每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

11月25日，每日經(jīng)濟(jì)新聞發(fā)布題為《買到就浮盈500萬！深圳千萬“剛需房”遭爭搶：上市公司高管找人代持，搖中3個號》的報道。

項目名為華潤城潤璽，本次共推售1171套房源，建面約100/125/175/200平方米不等，包含精裝修，均價約13.2萬元/平方米，單價區(qū)間約12萬～14.4萬元/平方米，總價區(qū)間1184萬～2984萬元。

據(jù)記者了解，有上市公司高管通過找人代持，搖中了3個號，一下要拿出1000多萬元。

在這次搖中的購房者群體里，一位已無購房名額的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，他這次也要去選房，是跟幾個朋友一起的，別人的名額，他們占股份。

還有讀者爆料稱，他所知道的一位老板認(rèn)籌了15個號，均是其公司員工的購房名額。老板與員工各出一半認(rèn)籌資金，各還一半月供。雙方約定工作滿數(shù)年后，員工回購老板的份額，這樣老板和員工均得利。

這些人之所以愿意找人代持，從一份收益表便可窺知一二。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道，潤璽認(rèn)籌階段，網(wǎng)上便流傳了收益測算表，根據(jù)3成、6成、8成首付買入計算，按照最小戶型100平方米測算，賬面浮盈在400萬～700萬元不等。

流傳甚廣的打新收益表 來源：受訪者供圖

11月26日，持續(xù)兩日的潤璽完成選房，1171套房凍結(jié)認(rèn)籌金339億元，與前幾天深圳年內(nèi)最大規(guī)模土拍攬金總額相當(dāng)；最終全部售罄，共收金196億元。

市場對這個“剛需盤”的質(zhì)疑聲四起，其中關(guān)于代持/合伙買房的操作徹底點(diǎn)燃輿論。

潤璽之所以總價千萬但仍被稱為“剛需房”，是因為根據(jù)開發(fā)商公布的銷售方案規(guī)則，購房者認(rèn)籌被分為了一類和二類。一類是符合購房條件，且名下在深圳無住宅性質(zhì)住房的客戶。二類是有房客戶。潤璽優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求。

 

網(wǎng)友發(fā)布的潤璽售罄銷控板 來源：新浪微博

有評論稱，“不是歧視，被規(guī)則劃在一類認(rèn)籌的無房人士，請問多少個無房剛需人士能一下拿出幾千萬，還一上來就只挑200/175平方米的大戶型？”

代持買房在深圳究竟是怎樣的存在？為什么總價千萬“剛需房”會被萬人哄搶？誰在買？通過什么方式購買？資金來源如何？市場反應(yīng)又是如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》通過多方調(diào)查，試圖呈現(xiàn)這場“打新熱”下眾生相。

“20萬代持費(fèi)，買到就很滿意”

按照銷售方案，本不符合購房條件，實際與這個神奇的“剛需盤”沒有關(guān)系的欣欣，通過多方運(yùn)作，成了這場“打新熱”的一名得利者。

不過，房屋產(chǎn)權(quán)并非登記在實際出資人欣欣名下，而是登記在她多年老朋友、同事的名下，也就是所謂的“代持人”。欣欣付出的代價，是一次性支付給朋友20萬元代持費(fèi)。

“代持費(fèi)用和代持資質(zhì)有關(guān)系，我朋友是首房首套，代持費(fèi)是固定的20萬元。”

欣欣并非所買房屋的唯一實際產(chǎn)權(quán)人。“我和朋友兩人合伙買房，合伙人對半出資認(rèn)籌金和首付款，日后月供也是對半支付。”

“9000多人搶1000多套，能買到已經(jīng)很滿意了。幸運(yùn)的是，還選上了大戶型，一套175平方米的。”

潤璽選房現(xiàn)場 圖片來源：買入深圳（已授權(quán)）

對于風(fēng)險，欣欣并不是特別擔(dān)心。“是借用多年朋友加同事的名額購買，所以不是很擔(dān)心，但仍舊完善了代持手續(xù)，簽署了代持協(xié)議。”

“也做了補(bǔ)充準(zhǔn)備”，欣欣解釋說，我們有做風(fēng)險規(guī)避方案，除了最重要的代持協(xié)議外，親自保管全部合同文件原件，之后打算再讓代持人做一個全權(quán)委托公證書。

