每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

鄒麗沒想到，自己買的并且住了3年的房子，被人忽然找上門以房主的身份要求騰退。

原來，這套房屋被原房主陳冰（男）以結(jié)婚再離婚的方式將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到另一人的名下。今年3月，北京昌平法院就此案的審理并判決，原房主陳冰離婚協(xié)議中就涉案房屋權(quán)屬的約定違反了《合同法》關(guān)于效力的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。

迅速兩結(jié)兩離就為轉(zhuǎn)移房產(chǎn)

2015年3月，陳冰（賣方，甲方）與鄒麗（買方，乙方）簽訂《房屋買賣協(xié)議》，雙方約定將北京市昌平區(qū)一套建筑面積約59.81平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房作價60萬轉(zhuǎn)賣給鄒麗，房屋價款一次性支付。

由于陳冰是在2013年購入的該套經(jīng)濟(jì)適用房，未滿5年，所以雙方約定滿五年后就辦理過戶手續(xù)，房屋所有權(quán)證書由鄒麗保管。之后，鄒麗依約向陳冰交付了全部購房款，并入住該房屋。

但2017年9月，陳冰向相關(guān)行政部門申請稱前述房屋所有權(quán)證書丟失，要求補(bǔ)辦。其于當(dāng)年11月27日領(lǐng)取了新的所有權(quán)證書。

2018年1月10日，陳冰與王艷（女）簽訂離婚協(xié)議書稱：雙方于2018年1月4日登記結(jié)婚，婚后無子女；并約定，離婚后，陳冰名下但已轉(zhuǎn)賣給鄒麗的那套昌平區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房歸王艷所有。當(dāng)日，雙方辦理了離婚登記，并向相關(guān)行政部門申請辦理該房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。之后，該涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至王艷名下。

2018年8月17日，王艷與李明（男）登記結(jié)婚，婚后無子女。但就在結(jié)婚三天后，王艷與李明又辦理了離婚登記，且雙方在簽訂離婚協(xié)議書時稱，離婚后，王艷名下的該涉案房屋歸李明所有。

2018年8月24日，該涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至李明名下。之后，李明以房屋所有權(quán)人身份向居住于該房屋內(nèi)的鄒麗主張騰退。

該案在審理過程中，經(jīng)法院向王艷本人詢問，其述稱，是陳冰找到她，要求其配合，通過結(jié)婚、離婚的方式將前述涉案房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至李明名下。陳冰認(rèn)可三人通過此種方式轉(zhuǎn)移涉案房屋所有權(quán)的事實(shí)，但否認(rèn)是其找到王艷辦理的。王艷同時認(rèn)可，其在辦理前述房屋所有權(quán)變更時，不具備北京市購房資質(zhì)。

法院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法行使其民事權(quán)利，不得損害國家、集體或者第三人利益，亦不得損害社會公共利益，否則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

婚姻雖然自由但不能違法《合同法》

李明與王艷在離婚協(xié)議中以處理財(cái)產(chǎn)的方式轉(zhuǎn)移涉案房屋所有權(quán)的行為是否有效呢？

昌平法院認(rèn)為，依據(jù)我國婚姻法的規(guī)定，男女雙方自愿離婚的，必須到婚姻登記機(jī)關(guān)申請離婚，男女雙方可以就孩子撫養(yǎng)問題、財(cái)產(chǎn)爭議問題達(dá)成離婚協(xié)議。但離婚協(xié)議有關(guān)財(cái)產(chǎn)分割、債權(quán)債務(wù)分擔(dān)等約定則與普通的設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議無異，應(yīng)適用《合同法》的規(guī)定。

而李明與王艷在雙方離婚協(xié)議中就涉案房屋權(quán)屬的約定違反了《合同法》強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。

如果離婚協(xié)議中對財(cái)產(chǎn)的分割存在下列情形的，應(yīng)屬無效：一是一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；二是惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；三是以合法形式掩蓋非法目的；四是損害社會公共利益；五是違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

北京大成(深圳)律師事務(wù)所的合伙人劉子孺律師在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，從法院對此案的判決來看，還是體現(xiàn)了相對公平的原則。因?yàn)楸景钢校嬖诙啻吻议g隔時間很短的結(jié)婚離婚并轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的這一系列行為，屬于非正常、非善意的方式。

本案中，雙方是以夫妻離婚協(xié)議為依據(jù)變更了涉案房屋的所有權(quán)，此種所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記方式，首先，雙方惡意串通，規(guī)避了正常房屋買賣交易應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅費(fèi)，造成了國家稅收的流失；其次，李明與王艷在不符合購房資質(zhì)的情況下，規(guī)避了北京市當(dāng)時的房屋限購政策，不利于社會經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，損害了社會公共利益。

最后，由王艷本人的陳述可知，陳冰通過王艷將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記至李明名下是共謀的，王艷及李明稱其進(jìn)入過鄒麗居住的涉案房屋勘查過房屋，亦與常理不符，且由三人當(dāng)庭陳述，其后應(yīng)有第三方操縱，因此，其惡意應(yīng)當(dāng)可以認(rèn)定，而損害鄒麗利益的事實(shí)顯而易見。

綜上，法院認(rèn)為，王艷通過婚姻方式取得涉案房屋的行為本屬無效，對涉案房屋無權(quán)處分。相應(yīng)的，王艷與李明在雙方離婚協(xié)議中就涉案房屋權(quán)屬的約定也違反了《合同法》關(guān)于效力的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。合同無效是自始無效，無效合同無從談及撤銷。

不過，劉子孺律師也提醒，購買這種被他人代持的房屋仍然存在一定風(fēng)險(xiǎn)，雖然本案最后的判決結(jié)果對購房者是有利的，但其也為此付出了一定的人力、物力、精力成本等等。另外，如果代持原房主將房屋賣給了其他善意第三人，或者如果代持原房主存在債權(quán)債務(wù)糾紛而被司法機(jī)關(guān)查封拍賣的話，那購房者的財(cái)產(chǎn)仍然可能受到損失。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)