每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 甄素靜    

“共用一個進出大門，共用出入鑰匙卡，兩者的物業(yè)管理也一樣，現(xiàn)在撇開高層，只對低層樓房進行舊改。新規(guī)劃中，高層朗苑不再擁有小區(qū)花園，成為獨棟'釘子戶'，還將忍受棚改多年造成的影響，例如房屋開裂，噪音空氣污染等等。”得知所居房屋被排除在棚改項目之外，朗苑業(yè)主憤慨地申訴道。

在深圳，“郎苑”業(yè)主的經(jīng)歷并非孤例。近兩個月來，深圳多個被列入政府棚改項目的小區(qū)均出現(xiàn)了其中的“高層住宅樓”被排除出棚改之外的情況，這也引發(fā)了小區(qū)業(yè)主的不滿。

如何處置這種“區(qū)別對待”的情況，考驗著各方的博弈能力和平衡能力。

同一小區(qū)“高層住宅”被落單

因為房價高企，深圳的小區(qū)業(yè)主們對城市更新的觸覺更敏感，而開發(fā)商為了縮短周期，采取了“只改多層，不動高層”的更加便捷的改造路徑，此時兩方的矛盾就出現(xiàn)了。

據(jù)《券商中國》9月16日報道，深圳南山區(qū)龍聯(lián)花園業(yè)主所居住的小區(qū)龍聯(lián)花園將被納入政府的棚改項目，但小區(qū)內(nèi)的一棟中高層住宅樓卻被劃在此次棚改之外，由此引發(fā)了高層業(yè)主對“同一小區(qū)只改多層不改高層”的不滿，目前，業(yè)主已向有關(guān)部門提交了對高層住宅的拆遷訴求請愿書。

龍聯(lián)花園位于深圳市南山區(qū)龍珠二路，占地面積46974.5平方米，建筑面積包含60130平方米的多層住宅樓和15400平方米的一棟高層住宅，該高層住宅樓名為“郎苑”，小區(qū)共有住戶886戶。

正是這棟“郎苑”被排除在這次棚改的計劃之外。據(jù)《券商中國》，高層住宅郎苑屬龍聯(lián)花園一棟，郎苑與龍聯(lián)花園共用一個進出大門，共用出入鑰匙卡，兩者的物業(yè)管理也一樣，為深圳市東部物業(yè)管理有限公司。

根據(jù)《深圳市人民政府關(guān)于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見》中，使用年限在20年以上，且符合存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患，或使用功能不齊全，或配套設施不完善三個條件中的其中一條，即可納入棚戶區(qū)改造范圍；如果使用年限不足20年的，但按照標準被鑒定為危房D級，也可納入改造范圍。

而據(jù)鎂編了解，郎苑建成于2009年，也正是因為“不符合規(guī)定的棚改年限標準”為由，被排除在本次棚改項目范圍之外。

但郎苑的業(yè)主并不認賬。他們在“奧一爆料”上提到，福田區(qū)南華村中，有一棟樓齡不足20年的、單獨宗地的高層住宅，也參與到南華村的棚改中，與朗苑情況完全相同，基于此請將龍聯(lián)朗苑棟納入本次棚改中。

上述業(yè)主還指出，郎苑龍聯(lián)社區(qū)的一份子，與多層樓梯房同屬龍聯(lián)花園小區(qū)，共同享有停車位、綠化、道路、幼兒園等民生設施，龍聯(lián)朗苑棟不納入棚改則嚴重侵害了業(yè)主的權(quán)益。

但業(yè)主拿到的最新官方回復不支持業(yè)主的訴求。

據(jù)《券商中國》，南山區(qū)棚戶區(qū)改造領導小組指揮部辦公室給予的回復稱，朗苑住房使用年限不足20年，為獨立宗地，且無法鑒定為危房D級，不符合棚戶區(qū)改造項目的申報標準。

此外，朗苑所在地塊為獨立宗地，朗苑為與龍聯(lián)花園所在地塊分宗后所建，其規(guī)劃設計均獨立于龍聯(lián)花園，已單獨考慮并配建了停車、菜市場等生活設施，在本宗地范圍內(nèi)享有單獨的配套，建筑設計方案與配建設施符合相關(guān)標準。朗苑與龍聯(lián)花園分屬不同的宗地，建成時間有別，登記名稱也不相同，因此，朗苑與龍聯(lián)花園不屬于同一個不動產(chǎn)單元。

信榮房地產(chǎn)律師團隊張茂榮對鎂編分析稱，（能不能列入棚改），其實是一個法律適用問題，通過政府部門的回復來看，它不夠20年，宗地規(guī)劃也不是一起的，從合法性來說它確實不符合條件。不過業(yè)主認為之前有過先例可以進行整改，“合理性我認為是存在的。”

“區(qū)別對待”如何權(quán)衡利益？

實際上，郎苑只是近期深圳刮起的“棚改風”中的其中一個典型案例，在此之前，羅湖區(qū)樂東花園的業(yè)主也因為相似的背景而發(fā)起請愿。

據(jù)鎂編獲得的一份“關(guān)于樂東花園舊改問題的訴求”，其中提到近期東湖街道辦委托第三方明昇公司對東樂花園小區(qū)業(yè)主進行更新意愿征集摸底時，明確表示只針對多層業(yè)主，并不包含高層業(yè)主。

此后，東湖街道辦回復稱：東樂花園分屬不同年限、不同宗地建成，容積率也不一樣?；诂F(xiàn)有政策“對現(xiàn)狀容積率超過2.5的小區(qū)，更新模式原則上以綜合整治為主”，我街道先行征集多層業(yè)主意愿，以進一步研究后續(xù)更新工作的可行性，包括高層納入更新的可行性及更新模式。

不過據(jù)樂東花園的業(yè)主透露，目前高層業(yè)主也已經(jīng)與多層業(yè)主一同簽署《城市更新單元申報意愿征集表》。

合一集團董事總經(jīng)理羅宇告訴鎂編，只改多層不改高層，很現(xiàn)實的問題是，算不過“經(jīng)濟賬和規(guī)劃賬”。

羅宇提示，更深層的原因是需要綜合考慮公共利益、教育學位與交通等綜合配套因素。倘若一棟100米的樓，棚改之后無法再提高容積率增加保障房或公共配套，只是使用全體納稅人的財政資金來幫助部分原業(yè)主單純的拆舊建新，既無助于增進公眾利益亦不公平。政府主導財政投入的棚改模式需要考慮更多的公共利益與經(jīng)濟社會效益。

但這種情況的解決，需要有一個妥當?shù)姆桨?，張茂榮指出，以客觀結(jié)果來說，如果同一個小區(qū)多層棚改成了超高層，它會導致容積率的增加，那居住密度會增加，客觀上對原高層業(yè)主的確存在舒適感降低的影響。

因此，在權(quán)衡利弊之時，也的確應該在法律的框架下，尋求更合理的解決方式。深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺就告訴鎂編，遇到這種情況，首先要以法規(guī)來做，當然也要考慮到城市更新以后對高層建筑的影響。

“那么這里面，我覺得現(xiàn)在需要去考慮一些補救的措施，比如說多層這邊改造以后是不是留些空間給高層？或者說讓高層也享受更多配套等。”鄧志旺續(xù)稱。

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