欣欣坦誠地說，她的理財理念一直都是，“有錢有名額，能買房就買房。”

 圖片來源：受訪者供圖

關(guān)于代持買房、合伙買房，一位長期關(guān)注深圳樓市的市場人士告訴記者，在深圳，代持、合伙是一直存在的，特別是在不能以公司名義購買住宅后。不過因為交易風(fēng)險問題，一直都屬于小眾操作，只是近期在多個樓盤“打新熱”的巨大利差之下，這種方式才被完全推至臺前。

“這次因為新房二手房價格倒掛太嚴(yán)重了，買中就是幾百萬”，其補(bǔ)充說，權(quán)衡利弊之后，還是有人愿意去博的。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，關(guān)于代持費(fèi)用主要分為三種，一次性付款、按年繳費(fèi)或持有干股。

上述市場人士稱，“潤璽因為利差大，首房首貸一次性付費(fèi)能賣到20萬元，算高價的。715新政調(diào)控前，代持名額因為易得，一般是5萬元左右；也有按年的，每年給一筆費(fèi)用，直至代持房屋出售；干股沒有具體比例，一般在純利潤5%的左右，這個靠談。”

就業(yè)內(nèi)爭議巨大的代持協(xié)議法律效力，信榮（全國）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊首席律師張茂榮認(rèn)為，目前全國法院系統(tǒng)基本已形成共識，即除經(jīng)濟(jì)適用等保障性住房外，代持購買普通商品房的，代持協(xié)議合法有效。投資人在具備購房資格的情況下有權(quán)要求代持人過戶到自己名下，代持人負(fù)有過戶義務(wù)。但代持協(xié)議有效并不等于沒有風(fēng)險，借名買房最大的風(fēng)險在于代持人對外負(fù)債導(dǎo)致房屋被其債權(quán)人查封執(zhí)行。

“二類”購房者奔走投訴

這場盛大的打新鬧劇中，有人歡喜有人愁。

“都不讓認(rèn)籌，屬于二類了，二套房的沒有資格”。程因?qū)儆谠缙趤砩钲趭^斗的那批人，如今一面是迫切改善的需求，一面是無熱點(diǎn)樓盤的入場資格。

“我們來深圳20年了，買了一套70多平方米的房子，響應(yīng)國家號召生了兩個孩子，父母跟著住，還有一個保姆，七個人住實在太擁擠了，準(zhǔn)備換套大點(diǎn)的新房子。”

“715政策有一條是無房無貸的屬于一類優(yōu)先認(rèn)購，二套房屬于二類，在一類選完后，還有房的，再接受二類的購房資料，很少有一類買完還有房源的，事實上是二類的失去購房資格！”

在這場有著巨大利差的打新熱中，程因備受煎熬，他也在呼吁與他有同樣需求的購房者積極向相關(guān)部門反饋意見。

程因?qū)@個“剛需盤”的打新熱是有很大質(zhì)疑的，“哪來那么多一類呢？很多都是代持購房，等于把購房機(jī)會給了投資客。”

“二手房有價無市，特別是不足五年的，價格也高得離譜，沒法買了。”

對于戶口不在深圳，社保未滿五年，同樣新政后無購房資格的，程因覺得，“社保不滿五年的群體不會受傷害，我們可是來深圳20多年了。”

“給我們一個搖號選新房的機(jī)會”，程因說他向有關(guān)部門提出的訴求便是，“在深圳無房還有錢，一套房都沒有買的很少很少，建議新房混合搖號，這樣公平公正，改善型家庭也是剛需。”

華潤城一期二手房報價 來源：深圳房天下

事實上，導(dǎo)致“打新熱”的根本原因是“備案價與報價倒掛”。

深房中協(xié)分析稱，以華潤城潤璽為例，“該新盤均價為13.2萬元/平方米左右，而周邊華潤城潤府的二手房均價在18萬元/平方米以上，每平方米價差達(dá)到4萬～5萬元。這意味著按該樓盤最小的100平方米戶型算，如果搖中最少能賺500萬元。”

