每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“當(dāng)時簽的合同是少要5平方米建筑面積，就可不交物業(yè)費，但現(xiàn)在物業(yè)換了一批又一批，服務(wù)特別差。”長沙市朝正美苑的業(yè)主秦先生無奈道。

從剛交房入住時“洋氣、太舒服了”的感嘆，到“衛(wèi)生、管理都跟不上”的無奈，成了朝正美苑眾多安置戶們的心結(jié)。

是不是真的如秦先生所言，在安置房回遷時“少要5平方米建筑面積就能抵扣終身物業(yè)費”？當(dāng)物業(yè)服務(wù)差、不作為，業(yè)主該怎么辦？如何在提升安置房小區(qū)品質(zhì)的同時，讓物業(yè)管理能持續(xù)顯實效？

少要5平方米就能免物業(yè)費？

“樓道內(nèi)堆滿廢棄物、小廣告和亂涂寫隨處可見，公共設(shè)施設(shè)備損壞程度高……”說起剛剛搬進(jìn)去不久的新小區(qū)，業(yè)主秦先生不滿地吐槽道。

據(jù)秦先生介紹，小區(qū)物業(yè)平時就只是安排保潔員掃掃樓道，業(yè)主家里漏水都是求著物業(yè)維修處理。而且小區(qū)樓下的自行車橫七豎八地亂停亂放，外面的人進(jìn)入小區(qū)物業(yè)從不登記管理。

一年前，鴨子鋪原住民秦先生和他的鄰居們搬到了新安置小區(qū)朝正美苑。初來時，他們對這個小區(qū)十分滿意，雙地鐵口，從外立面及周邊配套來說，并不比商品房小區(qū)差。

但隨著時間的推移，很快出現(xiàn)了上述物業(yè)管理問題。“我們是沒有交物業(yè)費”，秦先生和他的鄰居們認(rèn)為，當(dāng)時合約是在拆遷面積里扣除了5平方米的面積抵扣了物業(yè)費，但這也不該成為物業(yè)服務(wù)差、不作為的借口。

根據(jù)秦先生在交房前簽的一份資料顯示，由集體經(jīng)濟組織按建筑面積人均5平方米購買的非住宅房屋的建設(shè)在被征地農(nóng)民保障住房建設(shè)中統(tǒng)籌設(shè)計和建設(shè)。其經(jīng)營收入作為新社區(qū)的物業(yè)管理費用支出。

是否確如秦先生所理解的“5平方米抵扣物業(yè)費”？華商律師事務(wù)所周爭鋒律師向鎂編表示，實際上該協(xié)議中的條款屬于商品房里面的，是公攤，公用設(shè)施部分物業(yè)代表業(yè)委會對外出租收益沖減管理費。商品房小區(qū)也有共有部分，由業(yè)委會授權(quán)物業(yè)管理公司對外招租，充管理費。

而朝正美苑物業(yè)對于管理不到位的回應(yīng)是，入住率未達(dá)到80%，很多事情暫未開始進(jìn)行。

物業(yè)費要不要交？物業(yè)不作為怎么辦？

事實上，關(guān)于回遷安置房是否需要繳納物業(yè)費，每個城市均有不同的管理條例。

比如合肥，對于剛回遷至安置小區(qū)的業(yè)主給予了一定程度的補貼，據(jù)現(xiàn)行政策，自辦理交房手續(xù)之日起第一年，由被安置對象按物價部門依據(jù)物業(yè)服務(wù)等級核定標(biāo)準(zhǔn)的50%比例繳納物業(yè)服務(wù)費，第二年繳費比例為60%，第三年繳費比例為70%，第四年繳費比例為80%。

到第五年，業(yè)主繳費比例為90%，剩余部分由財政資金補貼或者在小區(qū)商業(yè)用房產(chǎn)生經(jīng)營收益中補貼，按照收支兩條線進(jìn)行管理。自分房之日起第六年，政府將停止補貼，由被安置房居民全額繳納物業(yè)服務(wù)費。

鎂編注意到，近年來，關(guān)于回遷安置房與物業(yè)之間糾紛頻被關(guān)注。

在福州，融僑錦江悅府的業(yè)主曾在12345上投訴稱，交房以來，物業(yè)先通過轉(zhuǎn)移公共設(shè)施租金、裝修保證金等巨額前期資金，掏空小區(qū)。后長期侵占小區(qū)公共收益，并盡可能以最省錢最省事的物業(yè)服務(wù)，如公共設(shè)施損壞未予以維修、垃圾清運不及時、電動車無人管理、地下機動車車庫無人管理等以求謀取最大收益。

而對于物業(yè)不作為且溝通仍無效該怎么辦？周爭鋒表示，《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定，廣大業(yè)主有權(quán)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定。召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，再次召開業(yè)主大會，經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，解聘現(xiàn)在的物業(yè)公司。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)