每經評論員 胥帥  

近日，網曝一段視頻，一名女租客與房東爭論租住期限，雙方爭執(zhí)不下，女租客拔刀相向。爭執(zhí)的原因與蛋殼公寓有關。

蛋殼公寓的爆雷風波還在持續(xù)，各地維權案例屢見不鮮。維權原因多是租客向蛋殼公寓交了房租，但蛋殼公寓未將房租付給房東。收不到租金的房東要趕走租客，交夠錢的租客當然不干。

蛋殼公寓的爆雷反映了長租公寓模式的弊端。常規(guī)的租房市場，“押一付三”是通常做法。契約周期只有三個月，這就限制了房屋中介挪騰資金的空間。即便遇到“黑中介”，租客或者房東承擔的違約損失也有限。斷不至于出現(xiàn)寒冬風雪夜，租客露宿街頭，或者當事方拔刀相向的極端案例。

但長租公寓租賃期限最長可以達到20年，用戶一次性支付如此長時間的租金，蛋殼公寓的挪騰空間就大了。中介機構收租客一年房租，但只需向房東月付房租，剩余房租則被用作平臺自身規(guī)模擴張，收更多的房屋，然后向更多的用戶租售。如此循環(huán)，相當于中介機構給自己加了杠桿。當用戶被騰挪的租金還能獲取邊際收益時，長租模式便能夠維持，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)變動，整個游戲的資金鏈就會崩塌。

長租模式拉長了商品周轉的周期，讓整個租賃結構復雜化，進而增加了三方風險。從某種意義講，長租模式天然帶有金融屬性，蛋殼公寓積存的資金池正是向租客“借來”的資本，但借來的總是要還的。部分長租平臺以低于行業(yè)平均水平的價格出租房屋，目的是擴充資本而非保持盈余。通過提高市場占有率來補償經營損失。如此，也就不難理解，蛋殼公寓2019年為何會凈虧損34.372億元。

激進擴張的過程中，日益流出的現(xiàn)金流反過來增加了平臺的資本需求，而對資本無休止的渴望則形成了科爾奈所說的預算軟約束，使得長租平臺變得要靠未來租金而活。

此情此景，很容易讓人想起ofo小黃車的案例，沒有預算約束造成了這個曾經行業(yè)巨頭的轟然倒塌。這也說明，無論是哪種商業(yè)模式，企業(yè)都必須遵循風險收益比的財務紀律，沒有足夠的兌付能力就不要去盲目擴張。

這場爆雷風波中，最終為蛋殼高風險偏好買單的還是租客和房東。租客當中，有很大一部分是想落腳于大城市的年輕人。相比那些有抵押擔保的房東，這些年輕人承受的損失無疑更大。線下找不到蛋殼辦公地，線上處理難有結果，租客既要承受生活成本，還要被動增加維權成本。無論從倫理還是法理角度，每一個有理想的年輕人，都不應該因蛋殼的違約而受凍于風雪之中。

這帶來一個思考，如何構建一個涉及長租公寓的法治監(jiān)管體系，保障租戶權益。筆者認為，對租金賬戶的監(jiān)管必不可少。除此之外，長租中介機構還需有保證金或者其他抵押，為自身的信用背書。

實際上，各地已經采取一些措施，為長租公寓戴上“緊箍咒”。比如重慶要求承租人支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金都應納入監(jiān)管。西安明確，“托管式”租賃企業(yè)在開展租賃業(yè)務前，需要和西安范圍內的商業(yè)銀行簽訂《住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議書》，開立存量住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶。

只有做好資金監(jiān)管，讓租客的錢真正用在支付房租上，才能防止“蛋殼”們割韭菜。