在潤璽首日選房現(xiàn)場，也有購房者告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，以目前掛牌均價看，就算選一套最小的100平方米，買入賬面浮盈就是500萬元，還不算未來漲幅，有機(jī)會當(dāng)然要試試。

潤璽選房現(xiàn)場 每經(jīng)記者：甄素靜 攝

代持買房、合伙買房是否損害社會公眾利益？

靖霖刑事律師機(jī)構(gòu)票據(jù)犯罪研究與辯護(hù)部主任堵建軍認(rèn)為，所謂社會公眾利益，是指社會公眾都享有的非獨(dú)占的、為一個社會生存所必須的利益，又稱為“社會福祉”。深圳代持買房，買的都是千萬元以上的高價商品房，并不是經(jīng)濟(jì)適用房或者中低價位的商品房，這些高價商品房，顯然并不是社會生存所必須的利益。因此，代持買房只有可能損害第三方的利益，但并不會損害社會公共利益。

打新熱衍生“認(rèn)籌貸”“搖號貸”

被年底這場“打新熱”激活的還有代持相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈。

趁著這波熱潮，貸款公司也迎來短期借貸小高潮，甚至專門推出了“認(rèn)籌貸”“搖號貸”“打新貸”等產(chǎn)品。記者留意到，在潤璽剛剛推出銷售方案時，便有小貸公司工作人員在朋友圈分享出墊付認(rèn)籌資源的消息。

楊光在獲悉認(rèn)籌消息后，由于資金不便，第一時間便向其相熟貸款經(jīng)理咨詢了“搖號貸”產(chǎn)品。“萬八一天，350萬的認(rèn)籌資金，一天成本2800元。從驗資到開盤，抽不中第二天放款。如果抽中，后面怎么回款，都需要談，再制定個計劃，最后才能決定總資金成本。”

楊光稱打新一次成本在2萬元左右。就像買彩票，但比彩票中獎概率高，中了有上百萬回報，只是這個彩票有點(diǎn)貴。

網(wǎng)友在社交媒體發(fā)布的心愿卡 來源：新浪微博

另一位小貸公司工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹稱，“公司目前有認(rèn)籌墊資業(yè)務(wù)，認(rèn)籌資金墊資8天為一個檔，成本是千分之一/天。目前公司操作的，大部分是打新的客戶。”

“今年打新的資金成本都控制在這個范圍，千分之一/天。外面費(fèi)用稍微低的，時間可能不太一樣。”

“最近做華潤城打新的居多，最低消費(fèi)是8天，超出的天數(shù)按天計算，這樣會靈活很多。”而流程也十分簡單，僅需客戶提供資產(chǎn)、購房名額證明，去公司簽合同，審批通過后便可放款。

在溝通過程中，小貸公司工作人員一再提示說，“打新中了是純賺”，并強(qiáng)調(diào)，墊資資金屬于個人的錢，不上征信。

對于“搖號貸”還款事宜，該工作人員稱，不中簽支付幾天使用的資金利息即可。如果中簽，回款業(yè)務(wù)也由我們來做的話，還可再商量。

“可再辦理信用貸或抵押貸，抵押貸的話，需要過戶公司。”最后該名工作人員強(qiáng)調(diào)稱。

代持后的恩怨糾葛

關(guān)于代持后的風(fēng)險，近期深圳南山區(qū)華僑城某豪宅代持人欠款，房屋被執(zhí)行的案例頻被傳播，也勸退了某些本欲借名的買房人。

據(jù)執(zhí)行裁定書介紹，2011年，實際出資人趙某看中深圳華僑城純水岸的物業(yè)，但自己和家人已無購房名額，故商量以其侄子小趙的名義購買，并簽訂《房產(chǎn)委托代持協(xié)議》。

該房屋的定金、首付、月供、稅費(fèi)均由趙某支付，且實際居住人也為趙某，物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等也均從趙某銀行賬戶繳扣。

2019年1月，代持人小趙因民間借貸糾紛欠人1000余萬元被訴，其名下的純水岸物業(yè)被查封。

2019年3月，實際出資人趙某起訴侄子小趙，主張確認(rèn)所有權(quán)。2019年11月，法院駁回起訴。2020年1月，趙某提出執(zhí)行異議，主張自己是實際產(chǎn)權(quán)人，小趙只是代持人，要求排除執(zhí)行。2020 年6月，法院駁回實際出資人趙某請求。

