字化創(chuàng)新，數(shù)字化背后肯定是科技創(chuàng)新。具體到我們公司，我們就叫硬科技、黑科技和數(shù)字科技。”張鵬表示。

雙循環(huán)下的行業(yè)機(jī)遇

在“加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”的背景下，張鵬表示，“房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定劑和壓艙石，尤其是內(nèi)循環(huán)的重要組成部分，仍然有較強(qiáng)的韌性。”

張鵬認(rèn)為，內(nèi)循環(huán)的打造將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來諸多機(jī)遇：一是城市再造，包括城市更新、產(chǎn)城融合等，這是一個萬億級的市場；二是新消費(fèi)的商業(yè)運(yùn)營，隨著國內(nèi)消費(fèi)力的不斷提升，國外消費(fèi)力的回流，新消費(fèi)、新空間將成為新市場。三是數(shù)字科技的應(yīng)用，5G、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈、人工智能等科技手段改善經(jīng)營效率，沉淀數(shù)字資產(chǎn)，快速提升資產(chǎn)價值。

不過，張鵬同時表示，市場上永遠(yuǎn)有機(jī)會，關(guān)鍵是各家房企是否有抓住機(jī)會的能力。因此，首先要深淘灘，向內(nèi)深耕，提升內(nèi)功，不斷打破以往發(fā)展的邊界，創(chuàng)新營銷手段，創(chuàng)新組織管理模式，優(yōu)化投資發(fā)展布局，提升人才能力，強(qiáng)化流程與運(yùn)營管控，才能在市場競爭中穩(wěn)健發(fā)展。其次要針對各發(fā)展機(jī)遇，提前布局，聚攏優(yōu)秀人才，深入研判市場，結(jié)合自身潛力，尋找適合自身發(fā)展的道路。最后要及時關(guān)注市場動向，及時調(diào)整發(fā)展策略，不打無準(zhǔn)備之仗，立于主動之地。

看好線上營銷未來前景

受今年初的疫情影響，各房企紛紛發(fā)力線上營銷，頭部房企甚至推出全民營銷，對此前的營銷活動產(chǎn)生了較大沖擊。

“疫情期間，創(chuàng)新營銷，打通渠道是當(dāng)代置業(yè)的發(fā)力重點(diǎn)。”張鵬表示，“我們在此次疫情爆發(fā)后的第一時間就制定了一系列的政策和手段，為體驗(yàn)中心開放后的客戶基數(shù)做準(zhǔn)備。以最快速度開通線上體驗(yàn)中心，包括房天下、樂居、網(wǎng)易、安居客等流量端口的體驗(yàn)中心，和當(dāng)代摩客掌上體驗(yàn)中心聯(lián)動起來，并積極實(shí)現(xiàn)線上認(rèn)購、交易的小程序等工作，把一切通路打開。同時自2月14日起啟動無憂購房計(jì)劃，分步驟實(shí)施無理由退房計(jì)劃和合伙人計(jì)劃。相關(guān)策略占據(jù)了一定市場優(yōu)勢，客戶反饋良好，為疫情好轉(zhuǎn)后銷售的回暖奠定了基礎(chǔ)。當(dāng)時我們開的最好的盤是3個月內(nèi)銷了近千套房，這也為今后營銷提供了新的思路。”

不過，對于線上營銷的具體效果，張鵬認(rèn)為：“從短期來看，我認(rèn)為線上售樓處更多起到的是一種宣傳推廣作用，是企業(yè)在特殊時期保持活躍度、增加蓄客的一種手段。但從長期來看，我相信線上售樓處是未來房地產(chǎn)營銷很重要的補(bǔ)充。”

對于全民營銷，張鵬持積極態(tài)度。“總體來看，全民營銷是市場壓力下的產(chǎn)物，也是各房企必不可少的營銷手段。但各房企實(shí)施策略及成效并不相同，這取決于各企業(yè)自身稟賦及發(fā)展戰(zhàn)略。對于大多數(shù)企業(yè)來說，全民營銷逐步成為線上宣傳推廣方式，用以提升品牌影響力。”

盤活城市存量空間需創(chuàng)新

城市更新可以說是今年的熱詞，也成為不少房企轉(zhuǎn)型的方向。

對此張鵬表示，房企創(chuàng)新要圍繞著地產(chǎn)開發(fā)的全生命周期和客戶需求的全生命周期展開，如在增量市場或舊城改造，當(dāng)代置業(yè)就對城市更新進(jìn)行了分類，包括棚改拆改、既有改造和綜合治理等幾大方面。棚改拆改是對部分區(qū)域整體拆除后重新規(guī)劃，對城市變動較大；既有改造是對城市做有機(jī)更新，保護(hù)、修繕為主，對環(huán)境變動較少；綜合治理主要為增加配套，提升生活環(huán)境，河道綜合治理、生態(tài)修復(fù)、城市環(huán)境治理等都屬于此類。

張鵬認(rèn)為，城中心住宅和建筑已經(jīng)進(jìn)入到升級換代的歷史階段，此外老舊城區(qū)的改造也是國計(jì)民生的需要，原有的房子的功能、性能、技術(shù)、格局都要發(fā)生變化，物業(yè)服務(wù)的升級、節(jié)能技術(shù)、節(jié)能技術(shù)的升級換代，都是今后的一個巨大機(jī)遇。

“具體到投資方向上，我們結(jié)合企業(yè)自身稟賦，適時選定了一些發(fā)展方向予以布局，同時充分給予職員發(fā)揮自身潛力的機(jī)會，孵化各類城市空間盤活方面的項(xiàng)目。”據(jù)張鵬介紹，旗下的第一服務(wù)是一家集物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)服務(wù)、科技物聯(lián)、建筑科技咨詢、建筑科技產(chǎn)品研發(fā)、建筑科技建造、能源站運(yùn)維為一體的綠色服務(wù)企業(yè)，是當(dāng)代置業(yè)在存量物業(yè)上的一個成功的探索，目前已經(jīng)發(fā)展了20年有余。

此外，在城市存量空間盤活方面，當(dāng)代置業(yè)還孵化了第一教育、第一體育、第一商業(yè)、找梯網(wǎng)、綠材網(wǎng)、蔓蘭酒店、摩碼公寓、養(yǎng)老公寓等機(jī)構(gòu)，不斷探尋新的城市更新方面第二、第三等業(yè)務(wù)增長可能。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：受訪者提供