對于華僑城借名買房被執(zhí)行一案，堵建軍認(rèn)為，第三人將房產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下，系其為規(guī)避深圳當(dāng)時的購房政策而為，本身存在過錯。根據(jù)最高人民法院規(guī)定，人民法院可以對該套房屋進(jìn)行執(zhí)行。第三人應(yīng)對房產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下產(chǎn)生的不利后果自行承擔(dān)后果。

不過，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定：被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

關(guān)于借名買房被代持人債權(quán)人查封執(zhí)行，實際出資人是否有權(quán)要求排除執(zhí)行？張茂榮律師認(rèn)為，由于實踐中存在巨大爭議，縱觀全國法院，部分高級法院明確發(fā)文不支持排除執(zhí)行（如黑龍江、江蘇、北京等高級人民法院），部分高級法院明確發(fā)文支持排除執(zhí)行。

“如廣東省高級人民法院2019年8月7日發(fā)布的《關(guān)于審查處理執(zhí)行裁決類糾紛案件若干重點(diǎn)問題的解答》，其中第11條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中,人民法院針對登記在被執(zhí)行人名下的房屋實施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人主張其與被執(zhí)行人存在借名買房關(guān)系, 且能夠提供證據(jù)證明被執(zhí)行人只是名義產(chǎn)權(quán)人、案外人才是實際產(chǎn)權(quán)人的，如無損害國家利益、社會公共利益的情形，可以排除執(zhí)行。但我們也注意到，實際中深圳法院也存在不支持排除執(zhí)行的判例。”

此外，現(xiàn)實中還有另一種常見的情況，也就是夫妻關(guān)系存續(xù)期間借名購房，離婚借名所購入的房產(chǎn)怎么分？廣東丹柱律師事務(wù)所主任顏宇丹分享了一則過往案例，一對夫妻結(jié)婚后，借他人名義購買多套房產(chǎn)。離婚時因無法達(dá)成財產(chǎn)分割協(xié)議，女方將男方起訴到法院，要求分割現(xiàn)在居住房屋和其它夫妻倆實際出資登記在他人名下的房產(chǎn)份額，同時提交了所有購房證明和付款證據(jù)。

庭審中，男方承認(rèn)現(xiàn)在居住的房屋和借名購房的其它房產(chǎn)為夫妻婚后共同出資，登記在他人名下。但法院認(rèn)為，本案系離婚糾紛案件，雙方當(dāng)事人雖一致認(rèn)為登記在案外人名下的不動產(chǎn)為雙方共有房產(chǎn)，但因不動產(chǎn)權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人系案外人，且該登記權(quán)利人依法不能作為離婚案件的第三人，法院在本案中對該房產(chǎn)不予一并審查處理。

眾籌合伙買房的風(fēng)險不在于如何買，而在于買了以后如何控制風(fēng)險，以后如何出售。

華商律師事務(wù)所律師周爭鋒提示稱，合伙買房只需要找到足夠的資金、有購房名額和貸款資格的合伙人，就可以輕松實現(xiàn)。關(guān)鍵是買完房以后的風(fēng)險：首先，房子價格不是每年都漲，合伙人中途要退出合伙分錢怎么辦；其次，如何賣？在達(dá)到什么條件下房產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)人才同意可以出售；最后也是最關(guān)鍵的，賣完房以后這個錢怎么分。 

官方發(fā)聲嚴(yán)查“代持”“合伙”

面對近期強(qiáng)勁的合伙買房、代持炒房之風(fēng)，新華社11月28日發(fā)布題為《抑制樓市“打新熱”，需要“硬核”舉措》的評論指出，“打新熱”背后，新房、二手房價格“雙軌套利”浮現(xiàn)，稱“抑制樓市‘打新熱’需要硬核舉措”。

隨著輿論的持續(xù)發(fā)酵，深圳官方也進(jìn)行了回應(yīng)。11月30日，深圳市住房和建設(shè)局局長張學(xué)凡表示，政府主管部門高度重視媒體反映的代持炒房等情況，正在調(diào)查處理中，一旦發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)行為，將依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。

來源：廣東新聞

張學(xué)凡表示，針對當(dāng)前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調(diào)控政策，堅決打擊市場投機(jī)炒作行為。同時，進(jìn)一步加大住房供應(yīng)與保障力度，加快構(gòu)建多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)和保障體系。

對于如何區(qū)分真實剛需和代持購房者，上述市場人士稱，只需核查購房人首付資金來源，是否存在來源不明情況。要求購房人提供在職證明、公司證明，核實購房人的還款能力，真實的流水、稅單等。

同時參與多個項目打新的網(wǎng)友

而在代持買房、合伙買房被新華社點(diǎn)名時評后，深圳多個熱點(diǎn)樓盤發(fā)布房住不炒倡議。11月30日晚間，此前因“當(dāng)日取得貸款函”銷售方案被質(zhì)疑的深圳萬科臻山海家園，也發(fā)布了一份“房住不炒”的倡議，對購房后市場變化風(fēng)險、銀行不予批貸申請風(fēng)險、調(diào)控政策變化風(fēng)險、代持購房風(fēng)險等進(jìn)行了提示。

此次事件主角，華潤城潤璽也于11月30日晚間發(fā)布了一封名為“房住不炒”的倡議書，提示代持購房風(fēng)險，并提到深圳房地產(chǎn)市場的“打新熱”現(xiàn)象，不排除政府相關(guān)監(jiān)管部門出臺相關(guān)政策舉措，以保障“房住不炒”政策落地。

來源：潤璽官微

隨著官方不斷發(fā)聲、關(guān)注，深圳樓市調(diào)控問題再次引起熱議。其中，有傳言稱，深圳將于2021年1月1日率先開征房地產(chǎn)稅，征收稅率按照住房市場評估價的1.5%～4.5%。深圳市稅務(wù)局已正式回應(yīng)“純屬謠言”。

來源：深圳市住建局 

實際上，隨著某些熱點(diǎn)盤的日光節(jié)奏，深圳11月新房交易量也達(dá)到了年內(nèi)新高。據(jù)深圳市住建局披露數(shù)據(jù)，11月深圳新房住宅6296套，環(huán)比增加36.37%，同比增加97%；成交面積62.73萬平方米，環(huán)比增加39.28%，同比增加90.27%。一手住宅成交創(chuàng)下近一年來最高成交記錄。

不過，“打新熱”并非深圳樓市的全部真實寫照。深房中協(xié)表示，近期“打新熱”的樓盤，大多集中在南山、光明、寶安等具有規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好的片區(qū)。反觀深圳新房大量集中的龍崗、坪山等東部區(qū)域，這些區(qū)域的樓盤與“日光”、“打新”基本無緣，可以直觀地看到深圳新房市場“東西部分化差異”明顯。

（文中欣欣、程因、楊光等均為化名，海報素材部分源自“買入深圳”）

記者手記｜期待真正的房住不炒

在動輒上百萬的巨大利差前，有條件者均想分得一杯羹；沒條件者，創(chuàng)造條件，也想?yún)⑴c其中。

于是，便有了代持買房、合伙買房，便有了搖號貸、認(rèn)籌貸等等，原本藏匿在桌下的小眾業(yè)務(wù)，隨著年底的一場場“打新潮”，直接被萬眾被推至臺前。“打新熱”又成為了極具深圳鮮明特色的樓市寫照，再次引發(fā)輿論高度關(guān)注。

對于此次現(xiàn)象級紅盤，有網(wǎng)友評論十分有意思，新房13萬/平方米，對于任何一個城市的剛需房來說都已不便宜，但離奇的是二手房18萬+/平方米。但這是市場給的價格，漁村很魔幻。

一位資深深圳房產(chǎn)投資者參與了此次選房，據(jù)其在現(xiàn)場觀察，投資者占比至少超過半數(shù)。而有媒體報道，該項目認(rèn)購中的投資者占比更是高達(dá)八成。

實際上，因為去年豪宅稅費(fèi)調(diào)整，雙十一被深圳市民戲稱為“全市最大購房節(jié)”。這之后，深圳樓市幾乎沒能再平靜下來，熱度也從二手房傳遞至最近的新房打新。

深圳官方已不再沉默，我們也更期待房住不炒的全面落地。

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記者：甄素靜

編輯：陳夢妤

視覺：劉青彥

排版：陳夢妤 陳彥希